【案例】最高院:為借款擔保而簽訂房屋買賣合同,構成通謀虛偽表示

▌裁判要旨

當事人簽訂房屋買賣合同的目的係為借款合同提供擔保的，構成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。

毛來華、林福漢執行異議之訴再審民事判決書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2016）最高法民再113號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：毛來華，男，漢族，1973年4月26日出生，住福建省福州市晉安區。

委託訴訟代理人：黃育英，福建名仕律師事務所律師。

委託訴訟代理人：鄧飛霞，福建名仕律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：林福漢，男，漢族，1989年11月23日出生，住福建省福州市倉山區。

委託訴訟代理人：鄭雄英，北京大成（福州）律師事務所律師。

一審被告：劉宣求，男，漢族，1985年2月20日出生，住福建省周寧縣。

委託訴訟代理人：何文曙，上海市金石律師事務所律師。

再審申請人毛來華因與被申請人林福漢、一審被告劉宣求執行異議之訴糾紛一案，不服福建省高階人民法院（2014）閩民終字第128號民事判決，向本院申請再審。本院於2015年12月1日作出（2015）民申字第172號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭進行了審理。再審申請人毛來華的委託訴訟代理人黃育英、鄧飛霞，被申請人林福漢的委託訴訟代理人鄭雄英，一審被告劉宣求的委託訴訟代理人何文曙到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

毛來華申請再審請求：1。依法撤銷福州市中級人民法院（2013）榕民初字第519號民事判決書和福建省高階人民法院（2014）閩民終字第128號民事判決書；2。依法駁回林福漢的訴訟請求；3。依法判決林福漢承擔本案的全部訴訟費用。

事實和理由：（一）林福漢與劉宣求籤訂的合同名為房屋買賣合同，實為民間借貸合同，一審法院確認林福漢與劉宣求籤訂的《房屋買賣合同》有效缺乏依據，屬認定事實不清。1。從林福漢提供的銀行轉賬憑證看，其在向劉宣求支付800萬元時註明款項性質為借款，而非購房款，該內容為其自行填寫，應是其真實意思表示。林福漢主張款項性質系銀行管理需要隨意填寫缺乏依據。2。《房屋買賣合同》約定的房產交易價格明顯偏離正常市場價格。從林福漢提供的劉宣求購買訟爭房屋的《房屋買賣合同》看，劉宣求購買案涉房產的價格超過1300萬元，但林福漢與劉宣求籤訂的《房屋買賣合同》成交價格僅為800萬元。3。《房屋買賣合同》就辦理案涉房產過戶手續的時間進行限制，並約定若劉宣求在此前反悔，歸還預付購房款並加購房定金款每日3‰的違約金，林福漢歸還相關證件後合同自動解除，不符合正常房產交易習慣。該約定實為雙方對借款期限的約定。4。《房屋買賣合同》約定雙方錢款往來的賬戶不符合一般房產交易習慣，且劉宣求有實際還款行為。5。《房屋買賣合同》中有關公證委託條款的約定顯然是民間借貸中債務人不能按時還款時，直接由債權人依據公證委託書辦理房產過戶，債務人以物抵債的一種方式。6。房屋交付條款是一般房屋買賣合同的重要條款，案涉合同卻未約定。林福漢未提供證據證明其與劉宣求辦理了房產交接手續，未證明其在法院查封訟爭房產之前已經合法佔有使用案涉房產，其提供的物業費收據載明的內容證明物業費為其事後補繳。7。劉宣求在本案二審和再審審查階段均自認其與林福漢之間是借貸關係而非房屋買賣關係。（二）一審法院依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定判決停止對訟爭房產的執行，屬適用法律不當。根據該規定，人民法院不得查封需要四個要件，而本案並不具備適用該規定的要件：林福漢與劉宣求間不存在真實的房屋買賣合同關係。林福漢提供的轉賬憑證上記載其支付的為借款，而非購房款。林福漢未能證明其已合法佔有使用案涉房產。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定，未依法登記領取權屬證書的房產，不得轉讓；劉宣求雖然辦理了房產的預告登記，但尚未取得產權，不得轉讓該房產，林福漢明知而與其簽訂《房屋買賣合同》，對房產未能過戶存在過錯，其受讓房產的主張在產權過戶登記前屬於債權性質，不足以對抗法院的執行。（三）毛來華在其訴劉宣求借款合同糾紛一案的訴訟過程中申請查封案涉房產合法，法院裁定查封正確。毛來華依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定，申請再審。

