【乾貨】乾貨！房地產的其他用地指的是什麼？這些知識你都瞭解嗎？

其它用地指的是什麼

房地產專業知識

（一）專業術語

1、房地產：房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益，又稱不動產。兩者具有整體性和不可分割性。

2、房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權，具體內容是指產權人在法律規定的範圍內對其房地產的佔有、使用、收益和處分的權利。

3、土地型別：土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資微利房用地。

4、土地使用權出讓年限：是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定許可權內出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。

5、三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排汙通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。

7、房地產市場：分一級市場、二級市場、三級市場；

1）一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。

2）二級市場是指土地使用權出讓後，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。

3）三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。

8、銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

9、五證：a。 《國有土地使用證》；b《建設用地規劃許可證》；c。 《建設工程規劃許可證》；d《建築工程施工許可證。》；e。《商品房預（銷）售許可證》。

10、◆佔地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積，即建設用地。

◆總建築面積：指在建設用地範圍內所有建築物各層建築面積之和；

◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2。0）

◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地範圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地淨面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0。8〈建築密度為80%〉）

◆綠化率：建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

◆套內建築面積：房屋按套計算的建築面積，是指房屋內的使用面積、牆體面積及陽臺的建築面積之和；

◆套內使用面積：指室內的淨面積，即地板面積。不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

A、室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

◆淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值；

◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。

◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築面積之比。

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。

套（單元）建築面積=套內建築總面積 +分攤的公用建築面積。

◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區及道路用地的規劃控制線。

◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩衝過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需排程裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

◆期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產專案。

◆現房：是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指專案已經竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房：是指沒有裝修的房。

◆業主委員會：是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

◆進戶：是指業主領取鑰匙，接房入住。

◆契稅：是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種稅。

徵稅範圍及納稅人契稅的徵稅物件是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；

（3）房屋買賣；

（4）房屋贈予。

商業地產的基本概念

什麼是“商業地產”？

狹義概念——意指用於各種零售、餐飲、休閒等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、購物中心、步行街以及社群商業等。

廣義概念——除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產，

商業房地產的類別劃分

商業房地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall專案，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產專案僅幾百平方米，甚至更小。對於規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，專案統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對於規模較小的商業房地產而言，大多數專案依然採取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等專案的底層和各類商業街、商品市場則採用商鋪出售，零散經營的模式。

按照行業類別分類

零售功能商業地產（百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能於一身的大型購物中心）

娛樂功能商業地產（電影城、娛樂城、KTV）

餐飲功能房地產（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）

健身服務及休閒功能商業地產（健身中心、美容院、SPA）

專業商業地產（專業批發市場、商貿城，如義烏小商品批發市場

居住以及辦公用商業地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓）

按照市場輻射範圍分類

鄰里型——輻射範圍≤1公里，總建築面積≤2萬平方米，商圈內人口≤5萬，主力店為中型超市或標超或餐飲主力店

社群型——輻射範圍≤3公里，總建築面積≤5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標超或大型超市，根據情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店

區域型——輻射範圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心較遠的區域，輻射範圍可達8公里，總建築面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店

超區域型——輻射範圍達10公里以上，超出本地“片區”或“區域”；總建築面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發店1-3家，多個次主力店，商圈人口＞50萬

超級型——這就是傳說中的超級購物中心或者super Mall了。建築面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射範圍通常包括本城市全部以及周邊城市

目的地型——依賴目的性消費業態如旅遊、娛樂、休閒等吸引客流，輻射範圍難以具體界定，主力客群大都在專案所屬區域之外，甚至是外地、呈現“飛地”特徵。

注：1、以上分類均按照獨立商業專案一般區位來界定。若某商業專案處於CBD、傳統叢集商圈、地鐵及公交系統主要節點出入口這些特殊地段，則輻射範圍及輻射人口會大幅度增加

2、 以上商業面積指狹義商業面積，不包括同樣佔用商業指標的寫字樓、酒店等

3、不同城市消費力、交通通達性、人口密度差異很大，不可將以上標準僵化處理

什麼叫MALL

Mall（音譯 “摩爾”）起源於歐美，特指規模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閒、娛樂、飲食為一體的商業中心或加蓋的林蔭道商業街。Mall原意是“林蔭道”，現在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall裡肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閒逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建築群中或一個大建築物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”

