辦理開發商逾期（延遲）交樓違約金案件的幾點實踐經驗

本律師在

2017年至2020年期間辦理了開發商逾期交房，500多戶業主訴開發商逾期交房違約金的系列案件，上述案件辦理時間跨度較大，部分案件歷經一審、二審，部分案件一審判決結果前後不一致。現就辦理上述案件中幾點實踐經驗與各位分享。

一、案情介紹

2014年9月12日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》（下簡稱《合同》），《合同》約定，原告向被告購買東莞市××還××村富盈XX華庭XX號房，房屋總價款為603581元。原告在合同簽訂之日支付首期183581元，餘額在合同簽訂後60日內付清。被告應在2016年8月30日前將驗收合格的商品房交付給原告。被告逾期交房的，逾期不超過180日，自合同規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。逾期超過180日的，原告有權解除合同，原告解除合同的，被告應

當自原告解除合同的通知到達之日起

60天內退還全部已付款，並按原告累計已付款的0。5％向原告支付違約金。原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交房價款萬分之一的違約金。同時在《合同》的附件五第三條約定如原告未能如期支付房價款，將根據不同情形按日萬分之五的標準向被告計付違約金。而在《合同》的附件第五條，

原被告又對逾期交房的違約責任做了補充約定，若被告未按合同約定的最後交付期限交付原告使用的，逾期未超過

90日的，被告不承擔違約責任，合同繼續履行，逾期超過90日但不超過180日的，自被告逾期第91日起至實際交付之日止，被告按每日原告已付款金額的萬分之零點五的標準向原告計付違約金，合同繼續履行。逾期超過180日後，原告有權解除合同。原告解除合同的，被告應當自原告解除合同通知到達之日起60日內退還全部已付款，並向原告支付原告已付金額萬分之五的違約金，原告不解除合同的，合同繼續履行，自本合同最後交付期限滿90日之第

二日起至實際交付之日止，被告按每日原告已付款金額萬分之零點五的標準向原告計付違約金。《合同》簽訂後，原告按約定向被告足額支付了購房款。

二、原告的訴訟請求與事實理由

（一）原告的訴訟請求

1、判令被告向原告支付逾期交房違約金37310元（違約金以已付房價款603581元為基數，按每日萬分之一點六四四從2016年8月31日起計至實際交付

房屋

之日止，暫計至

2017年9月10日）；2、本案訴訟費用由被告承擔。

（二）原告的

事實和理由

原告與被告於

2014年9月12日簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定：原告購買被告開發的位於東莞市××還××村XX華庭XX號房，總金額603581元；被告應當於2016年8月30日前將驗收合格的商品房交付給原告；如果被告逾期不超過180日或逾期超過180日後，自最後交付期的第二天

起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。合同簽訂後，原告已按合同約定交齊了全部房款，但被告未按合同約定如期交房。另外，無論是約定的日萬分之一還是日萬分之零點五均不足以補償原告的損失。將日萬分之一的標準經過計算，得出年利率為

3。65%，而中國人民銀行於2015年10月24日釋出的六個月至五年以上貸款利率分別是4。5%、4。75%、4。9%，均已超過了該數字，如原告將用於購房房屋的款項用於其他用途獲得的收益，顯然是高於合同約定的違約金標準的。作為守約一方的原告，如果其因

被告的違約行為而獲得的賠償是低於該款項用於其他投資而獲得的收益，那麼該情況顯然是符合違約金低於造成的損失，原告據此要求提高違約金的計付標準是合情合理的。參照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款

“未約定逾期利率或者約定不明的人，人民法院可以區分不同情況處理：（一）既未約定借期內利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率

6%支付資金佔用期間利息的，人民法院應予支援；（二）約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的

利率支付資金佔用期間利息的，人民法院應予支援

”的規定，以年利率

6%折算成日利率為萬分之一點六四四合適。

三、被告的答辯

上述系列案件被告後期更換了代理人，前後代理人答辯思路有所不同。

（一）

前期代理人答辯觀點概括如下

1、雙方應當按照簽訂的合同約定承擔違約責任，原告認為合同補充協議

顯失公平，但主合同對雙方的約定是對等的，被告認為可以按照主合同約定來承擔違約責任；

2、根據最高人民法院相關司法解釋的規定，雙方沒有合同約定的可以參照同地段、同類房屋的租賃標準計算，該案涉房屋有合同約定，應按照主合同約定承擔違約責任；

（二）後期代理答辯觀點概括如下

1、原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》及其附件以及補充協議均是

雙方的真實意思表示，不存在違反法律行政法規的強制性規定的情況，合同合法有效，對雙方具有約束力。《商品房買賣合同》及其附件已對涉案商品房的交付期限、交付條件以及逾期交房的違約責任等進行了明確約定，並非格式條款，更不存在免除被告責任、加重原告責任或排除原告主要權利等情形。根據意思自治原則，有約定的應從約定，雙方的糾紛應當依據合同的約定處理。二、《商品房買賣合同》及其附件以及補充協議已明確約定被告逾期交房的違約責任，即便是被告存在逾期交房的違約行為，逾期交房違約金的起算日與計算標準應當以《商品房買賣合同》及附件和補充協議為依據。原告主張自交付期限屆滿之日起按銀行同期同貸利率的標準計算逾期交房違約金缺乏合同依據和法律依據，應當予以駁回。

