公攤面積攤了三分之一，公攤面積可以取消嗎？

文/安沐

日前，還有媒體報道，110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

據瞭解，山東省青島市市民李黎（化名）原本應該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權一年多來，她始終想不通：“怎麼一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”

公眾對於購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬於自己的公共空間買單的不適感。

在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那麼，公攤面積制度的存在依據是什麼？目前形勢下是否能夠取消？是否有可替代或進一步完善的方案？

從進入商品房時代開始，我國普遍實行的是由購房者分攤部分共有建築面積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

什麼是套內建築面積？

提到公攤需要先搞清楚什麼是建築面積，什麼叫套內建築面積。

公攤面積是香港商人李嘉誠率先提出來的，但是在2013年之後，香港就取消了“公攤面積”，改為“建築面積”與“實用面積”，從而使“公攤面積”成為了中國內地的一個特色。

按照百度百科的解釋，公攤面積一般指公攤建築面積。

公攤面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積。

包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

公攤建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。

但是獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

通俗來說，房屋的建築面積包括套內建築面積和分攤的建築面積，套內建築面積是業主專有的部分，也就是說，關上家門就是套內建築面積。

客觀而言，近年來，商品房公攤面積呈擴大趨勢——從最初的10%以下，到現在動輒30%、40%。這與商品房提檔升級、增加電梯數量、公共區域面積增加等因素有關，也與開發商公攤面積計算不透明、暗箱操作等有關。一些購房者質疑公攤面積是在為不屬於自己的公共空間買單，並且每年交的物業費、供暖費等都要繼續為公攤部分買單。正因此，近年來關於取消公攤面積的呼聲漸高，也有全國政協委員建議取消公攤面積，將實際公攤面積成本核算到實用面積之中。

當前，業主對公攤的質疑，還不止於此，共有幾類問題。比如，開發商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬於公攤面積，但一邊收物業管理費，一邊將廣告收入佔為己有。游泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業，這與“一房二賣”類同。電梯和樓道需要精裝修嗎？牆體要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標準不一樣，成本也會低一些。低密度住宅（如別墅）的利潤高，開發商有內在激勵，或許會將公攤更多挪到高層或洋房部分。

消費者能自己算清公攤面積嗎

專家表示，由於公攤面積的計算太過專業，消費者難以分辨，給開發商和測量機構提供了鑽空子的機會。

因此很長時間裡，經常會看到媒體的各類報道，公攤面積由於缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數。

對此，金科地產集團副總裁方明富表示：“如門廳、電梯井、樓梯道、通風管道，以及包括為本棟樓服務的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂的有些那種，比如說消防的一些設施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實際消費者來測量、計算，都是非常複雜而且極其困難。所以，消費者來測算公攤面積基本上是不太可能的。”

取消公攤面積有沒有必要？

“取消公攤面積”的呼聲一直以來未曾停歇。

以今年兩會期間為例，據《人民日報》報道，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，業主毫無申辯權利。

洪洋提到，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬於公攤面積，哪些區域不是，有沒有重複收費，也只能由開發商說了算。

此外，在公攤面積佔比越來越大的背後，針對公攤面積的計算，卻往往存在計算不透明等問題。購買公攤面積並非一次性的支出費用，業主入住之後，還需要每月繳納管理物業費等費用，併為公攤面積部分買單，這筆賬是否清晰，仍然存在不少爭議的地方。

有人說，如果取消了公攤面積，也許會明顯降低小區的管理服務能力以及業主居住的質量。或者，這個觀點有一些道理，但最終還是取決於業主購買的公攤面積部分是否得到充分配套，又是否展現出它的實用價值。

結語：

取消公攤面積制度無疑值得探討論證，但就眼下而言，完善公攤面積制度更具現實意義。首先，釐清公攤標準。有關部門應進一步規範公攤面積制度，規定公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，避免因分攤面積問題產生購房爭議。其次，引入懲罰賠償。對於開發商隨意擴大公攤面積，超過合理誤差的行為，參照《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償責任，要求其給予購房人公攤面積費用三倍賠償，從而提高違規成本，遏制“亂公攤”現象。此外，落實公攤收益。有關部門應監督物業企業，按照民法典相關規定，將業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有，讓業主在為公攤面積埋單的同時，也能從公攤面積中受益。