房屋未驗收合格收房，且買房人未交契稅，開發商不承擔違約責任

2019年4月22日，原告作為買受人，被告澤雄公司作為出賣人，雙方簽訂商品房買賣合同（預售），主要內容如下：

1．買受人購買出賣人開發的位於惠城區××路××號××廣場××＃××＃××＃××某某某某某室的房屋；

2．該商品房單價為6398。88元／㎡，總價款418039元；

3。2019年4月22日前支付首期房價款128039元，餘款290000元向銀行申請貸款支付；

4．商品房交付應當滿足下列條件：取得法定建設工程竣工驗收備案證明檔案；取得房屋測繪報告，並取得建設工程勘察、設計、施工、監理、建設方五方責任主體驗收合格，並取得消防部門許可使用檔案；

5．出賣人應當在2019年9月30日前向買受人交付該商品房，在商品房達到合同約定的交房條件後，出賣人應當在交付期限屆滿前30日內書面將查驗房屋時間、地點以及所需材料書面通知買受人（可報紙公告、電話、簡訊方式通知交房），買受人未在首次通知的交房時間來辦理收房手續的，則視為買受人同意該商品房符合交付條件，並已實際交付買受人，物業管理費自交房通知書約定的交房時間起計算，如果逾期10日不收房的，另按總房款的日萬分之一向出賣人計付違約金；

6．出賣人逾期交房的（無論逾期90日內亦或90日後），出賣人按已付房款的0。001%／日的標準按日向買受人支付違約金；

7．買受人辦理房屋登記手續，經雙方約定按委託代辦方式辦理；

8．買受人按照出賣人規定期限依法自行全額繳清所有購房所需的維修基金、契稅等，並將相關票據和手續資料全部交付給出賣人，如因出賣人原因導致買受人在商品房交付使用後365日內未能取得房屋所有權證書，出賣人應按買受人已付價款0。001%／日向買受人承擔違約責任，本合同繼續履行。

為購買該房，原告將房款支付給了被告。2017年12月25日，被告澤雄公司在2017年12月26日的衡陽日報上釋出交房公告註明：“我司開發的某某某某某某專案，×某、×某住宅樓合同約定交房時間為2019年9月30日，現擬定於2019年9月30日至2018年1月10日在專案部新售樓處一樓辦理交房，特此公告！”

澤雄房地產開發有限公司於2019年7月12日聯合監理單位、施工單位、設計單位、勘查單位對華南城市廣場×某、×某樓工程質量竣工驗收記錄和住房和城鄉建設局於2019年12月2日出具《建設工程消防驗收意見書》，該工程質量竣工驗收記錄和建設工程消防驗收結論均為驗收合格。2019年8月3日，原告周某某收取了訴爭房屋。

原告周某某向法院起訴請求：1．被告向原告支付未按合同約定交付房屋的違約金3023。05元（以購房本金為基數按銀行同期貸款利率從2019年10月1日起計算至2019年12月2日），後續違約金按上述標準支付至實際符合交房條件之日止；2．請求判令被告支付原告未按合同約定辦理房屋產權證的違約金22768。81元（以購房本金為基數按銀行同期貸款利率從2020年10月1日起計算至2022年3月2日），後續違約金按上述標準支付至原告實際拿到房屋產權證止。

一審法院認為，原、被告簽訂的房屋買賣合同及補充協議系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。根據合同約定被告應當於2019年9月30日前將已取得建設工程勘查方、設計方、監理方、承建方和開發商五方責任主體驗收合格，並取得消防部門許可使用檔案的房屋交付給原告，並在該房屋交付之日起365日內取得該房屋的所有權證。本案中，被告至2019年7月12日才經五方驗收合格，2019年12月2日消防驗收合格，案涉房屋自此方符合合同約定的交付條件。

雙方於購房合同中已明確約定商品房的交付條件，而澤雄公司未具備五方驗收合格就予以交付，屬於合同法上的商品房有瑕疵，原告有權拒絕或者要求進行補充約定，但如果原告接收商品房，應視為其同意變更約定的交付條件，且該交付時間在雙方約定的交房期限內，故澤雄公司無需承擔逾期交房的違約責任。

原告未提供證據證明其向被告繳納了產權代辦費，辦理產權登記事宜應由原告自行辦理，故對原告要求被告支付逾期辦證違約金的訴訟請求亦不予支援。

一審判決：駁回原告周某某的訴訟請求。原告周某某遂提起上訴。

二審認為，本案的爭議焦點是原告周某某是否按照合同約定繳納了產權代辦費、契稅及房屋維修基金，被告澤雄公司是否應承擔逾期辦證的違約責任。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”

周某某沒有提供其已經繳納產權代辦費、契稅及房屋維修基金的證據，應當承擔舉證不能的後果，對周某某上訴要求澤雄公司承擔逾期辦證的違約責任的請求，二審不予支援。

周某某的上訴理由不能成立，二審不予採納。一審判決認定的事實清楚，適用法律正確，應予維持。

二審判決：駁回上訴，維持原判。