內蒙古再提“套內面積” 公攤“糊塗賬”該如何釐清？

公攤面積有其存在的必要性，解決公眾詬病的關鍵在於讓公攤面積“曬在太陽下”。當務之急是明確公攤的明細，釐清交付標準。

“買了110平方米的房子，到手卻只有61平方米；臥室面積只有9平方米，1。8米的床都放不進去；廚房放不下大冰箱、衛生間放不下洗衣機；銷售說的31%公攤面積，變成了46%，得房率僅有54%……”

據央視新聞報道，近日，山東青島一個高層住宅專案的業主在收房時發現公攤面積過大，實際使用面積過小，46%的公攤面積再次推高了這個話題的熱度。

在青島當地有關部門調查後的反饋答覆中，該住宅所在的超高層住宅樓之所以公攤面積比較大，主要是牆體厚度大，根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》，外牆一半厚度計入套內建築面積，也就是說，原本就只有70%左右的得房率，又被厚重的牆體影響了實際使用體驗。

規則講明白了，但業主心理上的坎依然難越：公攤面積到底包括哪些、有沒有約束，公攤面積過大是否合理，能不能取消公攤面積制度，按照套內面積計價會有哪些變化？

目前，我國住宅交易主要以建築面積計算價格，公攤面積屢遭詬病，一方面是得房體驗與銷售承諾有差異，另外也有開發商在“高低配”專案中，將公攤面積挪至高層建築導致公攤不均，甚至有小部分開發商利用公攤面積賺盈利。

但在實際執行中，公攤面積有其存在的必要性，公共服務配套也與居住的舒適度掛鉤，解決公眾詬病的關鍵在於讓公攤面積“曬在太陽下”。

值得注意的是，內蒙古近日已經開始嘗試傳遞出變革的聲音，將“取消公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法專案建議上報住建部。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，公攤面積是由建築的複雜性決定的，公攤面積並不是越小越好，當務之急是明確公攤的明細，釐清交付標準。

“但是按照套內面積計價是可行的道路，讓消費者更加清楚地瞭解價效比。”張大偉強調說。

公攤的定義

到底什麼是公攤面積？作用是什麼？

直白來講，房屋建築面積=套內建築面積+分攤的共有建築面積，後者就是公攤面積。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》（第70條）均明確，購房者所購置的商品房，都應載明套內面積和公攤面積。

公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室，以及為整棟建築服務的公共或管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築之間的分隔牆以及外牆牆體水平投影面積的一半。

也就是說，日常居住生活所必要的公共服務建築，有一部分是包含在公攤面積中的。

“正規的公攤是必須有的，否則居住舒適度不存在。公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社群的舒適性降低。”張大偉舉例說明，同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的；公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，用減少電梯間、樓梯間或門廳面積，設計一梯多戶，取消避難層等方法，儘管可以縮小公攤面積，但社群的舒適度、安全感也降低了；再比如，開發商“偷面積”，貌似套內面積增加，但佔用了公攤，導致小區整體環境受損。

而套內建築面積，進一步包括了套內房屋使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積。回顧可以看出，前述青島專案套內實際使用面積過小，主要是被高層建築的牆體侵佔了實際使用面積。

業主想知道的是，到底46%的公攤面積是否合理？近一米的外牆是否過大？是否為業主想要的居住所必須的公攤？

實際上，現行規定對於公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤專案的規劃設計、配套設施有關。

李宇嘉認為，前述青島專案若在規劃設計和報批、銷售宣傳時的公攤與46%有差異，就要走仲裁的解決路徑了。

“不過，由於公攤的計算、範圍、規劃設計等太過專業，需要歸屬管理部門做出引導。這樣做，有利於規範開發商的經營行為。”他強調說，畢竟，業主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但開發商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開發成本的行為。

公攤的“貓膩”

公攤的範疇清楚了，但購房人對公攤的質疑，還源於公攤面積的一些“貓膩”問題。

比如，開發商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬於公攤面積，但一邊收物業管理費，一邊將廣告收入據為己有；比如，游泳池、地上停車場是共有部分，對外營業卻收入不明；比如，電梯和樓道要精裝修嗎？牆體要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標準肯定不一樣，成本一定會低一些，與套內成本形成了盈利差異。

據張大偉介紹，的確有小部分開發商是利用公攤賺額外的錢。很多城市都有限價政策，但大部分都是限制了建築面積單價，這種情況下，有開發商想辦法在建築面積單價不變的情況下，增加使用面積，在期房購房合同和期房收房這個雙合同中，增加使用面積，變相增加了單價，在買賣合同中設定了陷阱。

公攤不均的例子也比較普遍。以“高低配”專案為例，同一個小區包含高層住宅和別墅住宅，由於別墅的利潤高，開發商容易將公攤面積更多挪到高層住宅部分。

“住房套內部分的產權最明晰，誰也侵犯不了，但共有部分的產權共有，權利邊界模糊。”李宇嘉表示。

在2022年全國兩會上，全國政協委員洪洋建議取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中，讓老百姓（603883）明白付費、放心購房。

在洪洋看來，公攤面積缺乏法律依據和制度約束，公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，而業主毫無申辯權利。

“公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。”洪洋在2022年全國兩會上表示，“公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費。”

取消公攤面積的呼聲愈演愈烈，但同時也有業內人士表示取消公攤面積有著現實的難處。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬即指出，公攤面積在某種程度上也代表著小區品質，取消公攤面積後，還會給業主入住後公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任帶來許多現實問題，完全取消公攤，在實踐過程中會出現很多困難和問題。

如何釐清“糊塗賬”

購房人對公攤的排斥，更多的還是購買預期和實際得房的落差，疊加對公攤部分沒有任何掌控權，顯得尤為“不透明”和缺乏公信力。

解決這個問題，並非只有取消公攤面積一條路可走，可以借鑑的方法即包括明晰公攤細則、按照套內面積計價和抹平預售與現房的差距等方面。

“社群生活離不開公攤，言及‘取消公攤’乃情緒之舉。最重要的是，標準和明細一定要‘曬在太陽下’，監管還要跟上。”李宇嘉表示，買房不只是室內居住，還有由公攤部分支撐的社群服務。

李宇嘉建議，要制定不同型別社群的公攤指引；公攤部分的內容要明晰，經營的部分要將經營收益歸屬全體業主，納入物業維修基金，或者抵扣物業費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測並公示；探索公攤部分定價和套內定價的差異化。

按照套內面積計價也是一條可行之路。

雖然“核桃去皮30一斤，不去皮15一斤，按照套內面積計價勢必將提高房屋單價”，但也有網友感慨“即便羊毛出在羊身上，可是羊也想知道到底出了多少羊毛”。

據瞭解，中國香港從2013年開始已經改成了套內計價，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實際使用面積資訊，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積資料。2013年4月29日，香港《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴充套件至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。

重慶也在實行套內面積計價方式。2002年6月，重慶通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

據內蒙古自治區住房和城鄉建設廳網站8月24日訊息，該廳近期答覆內蒙古自治區政協十二屆五次會議王鳳華委員《關於規範房屋“公攤面積”的提案》時稱，“委員提出的在商品房交易中使用套內面積作為計價依據，對防止出現公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法專案建議上報住建部。”

此外，張大偉補充說，期房預售制度下，購房者期待的和實際收到的有差距，要求售樓處樣板間1：1還原，並保留樣板間至交房，也會一定程度上減少公攤面積的爭議。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）