林福漢辯稱，（一）一、二審判決認定事實正確。1。林福漢與劉宣求籤訂的《房屋買賣合同》約定的每項條款，均屬房屋買賣中的常用條款，符合法律規定和房產交易習慣，不能證明與借貸之間存在任何關係。（1）關於房屋產權過戶手續的辦理時間，約定為於合同簽訂後三個月，是因瞭解到案涉店面所在樓盤總登記須於3個月後才能辦下來，與《初始登記通知書》載明案涉店面所在樓盤總登直到2012年12月31日方才辦下來相印證。（2）關於雙方錢款往來銀行帳戶的約定，是發生出賣人違約情形時作收取違約金等之用。（3）案涉合同中的公證條款系基於委託第三方辦理過戶登記手續的約定，在房產交易實踐較為常見。（4）案涉合同第7條約定了移交預告登記證、發票等辦理權屬登記所需材料證件，並約定了房屋內餘下物品的移交時間。毛來華主張合同中未約定交付條款與事實不符。2。林福漢向劉宣求支付的800萬元系購房款。（1）林福漢透過銀行向劉宣求支付房價款時，轉帳金額、收款人戶名帳號、轉帳時間與案涉合同載明的金額、劉宣求收取房款的戶名和銀行帳號、案涉合同簽訂時間吻合。（2）銀行電子轉賬憑證上的“摘要”欄目，僅系銀行為便於內部記帳歸類業務所設，不能決定或改變付款人與收款人之間的實際民事法律行為性質。本案現有證據已形成完整證據鏈，證據之間相互印證林福漢與劉宣求之間系房屋買賣合同關係及履行房屋買賣合同的事實，且毛來華並未提供任何證據證明林福漢與劉宣求之間存在借款或其他民事法律行為。3。林福漢買受案涉店面支付的房款額，系其與劉宣求透過平等協商確定的合理價格。（1）案涉房產轉讓價款系雙方當事人綜合考慮當時市場行情、付款方式（一次性付款）等各方面因素，平等協商後確定的合理價格。（2）林福漢在購買案涉店面時，正值福州起建的地鐵1號線於2011年建到該店面所在道路區域，原本可用於經營的店面所在整條道路因施工被圍擋遮擋，加之噪音粉塵影響，及房地產市場不景氣，該位置上的店面市場價值受到重大沖擊。800萬元系持平甚至略高於當時的市場價，對追求短期經濟利益和資金快速流通的劉宣求而言，800萬元的成交價是合理的。（3）劉宣求與福建華辰房地產公司簽訂的《房屋買賣合同》中約定的房款，劉宣求並未以現金支付，而是以物抵償，該房款不能反映當時的市場行情。4。毛來華提供的評估報告書不是法律規定的“新證據”，且與本案沒有關聯性，不具有價格參照性，不應採信。5。林福漢對於該期限前暫未能辦理過戶登記手續沒有過錯。6。劉宣求已在案涉合同簽訂後，據合同約定於當日將案涉店面實際交付林福漢。（1）劉宣求在本案二審庭審中，當庭確認林福漢實際佔有使用訟爭店面。（2）據合同第7條約定，林福漢於合同簽訂當日全額付清購房款，依約取得房產相關證件材料和實際佔有房屋、屋內物品之權利。（3）根據匯豐盛物業公司出具的證明、《前期物業管理服務協議》、匯豐盛物業公司負責人證詞，可證明林福漢已於2012年6月20日入住案涉店面。（4）林福漢於2012年6月25日將房屋出租、繳納房產物業費等，證明林福漢已實際入住案涉房產。因劉宣求在林福漢入住之前就已拖欠18個月物業費，林福漢一次性代為繳納劉宣求拖欠的物業費及林福漢入住後的物業費。物業費繳納時間不影響林福漢於2012年6月20日入住的事實。（二）一、二審判決適用法律正確。1、劉宣求在將案涉店面轉讓給林福漢前，已取得了預告登記，具有一定的物權效力。林福漢向劉宣求購買案涉店面的行為未違反效力性強制性法律規定，雙方簽訂的買賣合同有效。2、林福漢受讓案涉店面符合《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中關於人民法院不得查封財產規定的三個要件，停止執行的判決正確。3、另案生效判決已將案涉店面判歸林福漢所有，林福漢完成多項手續，支付各項稅費1454810。51元后，案涉店面已過戶登記至林福漢名下。林福漢請求依法駁回毛來華的再審請求。