Mall可以說是目前世界上大型商業地產的頂級形態，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區化而誕生，是現代工業文明和商業文化的產物，屬於一種新型的複合型商業業態。

Mall常常被冠以各種不同的商業地產概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業Mall” “商業廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業Mall”、“動力型Mall”……粗略統計一下，以Mall為核心開發理念的商業地產概念多達60餘種。

Mall是中產階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閒一站式服務。Mall銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象徵著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習慣和嗜好。

街鋪？ 底商？

什麼叫街鋪？

我們可以對“商鋪”做以下定義，即 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。

什麼叫底商？

底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。開發商透過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。目前市場上，大盤社群因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。

什麼叫商圈？怎樣劃分商圈？

通俗定義：多個相鄰商業體

（包括商鋪、酒店、寫字樓等）

組成的區域

工作定義：商業服務所能夠覆蓋的地域

商圈，未必是個圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素

是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴充套件，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域範圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理範圍。這個地理範圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

零售商店的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的商店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也並不是一成不變的，商圈規模時大時小。

對於零售企業，商圈是指來商家的顧客的居住範圍，或商家能夠吸引顧客的範圍。根據來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業圈、次要商業圈和邊緣商業圈。

主要商業圈

：也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他型別商店的商圈發生重疊，否則就易出現過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0。8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。

次要商業圈

：也稱第二商圈，是指位於主要商圈外圍的次要區域。在這一區域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1。5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。

邊緣商業圈

：也稱第三商圈，是指位於次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1。5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。。

商業地產專案術語

1。 零售：是一種交易形式，可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動，也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，使消費者從零售商店裡獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足，它直接關係到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段——也是最後階段。

2。 零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務於哪些顧客和將提供什麼樣的商品和服務，並建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關係，資訊管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。

3。 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴充套件，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。

4。 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，透過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。

5。 市場化經營 商場化管理：指採取“整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付“，各櫃相對自主經營，並以規範化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。

6。 精細化管理：是以“精確、細緻、深入、規範“為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。

7。 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地範圍內的交通組織和規劃，以及建築內部的人流組織。

8。 購物中心的人流：購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。

9。 購物中心的交通：購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和後勤貨運交通各行其道。

10。 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬體環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播裝置、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

11。 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃檯、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

12。 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。

13。 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯絡如樓梯、電梯和自動扶梯。

14。 劃分防火分割槽：在建築中採用耐火效能較好的分隔物將建築物空間分隔成若干區域的防火技術措施。

15。 劃分防煙分割槽：是透過設定擋煙設施將煙氣控制在一定範圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。

16。 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨櫃和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。

17。 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、佈置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕鬆完成瀏覽觀賞的行為。

18。 商品展示空間：從常規的櫃架到地臺、牆面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸控、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。

19。 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。

20。 休閒空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。

21。 櫃檯：櫃檯是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的裝置，櫃檯或全部用於展示商品，或上部展示商品，下部用於貯藏。

22。 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分割槽地陳列商品並少量儲存商品的設施。

23。 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。

24。 轉租商鋪：商鋪最終使用人並非與商鋪權利人直接建立租賃關係，而是透過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關係。

25。 關係營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關係，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關係紐帶。

26。 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。

27。 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持資訊對稱原則，企業誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。

28。 營銷創新：是根據營銷環境的變化情況，並結合企業自身的資源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。

29。 專案運營組：指根據專案運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責專案，進駐專案現場，負責專案各週期的具體工作的運營團隊。

30。 專家顧問團：指根據專案運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對專案組進行指導、監督，以保證專案正常、順利、良好的運營。

31。 系列廣告策略：就是預定的時間裡連續釋出有統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。

32。店面：是商店建築物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建築材料等內容。是商家透過門面向消費者呈現最基本的形象。

33。 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。

34。 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式佈置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。