。原告主張按照銀行同期同類貸款利率的標準計算違約金，缺乏合同依據，也不符合法律規定。《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的適用前提為房屋買賣合同未約定逾期辦證違約金或者

損失數額難以確定的，而本案屬於逾期交房糾紛，且雙方簽訂的《商品房買賣合同》已明確約定逾期交房違約金的標準，因此不應參照適用前述條款的規定。且《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的適用前提是民間借款糾紛案件，而本案屬於逾期交房糾紛，亦不適用該條款的規定。原告向銀行機構按揭貸款支付購房款的，無論涉案房屋是否逾期交付，原告均需按照約定向銀行機構償還貸款，涉案房屋何時交付並不會導致原告資金佔用的利息損失。因此，原告主張其損失為資金佔用期間的年利率

6%利息，缺乏合同及法律依據。即使

認為合同約定的違約金計算標準不足以彌補原告遭受的實際損失，需要進行調整的，也應嚴格適用最高院關於逾期交房違約責任的司法解釋，參考涉案商品房同地段同類房屋的租金標準，計算違約期間的損失。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：

“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照一下標準確定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”本案中，雙方已在《商品房買賣合同》及附件五中對逾期繳費的違約責任作出明確約定，違約責任的確定應當以合同為依據。即使認為合同約定的違約金不足以彌補原告的損失而需要調整，也應當參照上述司法解釋的規定，以案涉商品房同地段同類房屋租金標準計算違約金數額。原告亦未提供任何證據證實該地段同類房屋的租金標準。而根據東莞市發展和改革局、東莞市住房和城鄉建設局、東莞市財政局

202016年11月28日印發的《關於調整我市部分鎮街公共租賃住房租金標準的公告》【東發改（2016）610號】，常平鎮房屋的租金標準最高不高過10元/平方米/月。中國房地產協會2019年3月公佈的常平鎮近五年的租金平均單價為21。83元/平方米/月。因此，涉案房屋的違約金標準即使要調整，也應參照上述租金標準來調整。

四、法院歸納的爭議焦點及法院的分析

逾期交房違約金該如何計算？

（一）

前期案件法院對爭議焦點的分析

本院已經認定被告已經違約，那麼被告則需要根據約定向原告支付違約金。雙方在《合同》中約定逾期交房超過

180日後，如原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交房價款萬分之一的違約金。同時在《合同》的附件五第五條，原被告又做了補充約定，約定逾期超過180日後，原告不解除合同的，合同繼續履行，自本合同最後交付期限滿90日之第二日起至實際交付之日止，被告按每日原告已付款金額萬分之零點五的標準向原告計付違約金。對此，原告認為無論是約定的日萬分之一還是

日萬分之零點五均不足以補償原告的損失，並主張按日萬分之一點六四四計付。被告認為日萬分之一的標準是雙方意思的表示，足以補償原告的損失。

本院認為，雙方在訂立合同時，應當按照公平合理的標準確定合同的權利義務，不能使雙方的權利義務內容顯失公平。雙方於《合同》附件約定如原告逾期付款將根據不同情形按照日萬分之五的標準向被告計付違約金，如被告逾期交房則根據不同情形按照日萬分之零點五的標準向原告計付違約金。由此可見，關於違約金的計付標準，雙方於合同中的權利義務顯然是不對等，且有失公平的，原告據此要求提高違約金的計付標準，合情合理，本院予以採納。至於違約金提高至什麼標準足以彌補原告的損失。原告主張參照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款

“未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區分不同情況處理：（一）既未約定借期內的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率

6%支付資金佔用期間利息的，人民法院應予支援；（二）約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資金佔用期間利息的，人民法院應予支援”的規定，以年利率6%，折算成日利率為日萬分之一點六四四合適。本院認為，中國人民銀行於2015年10月24日釋出的金融機構人民幣貸款基準利率一年以內（含一年）、一至五

