房屋公攤面積太大如何維權？
2022-09-22由 武漢朱律師 發表于 漁業
公攤太高可以退房嗎
2018
年
4
月，李黎
（
化名
）
全款購入青島市某小區一套總面積為
110。25
平方米的住宅。李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬於超高層建築，達到
55
層，公攤面積佔比會達到
31%
，但實際收房時可能比這個數值小。
2021
年
9
月，準備收房的李黎傻眼了
，
她找驗房師測量後發現，實際套內僅有
61
平方米左右，
3
間臥室沒有一間超過
9
平方米，主臥甚至無法放下雙人床。
直到依法維權時，李黎才
得知
小區房屋的公攤面積佔比是
46%
。
“
這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。
”
李黎說。
我們知道
“公攤面積”是從中國香港發起的，據說最早香港的房子都是按棟買，甚至沒有按層買的，但是這樣一來普通人就買不起房，後來
國際鴻星投資集團的老闆吳多泰
，
開始將樓分層出售
，分層出售的情況下幾乎也不存在什麼公攤面積。
但是分層出售很多人還是買不起，於是霍英東先生開始採用
“賣樓花”的方式，不僅把每一層再次進行拆分為“單元”，而且在房子建完之前就可以買，這樣有利於資金回籠。但是把每一層拆分成單元之後，就出現了公共面積，於是採用“公共契約”的方式把整個樓的公用面積按照單元面積的比例進行分攤，由此產生了“公攤面積”。
中國內地是在
1995
年開始實施“公攤面積”，雖然在“公攤面積”的發源地香港在
2013
年已經廢止公攤面積，採用套內面積計價，但是由於中國內地各項房屋標準和配套設定收費都是按照套內面積
+
公攤面積來計算，所以在一時半會恐怕還無法做到取消公攤面積。
我們知道公攤面積其實就是整個樓的公共區域，如樓梯、大廳、電梯井、變電室、地下室、值班警衛室等配套性公共用房，這部分面積不可能不收費，但被很多購房者詬病的是公攤面積不夠透明，特別是預售房更是如此。
雖然《商品房銷售管理辦法》第
18
條明確規定，按套計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。但是在很多地方不規範的情況下，合同只約定按“建築面積”計價而沒有標明套內面積，或者雖然標註了套內面積，但是卻故意不約定套內面積誤差的違約責任，只約定建築面積誤差的違約責任。
但是大家知道對於商品房買賣來說，一般購房者想要變更合同是很難的，也就是說要麼接受合同購買房屋，要麼不接受合同不購買，所以在這種情況下也可能造成出現糾紛後維權的困難。
所以購房者在購房特別是購買期房的情況下，最好是看清楚合同裡面有沒有明確寫明建築面積和套內面積，或者有沒有寫明如果套內面積誤差過大的違約責任，儘可能在合同簽訂階段就防範風險。
當然也沒有必要把公攤面積看的過分嚴重，雖然對於取消公攤面積的呼聲很高，而且今年內蒙住建廳還專門就此事向住建部發文建議取消
“公攤面積”，但是在公攤面積已經運行了將近三十年的情況下，立即取消的可能性還是很小。
很多人都說
“公攤面積”是中國特有的制度，國外根本不存在公攤面積不是也執行得挺好的？比如
在美國房屋面積按可居住面積計算，
房屋面積就等於可以鋪地板的面積，
而且
只存在兩種產權，業主獨有的房屋產權，以及歸全體業主共有的公共建築面積產權
。
其實是以
“套內面積”計價還是以“建築面積”計價，無非就是計算方法的問題，不會直接影響到房價的高低，有人形象地說就好比核桃去殼
30
一斤，不去殼
15
一斤，換湯不換藥。
如果房價不含公攤面積，勢必造成房屋單價、物業費、取暖費等各項以
“建築面積”為標準收費的單價上漲，而且如果購房者的房價裡不包括公共部分的面積，那麼公共部分的產權及收益分配都成了新的立法問題。
當然回到本案來說，如果在
李黎
購房時把銷售人員承諾的公攤面積佔
31%
寫進合同裡，最後測量公攤面積達到
46%
，這顯然就構成違約甚至是欺詐行為，這個時候購房者就可以要求解除合同退還房款，或者是要求開發商承擔違約責任。