買房中介費，明星也嫌貴

撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

房屋交易中介費到底該如何支付，支付多少，這個古老的問題一直備受爭議。中介費看似明碼標價，又存在著

一定

變動空間。它既公開，又隱秘；既簡單，又複雜。在看似由中介公司執掌的背後，充斥著一個動靜結合、多方博弈的調節過程。

明星買豪宅也想繞道中介費？不久前，有關謝娜張傑夫婦被指控故意繞道中介費的訊息，曾在網路上引發熱議。

2022年1月，中介霍某委託朋友在社交平臺釋出了一系列影片、圖片等資料，直指謝娜張傑夫婦“跳單”，違反房屋交易規定。對於這個突如其來的指控，夫婦二人隨即否認此事並準備起訴對方造謠，而面對律師函警告，該爆料中介卻選擇硬扛到底。

真相水落石出前，人們已經不再僅僅好奇事件本身，引起他們更大關注的，是那筆一單即高達110萬元的天價中介費。要知道，這是無數個普通人辛苦勞作幾年都未必賺得的數目。

對於高達百萬甚至千萬的房屋總價來說，哪怕中介費率只是微小變動，都會觸動著不同市場主體的神經。對於許多購房者而言，動輒2%-3%的中介費，也是一筆不小的負擔。

房屋交易中介費到底該如何支付，支付多少，這個古老的問題一直備受爭議。中介費看似明碼標價，又存在著一定變動空間。它既公開，又隱秘；既簡單，又複雜。在看似由中介公司執掌的背後，充斥著一個動靜結合、多方博弈的調節過程。

動輒幾十萬的中介費該花嗎？

即便是花了上千萬元買房，面對幾十萬元的中介費，還是會有人有“跳單”的衝動。即使是年薪數百萬元的網際網路精英人士張明，也不免為此嘆息。

2022年初，經歷了前期3個月的選房歷程後，張明終於來到了房屋交易的最後關卡，談判中介費。這之前，他好不容易選中了一套心儀的房子——一套位於北京海淀區知春裡附近，總價2000萬元的二手房，按照中介提供的2。5%費率計算，張明僅中介費就要繳納50萬元。

張明多番思量後，還是謹慎地給2。5%中介費率打了個叉，“如果用50萬元去銀行按揭貸款，再稍微加點槓桿我都能買一個洗手間了，但現在要把這麼一大筆費用花在中介費上，我覺得很不值當。”

北京的二手房市場中，2。7%的中介費率是長期存在的交易價碼，不少人甚至以2。7%作為評判線，將中介公司分為兩大陣營，一種是以2。7%為代表的中介，如鏈家、麥田、中原、我愛我家、麗茲行等大型中介，不過經內部優惠活動後，大多可在2。5%左右浮動，另一個則是費率最低可達1%的中小中介陣營，多是以中小經紀公司，或者夫妻店的形式存在。

不過，具體到實際交易過程中，交易費率也有著十分靈活的談判空間。根據不同區位、不同房源、不同市場行情，中介費價格均有調整。

以房源為例，一位中介行業從業人士說道，“中介的房源分為獨家房源和非獨家房源。如果是獨家房源，就只能在該中介交易，但其實如果多走訪一下線下門店，也會有一些相對優惠的價格。而對於非獨家房源，因為中介間的競爭比較激烈，價格差異就會大很多。”

好在，張明的房源並非是獨家房源，而在北京二手房交易最活躍的海淀區，這套房子有著多箇中介費的價碼，高至2。5%，低至1%不等，這給了他很大的自由選擇空間。綜合多方考量，張明選中了一個給出2%中介費率的中介方。

對於買房人而言，掏多少中介費，就享受多少服務與保障。

“一些小中介公司或者夫妻店可以做到1%的中介費，但這種交易風險很難控制，很容易踩坑，比如首付款未進入監管賬號，公司跑路等，而大型中介公司的中介服務體驗和規範體驗相對好一些。”前述業內人士表示。不過在其看來，中介費的服務溢價依舊存在過高的問題，“明明一樣的服務內容，為什麼單價越高的房屋，收費卻要高出數倍？”

一個典型的現象是，二手房交易市場中，高總價的房屋交易，跳單率越發凸顯。這主要源於人們普遍認為，高房價和高佣金帶來的服務不相匹配。以北京2。7%的費率標準為例，一套1000萬元的房子，中介費需

支付

27萬元。而如果交易標的是一個高達2000萬元的房子，服務內容實際並無太大區別，但收費標準依舊

採取

2。7%，相對應的支付金額也大大提升，這才是讓買房人感到糾結的癥結所在。

和張明有所不同的是，同樣購買了一套1500萬元高總價房屋的李陽，仍舊選擇了高費率的中介公司。在他看來，房屋交易涉及到的交易鏈條很長，且交易複雜性很高，又需要支付如此高昂的金額，更加需要交給專業的人來做更有保障。