劉宣求述稱，同意毛來華的再審請求。（一）林福漢並未履行支付《房屋買賣合同》項下800萬元購房款的義務。1。《房屋買賣合同》第8條約定林福漢支付購房款的銀行賬戶尾號是“8291”，但林福漢三次轉賬的銀行賬戶尾號均是“6940”，與合同約定不符，劉宣求從未承認過上述匯款是購房款，僅認可收到的該800萬元是向林福漢的借款。2。林福漢第一筆300萬元款項轉賬在前（2012年6月19日），《房屋買賣合同》簽訂在後（2012年6月20日）。在林福漢透過尾號為“6940”的銀行賬戶匯款300萬已完成的情況下，雙方於次日訂立的房屋買賣合同仍特別約定林福漢支付購房款的銀行賬戶尾號是“8291”，足以認定林福漢在房屋買賣合同訂立前透過非合同約定賬戶轉賬的第一筆300萬元款項並非支付購房款，而是借貸款項。3。林福漢分三次向劉宣求匯款800萬元，每一次的匯款用途都寫明為“借款”而非購房款。一、二審法院認為款項用途的記載不影響房屋買賣合同的性質和效力，明顯不當，應予糾正。（二）《房屋買賣合同》實質上是民間借貸的擔保合同，且屬於流質契約。1。事實真相是：劉宣求向林福漢高利貸借款800萬元，借款期限為3個月，自2012年6月19日至2012年9月19日，月利率為9%。劉宣求以案涉店面作擔保，簽訂了《房屋買賣合同》，並向林福漢出具了借據。後因劉宣求未能按時還款，林福漢提起本案訴訟，但刻意隱瞞了雙方之間的借貸事實。2。擔保房屋當時的價值（購買時房屋價款就達1341萬元，如考慮之後的升值因素價值更高）明顯高於債權價值800萬元，《房屋買賣合同》排除了清算程式，不考慮擔保房屋的價值，屬於法律禁止的流質契約，當屬無效。3。從《房屋買賣合同》的內容看，均系圍繞劉宣求向林福漢所借800萬元而產生，有違一般房屋買賣合同的交易習慣。（三）一、二審法院認定林福漢合法佔有案涉店面缺乏充分依據。綜上，一、二審判決認定事實不清，適用法律錯誤，處理結果有誤，請求撤銷一、二審判決，駁回林福漢的訴訟請求。

……（一審二審內容略，可文末閱讀原文檢視裁判文書）

本院對一、二審法院查明的事實予以確認。

本院再審認為，本案的爭議焦點是：（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效；（二）林福漢的執行異議是否具備阻卻執行的條件。

（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效

根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條第二項之規定，民事法律行為應當具備“意思表示真實”的條件。《民法總則》第一百四十六條規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”

