買房是拿來住的，公攤面積給誰住？

最近一個朋友剛買了房子，跟我抱怨，公攤面積太噁心了，不是說2020有政策出臺會取消嗎？為什麼到現在還沒什麼聲音？

他說，他剛買了高層中間戶114。82平，套內面積84。56平，公攤卻有30。26，得房率低不說，再加上後續的物業費、取暖費等等，都要算上公攤面積，太噁心人了。

他更希望公攤面積取消之後的明碼標價，單價上去，幾十年的隱形費用就會少很多。哪怕取消之後漲價了，也樂意自己的錢花在明處。

即使在現行的只有70年使用權而非所有權的房產製度下，大家覺得公攤面積不甚合理，但慢慢的也會在吹風之下自然接受了這個事實。

而被揪出的公攤面積問題則是歷史遺留性的含糊其辭，沒有明文規定。

公攤面積這個詞，還沒買房的人一般不會知道，首次買房的人是一知半解，等到了買賣二手房就認知深刻了。

1、國內每個地方公攤的演算法，規則不一樣

國內每個地區對於公攤怎麼算，規則還不一樣。有些地方連門衛崗亭都計入公攤。

對於購房者來說，付錢買的是建築面積：建築面積 = 套內面積 + 公攤面積，而其中套內面積才是真正用來住的。

這也衍生出得房率的概念，即得房率 = 套內面積 / 建築面積。

現在市場上的得房率一般在70% - 85% 不等，對應的公攤係數大概是15% - 30%。

每個城市相同大小的建築面積，其公攤是不一樣的。一些城市，120㎡可做舒適的大四居，而有些城市只能做個擁擠的小三居。

根據媒體報道，2010年山東高密某樓盤推出的公攤係數竟然超過52%。也就是說你付了100平的購房款，實際可居住的套內面積連50平都不到。

放眼全球你會發現，現在基本所有國家和地區都在採用套內面積或者使用面積交易

2、很多地方已經取消了公攤面積

事實上，公攤面積雖確實是從小島上學習而來，但發明人不是李嘉誠。

1998年，國家宣佈不再實行分房，然後由深圳開啟了中國的第一代商品房。

當時，我們國家的房地產製度非常不成熟，在制定法律法規時沒有相應的經驗，所以就直接引用了香港的建築面積定價法。

但我們回溯歷史會發現，過去之所以採用建築面積定價，是因為那時候的大樓不能拆分賣，而直接買一幢又太貴，只能由購房人以湊份子合夥的形式一起買。

因此大樓過道、電梯等公共部分必須由購房人攤派，這個方式在當時是非常受歡迎的，發明人是霍氏集團的霍英東。

2013年公攤面積取消了，因為社會已經怨聲載道了。

4、不清不楚的公攤面積

公攤面積的問題在於其不清不楚的狀態

，這讓開發商有了太多的騰挪空間，最終利益受損的是購房者：

房價失真

雖說無論是以建築面積計價還是套內面積計價，房款總額並不會減少，只是銷售單價有所不同。

但樓盤銷售單價是一個非常敏感和重要的資料。各樓盤公攤係數的不同，會造成較嚴重的房價失真。

而銷售顧問對公攤係數這個問題總是遮遮掩掩、含糊其辭。

等到了二手交易市場，沒有開發商在中間，民與民之間的交易就顯得非常真實了。都是按照套內面積來討價還價，房本上的建築面積就變成了一個數字而已。

多重收費

如果說公攤面積就是買房時一次性支出也就算了，畢竟公攤區域也能提升居住品質。但目前的現狀是，物業費、取暖費、甚至精裝修費用都是包含公攤面積的。

物業公司辯解說公攤區域收物業費是因為要打掃維護。

如果是這樣，那我套內面積的物業費也交了，怎麼不見人過來幫我打掃房間？

公攤區域收取暖費和精裝修費就更搞笑了。

走廊、垃圾道取的是哪門子的暖？變電室、管道井開發商你也要精裝修？若真的要裝修，是歐式垃圾道還是美式裝置間？怎麼裝修合同裡就沒體現公攤區域的裝修清單呢？

例如2018年7月10日，武漢70多個樓盤上千業主到湖北省住建廳就公攤部分計入裝修費用問題進行抗議。

極難測量

原本一把皮尺就能量出的尺寸，因為有了公攤面積的存在，業主根本就算不清楚自己買的房子到底是多大面積。

公攤面積中的電梯井、管道井、垃圾道等等區域，普通人是無法進入測量的，必須依賴複雜的測繪知識。

而由開發商委託測繪的單位又是無需向業主負責的，那誰能保證其中數字的準確性。

2003 - 2005年北京國際友誼花園就發生過價值1個億的公攤面積縮水問題，只有18層的房子房本上卻顯示19層，應當低於2。2米不計入面積的公共區域卻高出了2。2米，統統計算入公攤。

業主掏了錢，卻沒有拿到對應的小區面積。

事件中一個的插曲就是業主必須到外地才能找到幫他們測量公攤面積的鑑定機構，本地沒有測量機構敢做。

並且在鑑定過程中也遇到了來自開發商保安的阻力，業主沒有退縮才最終測量成功。

5。 公攤面積實際上是住不了人的

公攤面積也存在20多年了，為什麼就一直說不清楚道不明白呢？

2007年頒佈的《物權法》明確了建築物區分所有權，但可惜的是卻沒有改變公攤面積問題。

有訊息說，2020年，也就是今年，將會有政策出臺取消公攤面積，然而明白人都知道，這太難了。

改變難，是因為在公攤面積這個問題上，真正利益受損的只有業主，真正有意願改變的業主，卻無能為力。

在過去，房價持續高漲，公攤面積等等弊端很容易被忽略和掩蓋。但如今中國房地產發展又到了十字路口，房產市場的這些坑該到填平的時候了。

政策說房子是用來住的

，未來房產稅勢必是和麵積掛鉤的。

畢竟，收了取暖費、物業費和精裝修費的走廊、垃圾道，實際上是住不了人的。