另一位剛需購房者劉冰也告訴《財經天下》週刊，其曾在2019年買入北京北五環外一套總價在400萬元的二手房，即便湊200萬元的首付已經相對困難，但她依舊咬牙選擇了鏈家，以2。6%的費率交了9。8萬元的中介費，“和賣家談判的時候才砍了8000塊錢下去，結果中介費一下子交了這麼多，真的心疼”。但她也表示，雖然捨不得，但一想到可以免去其他風險，對於自己來說，這筆錢花的也算值得。

在房屋交易中，可能踩坑

的

點又有哪些？“二手房市場每個房屋資訊都不一樣，比如房子產權不清晰，抵押貸款嚴重，涉及違法交易等等，靠譜的中介都會先幫客戶核查，保證客戶買到的房子是產權真實沒有問題的，這些如果不找靠譜的中介，自己很難操作。其次，買哪裡的房子比較划算，哪些是業主著急出售低於市場價的，自己買不知道市場資訊很容易吃虧。”前述業內人士表示。

如今的房屋交易市場裡，很少有人能擺脫中介單獨完成交易。畢竟，房地產交易涉及到的鏈條太長，且涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務，中介這一角色不可或缺。但這並不意味著高房價下多重博弈的高佣金收費模式是合理的。

在亞豪機構市場總監郭毅看來，這類高總價的房地產買賣交易中，中介公司提供的服務與收費並不對等。中介費應該根據房屋總價進行調整，按照房屋總價進行梯度收費是相對合理的。

李陽對此也有相同的想法，“專業的中介服務肯定是滿足了市場需求，但其背後不合理的

高

中介費問題沒有得到足夠的重視。”

中介為什麼可以強勢？

儘管很多購房者對高

中介費

有諸多不滿，但卻並沒有影響到它們的市場佔有率。直至如今，中介費最高的北京鏈家，依舊穩坐北京二手房交易第一的位置。

在二手房交易向來活躍的北京市場。根據北京市房地產交易管理網的資料統計，2022年1月份，北京存量房的簽約中，鏈家達到了8626套，排名第一，我愛我家緊隨其後，也有2444套的網籤。而包括居理新房、搜房網等網際網路平臺的總簽約僅有不到1000套，遠遠達不到撼動傳統中介地位的程度。

也曾有不少中介公司，高舉顛覆者的大旗，利用低廉的佣金打響價格戰，試圖從傳統中介公司手中搶奪“蛋糕”。還有不少網際網路勢力，試圖透過技術創新優勢，倒逼傳統中介下調中介服務費，在這個領域內早先的58集團與後進入的位元組跳動都是個中代表。

2015年，收購安居客後，58同城發起對傳統中介行業的攻勢。甚至，拉起了“反貝殼聯盟”。

2018年，由58集團CEO姚勁波攢局，在一場名為“全行業真房源誓約大會”的大會上，包括我愛我家董事長兼CEO謝勇、中原地產大陸區主席黎明楷、21世紀不動產中國副總裁吳起、麥田房產副總裁吳存勝在內的各大公司領導均到場，在演講後簽下合作合約。在姚勁波的鼓動下，幾大公司同仇敵愾，勢要將業內

第一

拉下神壇。

儘管大會本身沒有點名，但當時，鏈家剛剛破釜沉舟成立新平臺貝殼找房，卻瞬即招致行業內的抵制。不過，有礙於鏈家線上下門店佈局中的先發優勢。這一聯盟最終還是沒有動搖鏈家與貝殼找房的地位，甚至在此後幾年間，聯盟內成員紛紛倒戈相向，選擇入駐貝殼找房。至2022年1月，隨著我愛我家披露公告稱，大股東58集團將大規模減持後，預示著這一聯盟的徹底瓦解。

當然，這也在一定程度上穩定了中介市場的價格局勢。直到現在，多數房屋中介的服務費仍維持在總房款2%到2。5%的水平，與鏈家看齊。

鏈家和我愛我家們對於北京二手房的統治似乎牢不可破。那麼，為何低中介費沒能打贏這場戰役呢？一位中介行業的資深人士表示，“關鍵還在於房源，誰控制了房源，誰就控制了定價權。”

在二手房交易中佔有絕對強勢地位的鏈家和我愛我家們，其“魔術”奧秘就在於，往往能在最短的時間裡，以最高的價格找到買房人，以贏得房主的信任，形成了滾雪球般的優勢，掌握了越來越多的房源。

深圳房地產研究中心高階研究員李宇嘉表示，“之所以有那麼多的投資機構，包括萬科、融創看中鏈家，就是看中鏈家透過海量的中介、門店，把房源基本資訊都掌握在手裡，這是其他中介沒辦法比的。”