年（含五年）、五年以上的利率水平分別是

4。35%、4。75%、4。9%，原告主張按年利率6%的標準，既高於中國人民銀行釋出的金融機構人民幣貸款基準利率，又不會過分高於該標準，是適當的違約金計算標準，本院對於原告的主張予以支援。

（二）

後

期案件法院對爭議焦點的分析

關於違約金的計算標準。第一，雙方在訂立合同時，應當按照公平合理的標準確定合同的權利義務，不能使雙方的權利義務內容顯失公平。雙方於合同中對逾期付款和逾期交房的違約金標準均是日萬分之一，但在附件中則發生加重或者減輕的補充約定，約定如原告逾期付款將根據不同情形按照日萬分之五的標準向被告計付違約金，如被告逾期交房則根據不同情形按照日萬分之零點五的標準向原告計付違約金。由此可見，關於違約金的計付標準，雙方於合同中約定的權利義務顯然是不對等，且有失公平的。第二，如前所述，雙方對於逾期交房違約金標準存在前後不一致的約定，因此，雙方在合同及附件中關於逾期交房的違約金計算標準實際上是不夠明確甚至有明顯衝突的，且顯失公平。鑑於原告請求對

逾期交房的違約金標準

進行調整，被告明確即使違約金需要調整，也應按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定的按同地段同類型房屋租金標準計算。第三，雖然雙方後續簽訂的補充協議有約定，逾期交房的違約金賠付標準為以已付房款的日萬分之零點五計算，但如前所述，該標準顯失公平，理應不予採納。故本院酌定逾期交房違約金的計算標準應調整為

參照同地段同類型房屋的租金標準為宜

。

中國房地產協會

2019年3月公佈

東莞市

X

X鎮近五年的租金平均單價為21。83元/平方米/月

的資料

是合理的，可以參照該單價作為計算逾期交房違約金的標準，折算成日租金標準則為

0。73元/平方米/天（21。83元/平方米/月÷30天/月）。

從

法院對

前

後期案件爭議焦點的分析

可見，法院對

逾期交房的違約金標準

認定前後不一致的，

前期案件法院

參照民間借貸司法解釋的規定以

年利率

6%的標準

計算逾期交房違約金

，

後期案件法院以

東莞市

X

X

鎮近五年的租金平均單價

為

21。83元/平方米/月的標準

計算逾期交房違約金

，

明顯比前期年利率

6%的標準

低了很多。

前期案件一審判決後被告不服上訴至中院，中院維持了一審判決，後期案件一審判決後原被告雙方均不上訴。

五、律師評析

（一）問題的提出

逾期交房的違約金標準應以年利率

6%的標準計算

還是應以參照同地段同類型房屋的租金標準為宜？法院以東莞市

XX鎮近五年的租金平均單價

計算逾期交房違約金是否合適？

（二）評析

後期案件法院改變了裁判標準，由參照民間借貸司法解釋的規定

以年利率

6%

的標準

變更為

以東莞市

XX鎮近五年的租金平均單價為21。83元/平方米/月的標準計算逾期交房違約金

，法院之所以變更違約金裁判標準是因為被告提供了中國房地產協會

2019年3月公佈

的

東莞市

XX鎮近五年的租金平均單價

為

21。83元/平方米/月的資料

這一證據（網上列印頁面），法院採集了該證據並據此調整違約金標準，但法院這一調整是否合理有待商酌，本律師個人認為錯誤的，屬於適用法律錯誤，因為根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：

“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

……

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的

同地段同類房屋租金標準確定

。

”的規定，在本案中由於合同約定的違約金過低而不能適用，應適用案涉房屋所在地同地段同類房屋租金標準確定違約金，但本案中法院卻適用東莞市

XX鎮近五年的租金平均單價

確定違約金，明顯屬適用法律錯誤。本律師的上述觀點後來也得到法院判決的支援，案涉小區

2020年的逾期交房案件一審判決又恢復了原判決的

以年利率

6%

標準計算違約金。

六、律師建議

為壓縮法官自由裁量的空間，就上述系列案而言，作原告應主動向法院提交開發商逾期交房導致原告損失的證據。由於案涉房屋價值巨大，業主是透過金融機構借貨購房，業主未能按期收樓的主要損失是資金成本利息損失。因此，作為原告起訴時可以提供還貸銀行流水憑證擬證明原告的損失。

七、律師提示

2

020

年後由於銀行貸款利率持續走低，法院支援以年利率

6%標準計算違約金

可能性越來越小。

但本律師

2021年在代理另一小區逾期交樓違約金系列案中，有法官判決開發商按業主按揭貸款利率計付違約金的判例，此判決給代理案件提供了新的思路，可資參考！

廣東瑞軒律師事務所

陳志開律

202

2

年

1

0

月

29

日