承租人在徵收中有權獲得補償嗎？來看看最高法判決怎麼說

一般在徵地批覆實施過程中，徵地補償安置物件是原土地承包經營權人，有承租人的往往因為其不是被徵收土地的集體經濟組織成員，不能直接獲得徵收補償，若因徵收造成損失的，可以根據土地租賃合同約定透過民事訴訟解決。承租人根據租賃合同進行生產經營，是地上附著物的所有權人，遇到徵收時承租人能否直接獲得補償？最高人民法院公佈的一個生效判例確認了徵收中承租人有權直接獲得地上附著物補償。

案件簡介

最高人民法院作出（2018）最高法行再194號《行政裁定書》：再審申請人於2008年與咸豐縣高樂山鎮楊泗壩村委會簽訂《蛋雞養殖場協議》，約定再審申請人租用該村集體土地10畝，租賃期限為10年。再審被申請人於2012年底啟動工業園土地徵收工作，再審申請人所租賃集體土地在被徵地範圍之內，因認為再審被申請人未對其地上附著物進行補償，故提起訴訟。

該案件一、二審法院均認為承租人不是被徵收土地的所有權人或使用權人，其租賃土地因徵收所造成的土地上附著物損失，應由該土地所有權人或使用權人向縣人民政府申請徵收補償。承租人因租賃農村集體土地導致的損失，屬於民事糾紛，可以提起民事訴訟。最高人民法院認定徵地批覆實施時，承租人對涉案集體土地享有合法使用權，根據《土地管理法實施條例》第26條關於“地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有”的規定，其享有對涉案土地上的附著物獲得補償的權利，徵收單位有義務向承租人支付被徵收土地地上附著物補償費。裁定撤銷原一、二審的裁定，指令一審法院繼續審理案件。

中徵律師觀點

承租人遇到徵收時，直接獲得地上附著物補償的案件並不多見，因徵收行為導致的民事、行政糾紛案件不斷增多。對於承租人在徵收過程中，是否能直接獲得補償，中徵律師認為應根據實際情況，按照“誰有損失補償給誰”的原則處理。

一、在被徵收的房屋上有不可分割的添附物的承租人應當予以補償。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第2條規定，“為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償”；第17條規定，“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

1、被徵收房屋價值的補償；

2、因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵”。被徵收房屋的所有權人有權獲得補償。此處的所有權人應作廣義解釋，對於承租人在被徵收房屋上有不可分割的添附的，該添附物的價值亦是包括在補償範圍之內的，但該添附物的實際所有權人在沒有特殊約定的情況下，所有權人是承租人。針對該添附物的補償應當直接支付給承租人。

二、在其承租房屋開展實際經營活動的承租人應當依法予以補償。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第2條和第17條，因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、停產停業損失的補償，實際影響的是使用該房屋進行生產經營的承租人的利益，按照“誰有損失補償給誰”的原則，該部分補償款應支付給承租人。

三、涉案土地上附著物的所有權人可以依法直接獲得補償。

《土地管理法實施條例》第26條規定，“地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有”，地上附著物的補償界定權利人的標準僅是看物的歸屬，對涉案土地上的附著物享有所有權的承租人可以依法直接獲得補償。

承租人直接獲得補償有利於準確認定補償專案和標準，減少爭議，在徵收中同步解決相關爭議。徵收實施單位拒絕對承租人進行補償對承租人合法權益保障不利，產生爭議往往無法及時解決，浪費寶貴的司法行政資源，最高人民法院的生效裁定彌補了法律的空白，對承租人權益提供了充分保障。遇到徵收補償問題，歡迎諮詢中徵律師。

作者介紹

劉雪晶 /資深律師

-天津市律師協會會員

-中華全國律師協會會員

-行政法研究中心委員

-中徵律所徵收拆遷案件部資深律師

劉雪晶律師法學基礎紮實，自執業以來經辦全國各地民商事案件、行政案件及民行交叉案件上百起。其辦理案件思路清晰、思維縝密，庭審應變敏捷，加之執業數年的豐富經驗，深得委託人認可和信賴，多年來保持“零投訴”、“零差評”記錄，在徵地拆遷以及行政訴訟業務領域深受好評，多次被律所評為“年度最佳律師“。