意識到房源重要性的經紀公司們，早就提前參與到這場房源的規模競逐中。越來越多的企業，開始重視編織房源網路這張大網。他們鋪設了龐大的門店、經紀人規模，密密麻麻地覆蓋到幾乎所有熱點的小區。一旦有新房源出現，能夠第一時間掌握並推送給購房人，以保證其對於房源的控制。

其中，好的房源更是作為稀缺品被中介們爭搶，並被打上了“獨家房源”、“VIP服務”等標籤後，在市場上廣為存在。但某種程度上，這也直接造成了房源的惡性競爭。為了籤“獨家房源”，中介們就向業主承諾高價售出，很多房源的價格被這樣哄抬了起來。

從本質上來講，與服務費價格戰相比，房源才是真正的核心競爭力，獲得了房源也就獲得了市場的定價權。但，這終歸還是一場由資本推動的商業模式。中介公司只有不斷擴大房源數量，佔有規模話語權，才能獲得市場先機。而這一切，只有在高昂

中介費

的支撐下才能生存。

一位中介行業人士對《財經天下》週刊分析道，如果一家中介的費率低於1。5%，那麼這套房子肯定是賠錢的。因為要算上房子的維護成本，加上房源端、客戶端、人才端的利潤分成，最後就賺不到什麼錢了，這就是中介行業的生存成本。

關鍵是服務體驗

高中介費的模式，有可能被徹底打破麼？

早在2021年時，有關中介費將調整的訊息，就在

市場

廣為流傳。討論中的中介費改革有三種方案：降低中介費收取比例，從2。7%降至1%；中介費根據房屋總價分檔次收費，總價越高收費標準越低；按照固定費用收取，無論房屋總價高低，均收取固定的中介費，即“一口價”。

這些方案無一例外地瞄準了高費率難題，但試圖透過打擊高費率建立一套新的秩序，又談何容易。

空白研究院院長楊現領直擊要害稱，實際上，消費者真正關注的不是中介費用有多高，而是服務有沒有價值。在服務價值不能確認、不能得到消費者認可的情況下，中介費怎麼降都沒用，哪怕降低到1%以下，消費者都不滿意。

中介生意，長期以往賺的都是“資訊不對稱”的錢。

如今的二手房交易亦如是。中介實行雙邊居間委託，賺的是撮合交易的利潤。而經紀人受託於買賣雙方，要代表雙方進行談判，立場很難確定。

但雙邊代理，意味著中介不代表任何一方，不為任何一方創造價值。這造成一個典型的交易現象，買賣雙方嚴重的利益博弈。

劉冰稱，她在進行房屋買賣談判時就拉滿了戒備心，“這套房源敲定得特別臨時，一開始都沒打算看，就是中介突然告訴我說賣家有時間”，當時，由於家裡人不方便到場，她又著急敲定，只得單刀赴會。“房源在北五環，中介開上車拉著我就直奔賣家的單位附近，開了一個小時才到，那氣勢就感覺，為了促成交易不惜一切手段。”劉冰能明顯感覺到，在這場利益博弈中，中介實際就是在“兩邊攪合”，誰的心理防線弱，誰就是最終的弱勢方。好在自己足夠堅持，她因為堅決不讓步，擊破了賣家的防線，愣是給她又讓出了一定價格空間。

但劉冰還屬個例，在還算大熱的行情裡堅持住了自己的底線。通常當房價進入快速上漲通道時，經紀人為了促成交易，大都會選擇偏向持有房源的一方，幫著賣家抬高房價，極力勸說買家出高價。而處於買方市場供過於求時，中介則偏向於購房者，會幫著買家向賣家壓價。

不過，隨著房屋交易市場特徵的演變與發展，一些新的格局也正在形成。

2021年底，深圳市住建局主辦的深圳市房地產資訊平臺，又正式上線新版二手房交易網籤系統，將二手房交易涉及的掛牌、委託代理、產權核驗、購房資格查驗、網籤備案等環節納入政府監管。

這三個動作，直指中介行業的三大原罪：雙邊代理、高中介費及假房源。而獨家代理，正在作為中介行業發展與演變的最大變數，但從目前來看，實操性難度依舊很大。

楊現領認為，“獨家委託制度在理論上是一個理想的機制，但在實際操作層面需要大量的基礎設施與基礎規則的制定，在我國目前這種情況下，還需要更多的探索與嘗試。”

十年前， 中介市場還是野蠻生長的初始狀態，行業缺乏監管，運營機構良莠不齊，導致消費投訴量大，滿意度較低。十年後，二手房中介交易，成為了國內交易量最活躍的市場。可以預見的是，在“房住不炒”的新形勢下，行業將走上更加註重民生體驗的發展軌道。