林福漢提起本案一審訴訟的訴求之一是確認案涉《房屋買賣合同》有效，而案涉《房屋買賣合同》雙方當事人對其間法律關係性質的主張並不一致，且證據均非直接、充分，故判斷該合同約定的內容本身是否是當事人的真實意思表示，是認定合同效力的關鍵。本院結合在案證據，探究合同簽訂當時雙方當事人的真實意思，並對案涉主要法律關係的性質及合同效力作出判斷。首先，林福漢在簽訂案涉《房屋買賣合同》之前，即已支付部分款項，在先後分為兩筆支付的電子轉賬憑證上，均註明其所支付的款項為“借款”。雖然林福漢主張“借款”的款項性質為其轉賬當時隨意填寫，該款項實為購房款，但對高達800萬元的款項性質隨意填寫，與一個理性自然人的通常做法並不相符。其次，案涉《房屋買賣合同》在約定簽訂合同當日劉宣求即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動產發票原件交給林福漢的同時，又約定了劉宣求授權林福漢在2012年9月19日後辦理案涉房產過戶手續，且明確約定在此之前林福漢無權辦理過戶手續，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應歸還林福漢全部“預付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。第三，從案涉店面價格看，案涉《房屋買賣合同》採取“一口價”800萬元的方式，不同於普通房屋買賣合同採取依房屋面積、每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。同時，根據二審法院查明的事實，劉宣求受讓案涉店面時，房屋依據另案調解書作價為13409596元，與案涉《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。由此可以認定，案涉《房屋買賣合同》買賣店面的約定本身是當事人之間的虛偽意思表示，劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實目的是以案涉店面擔保劉宣求本金為800萬元、借款期限為三個月、利率為日3‰的債務的履行，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。根據《民法總則》第一百四十六條之規定，本院認定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。因此，林福漢請求確認其與劉宣求雙方於2012年6月20日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，缺乏法律依據，本院予以駁回。對於林福漢關於判令劉宣求協助其辦理將位於福州市鼓樓區安泰街道八一七中路18號君臨盛世茶亭（地塊一、地塊二）A區地塊一商業綜合樓1層16店面、2層16店面、3層16店面及A區地塊一商業綜合樓1層20店面、2層20店面、3層20店面的房屋所有權過戶登記至林福漢名下的房屋權屬登記手續的訴求，本院不予支援。

（二）林福漢的執行異議是否具備阻卻執行的條件

在案涉《房屋買賣合同》只是債權擔保的情況下，債權人林福漢實現債權的方式應當是在劉宣求債務履行期限屆滿後，向其主張債權，在劉宣求拒不還債或者無力還債的情況下，林福漢方可就《房屋買賣合同》項下的房產主張權利，以擔保其債權的實現。但由於當事人的這一隱匿意思表示僅在當事人之間產生合同效力，且林福漢、劉宣求並未就以案涉店面為借款設立擔保進行登記，故林福漢並未就案涉店面享有所有權或者擔保物權，尚不能構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程式若干問題的解釋》第十五條所規定的“所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利”，故根據該解釋第十九條之規定，林福漢的異議理由不能成立，本院駁回其“停止對案涉店面的執行，解除對案涉店面的查封”的訴求。

一、二審判決認定林福漢的執行異議成立，主要是依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理產權過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定。本院認為，案涉《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實為借款非典型擔保，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。

綜上所述，毛來華的再審請求成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、撤銷福建省高階人民法院（2014）閩民終字第128號民事判決、福建省福州市中級人民法院（2013）榕民初字第519號民事判決；

二、駁回林福漢的訴訟請求。

一審案件受理費67800元、二審案件受理費67800元，均由林福漢承擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 周倫軍

代理審判員 蘇 蓓

代理審判員 鄭 勇

二〇一七年十二月十六日

書 記 員 陳 明