35。 市場類商鋪：在這裡特指在各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。

36。 社群商鋪：指位於住宅社群內的商用鋪位，其經營物件主要是住宅社群的居民。

37。 住宅底層商鋪：指位於住宅建築底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

38。 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種型別購物中心裡面的鋪位。

39。 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓裡面用於商業用途的商業空間。

40。 交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

41。 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。

42。 商鋪投資回收週期：指商鋪投資者以一次資本投入，然後在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。

43。 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。

44。 物流中心：是公司最佳化分銷渠道、完善分銷網路、進行業務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到應用的產物。

45。 SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所採用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。

46。 價格折扣策略：挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。

47。 廉價產品策略：用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。

48。 聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，並且標定更高的價格。

49。 產品繁衍策略：挑戰者可以透過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。

50。 集客：指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充分利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。

51。 市場定位：是指為使產品在消費者心目中相對於競爭產品而言佔據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。

52。 營銷組合：是指企業為了在目標市場製造它想要的反應而混合採用的一組可控制的戰術營銷手段。

53。 市場營銷實施：是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。

54。 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰略和計劃的成果，並採取正確的行動以保證實現目標。

55。 差異化營銷：是指企業根據市場細分原則，透過差異分析方法對總體市場環境和個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。

56。 形象差異化：即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。

57。 市場差異化：指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售後服務差異。

58。 市場細分：是根據消費者對產品不同的慾望與需求，不同的購買行為與購買習慣，把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為“異質市場“和“同質市場“

59。 同質市場：是指消費者對產品的需求大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。

60。 異質市場：指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。

61。 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別於競爭者的產品。

62。 價格定位：指營銷者把產品、服務的價格定在一個什麼樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。

63。 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。

64。 促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關係等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式後，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。

65。 營銷戰略定位：就是透過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、全域性性、方向性的動態發展規劃。

66。 區別營銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。

67。 定製營銷：是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客“量體裁衣“，提供差別化需求商品和服務需求。

68。 一對一營銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，“一對一“地提供個人化商品和服務。

69。 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，儘可能在產品壽命週期之初賺回最大利潤。

70。 犧牲商法：指透過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度，留給消費者深刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的營銷手法。

71。 無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。

72。 越軌營銷：是在不違規的情況下透過假裝無知、製造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，製造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。

73。 直效營銷：是營銷者不受傳統營銷通路的限制，透過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。

74。 實時營銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作夥伴，利用現代發達的資訊科技，經常性地與消費者進行對話，直接瞭解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得營銷的成功。

75。 商業組織體系建設：根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等，進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。

76。 商業制度體系建設：根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程式、環節和各方面的工作，確保管理的有序、規範。

77。 商業流程設計：對現代商業的商品流、票據流、資金流、資訊流進行合理地設計，確保流通環節的簡潔、規範和通暢。

78。 商業招商招租：為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。

79。 商業經營管理：根據不同商業專案的規模、業態和定位，匯入我們自主開發的商業管理模式，對商業專案進行全面、有效的經營管理。

80。 商業營銷策劃根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。

81。 商業管理診斷：針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究並提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。

82。 消費市場調查：對商業專案所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業專案的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。

83。 品牌代理：為國內外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃，進行品牌形象設計，提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。

84。 商業連鎖發展規劃：研究各類業態的商業連鎖發展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業連鎖店的標準化設計和規範運作體系。

85。 商業市場調查：對商業市場的競爭狀況、商業經營、各商場的商品佈局、物業現狀進行全面的專業調查，並提交專業的市場調查報告，有效地指導商業專案的業態及市場定位和規劃設計。

86。 功能規劃設計：根據商業企業的整體規模、市場現狀、開發目標，進行專案的功能定位、功能佈局以及各功能專案的關聯性控制。

87。 商業業態定位：根據當地的市場條件和商業專案的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定專案的經營形態和目標市場。

88。 樓層定位：根據商業專案的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分佈。

89。 動線設計：對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。

90。 環境設計：對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和諮詢。

91。 一次裝修諮詢：對商業專案一次裝修中的天、地、柱、牆、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問諮詢。

92。 二次商裝指導管理：對二次商裝過程中的櫃檯、貨架、壁櫃、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業指導和規範管理。