“玻璃連廊”變“核心筒”

當前房屋銷售以預售為主，簽訂合同時無法直觀檢視並體驗商品房結構及現狀。個別開發商未能盡到明確告知義務，業主在收房後才發現房屋不利因素，導致購房糾紛。

【案情回放】

李影打算購買某開發商預售的新房，參觀樣板房後，李影詢問光線問題，銷售人員告知，李影詢問的這套房屋北向窗外消防連廊為玻璃連廊，不影響採光和通風，還可看到北面的農田。李影便與開發商簽訂房屋預售合同並按月支付了房款。

誰料等到交房時，李影發現房屋北側窗戶幾乎完全被實心牆體連廊（核心筒）遮擋，連廊並非玻璃連廊，無法看到北面景觀，房屋北向的採光只能透過窗戶與連廊之間1米左右寬度的天井來完成，光線十分昏暗，嚴重影響房屋的採光、通風。且整個小區只有該房屋所處樓棟存在該問題，其餘樓棟都是玻璃連廊。

李影訴至上海市青浦區人民法院（以下簡稱“上海青浦法院”）稱，房屋所在小區內只有其購買的這棟房屋存在實心牆體連廊（核心筒）遮擋情況，如果當時購買房屋時，開發商告知房屋存在核心筒情況，自己肯定不會購買。且小區內只有這棟房屋存在這種情況，自己是以與其他棟房屋相同的價格購買的，拿到的房屋價值遠比其他房屋低。開發商在訂立合同的時候惡意隱瞞重要事實，給其造成損失，開發商應賠償其損失。

開發商辯稱，不同意李影的訴請。其銷售人員已經向李影介紹了核心筒被遮擋情況，履行了告知義務。且透過對比同期銷售的不同樓棟的沙盤也可發現，係爭房屋所在樓棟房屋北向會受核心筒遮擋，中間戶無法看到外面，外面也看不到裡面。銷售現場的陽光公示的戶型差異示意板上公示了該樓棟的平面圖，並在差異點處特別文字註明“核心筒與其他樓棟不同，對戶型有遮擋”，李影可看到此提示。其在定價時也考慮了核心筒遮擋的因素，進行了折價。

【以案說法】

上海青浦法院經審理認為，案件的爭議焦點在於開發商在銷售過程中對核心筒的不利因素有無做到清晰、明確的告知義務。

雙方簽訂的預售合同中未有房屋北向有核心筒影響採光的約定。雖然陽光公示板有用較小字型書寫的13幢樓有核心筒遮擋影響採光的文字，但僅透過該文字不足以使購房者明確得知其核心筒的影響程度，且透過銷售現場的沙盤模型，購房者無法知曉核心筒內部結構為實心牆體及會對房屋的採光和通風造成嚴重的影響，故購房者僅根據現場的沙盤、公示板及平面圖無法做出準確的意思表示。

開發商應以明確、具體的方式向購房者告知核心筒的不利因素及影響程度，以便購房者慎重考慮後作出真實的意思表示。然開發商未明確向購房者告知核心筒具體的瑕疵及影響程度，違反誠實信用原則，理應就購房者的損失承擔賠償責任。

根據案件的實際情況、開發商的違約程度及李影的實際損失，法院判決開發商賠償李影15萬元。

《中華人民共和國民法典》規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

購房者與開發商相比，受專業能力、客觀條件等因素影響，無法查閱規劃設計方案或內部機構圖紙等資料；而開發商事前知悉規劃設計方案，並清楚知曉消防通道、承重牆、管網線路等內部結構、附屬設施和佈局情況，該部分質量瑕疵或者權利瑕疵可能影響商品房實際價值、甚至影響買受人的購買意願。因此，對於直接或間接影響商品房價值以及業主生活的不利因素，應當要求開發商向買受人負有及時披露和如實說明義務，在銷售時應明確告知、主動提示業主，否則應認定開發商存在違約行為。

（文中當事人系化名）

【法辭典】

一、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》

第一條 民法典施行後的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

民法典施行前的法律事實持續至民法典施行後，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

二、《中華人民共和國合同法》

第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（案例編寫：上海青浦法院 楊潔 朱晶晶 崔繽予）

【來源：上海高階人民法院網_論案說法】

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