切記，讓你購房避坑的“十條軍規”

文丨寒江雪

觀湖聽濤，宣傳的湖景和水系，不過就是一個百十平方米的人造水池而已。

五重景觀，聽起來好像花園裡，實際就是稀稀疏疏的一些綠植和普通花草。

電梯洋房，以為住上高檔居所，竟然是高容積率的高低配或幾十層的住宅。

名校加持，憧憬擁有優質教育，最終成了完全和名校資源無關的新辦小學。

如今房子成為人們生活中不可或缺的一部分，都市大部分人為購房而拼搏，努力奮鬥存首付，努力奮鬥還房貸。

在購房這項大宗開支面前，很多購房者顯得困惑、焦慮，不知如何下手，不知如何選擇。怕吃虧上當，怕高位站崗，總擔心一不小心踩雷、入坑。

這時候，實在需要一雙慧眼，否則，稍微不慎就會入坑，令人懊惱不已。

作為“後浪”，成為真正的城市人，你說難不難？

有沒有什麼經驗和技巧，讓購房者能夠參考借鑑，儘量避免走彎路呢？

對於購房者來說，如何購買到放心、省心的房子，“十條軍規”錦囊請收好——

一、買什麼區域

1、準確自我規劃。

購房者在買房之前，一定要科學評估自己的經濟能力和實際購房需求。研究分析3至5年內短期的工作發展潛力，甚至是未來10年至20年後的職業安排，最有可能長期工作的區域。一定儘量選距離自己工作和生活便利的區域，方便工作和生活，方便子女入學，就是最合適的選擇。不要把時間都浪費在通勤上，假如你在高新區上班，哪怕北龍湖的豪宅也不一定適合你。如果你在東區上班，西四環房子再便宜，也不一定是你的菜。不要貪圖價格便宜，一分價錢一分貨，買家沒有賣家精明，總體還算是公平和公道的。

2。緊盯政策導向。

要關注政府規劃，政府已經規劃還沒有落地的區域肯定就是價格窪地。政府規劃要重點建設的區域，比如各個商務中心、產業叢集附近，肯定是有相對明朗的發展前景，房價穩步增長的必然趨勢。判斷一個新區能不能快速發展起來，首先，看是否有政府入駐或者大型企業入駐，匯入人口；其次，看有沒有引進重點中小學和優質商業，積聚人氣。如果部分行政機構準備把辦公地搬遷過去，產業佈局較為完整，人口大量匯入，肯定會發展較好。如果有重點學區、優質商業的新區，會吸引很多重視子女教育、兼顧生活舒適度的家庭。投資新區說到底就是希望提前佈局、實現今後的升值，而政府機構、特色產業、商業配套、教育學區是可靠的升值保證。比如新鄭，有大學城數萬學子、教育資源較為豐富、華南城商業、地鐵交通便利等作為支撐，總體發展較好。僅僅主打環境的洞林湖、綠博等片區發展較為緩慢，成熟週期較長。

3。尋找優勢地段。

“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”幾十年來，李嘉誠一句話被房地產業界奉為金科玉律。好的地段，如果有相對優惠的價格，可以果斷入手。看區域前景，比如，北龍湖區域，2015、2016年建業海馬九如府“春雨行動”時，19000元/平方米就可以拿下；高鐵站附近，建業天築當年“春雨行動”時，不少業主不到15000單價所購90㎡兩房，精裝修帶全套傢俱。北龍湖、高鐵站，這兩個都是最有發展潛力的區域。目前，在政策打壓情況下，鄭州房價整體有所下跌，但三環以內整體相對價格平穩，好的地段還略有漲幅。

二、買哪個樓盤

4。測算付款能力。

口袋有多少資金，每月進賬多少，都是要考慮的重要因素。人人都想買好房，關鍵是口袋說了算。測算自己或者家庭的實際收入，彙總家庭資金，看買房時能出多少錢做首付，每個月可承受的月供額度是多少。一般銀行要求月收入是月還款額的兩倍，因此，原則上，每月用於償還貸款的金額，不要超過每月家庭收入的1/2，最好是1/3以內，這樣壓力才不會太大，如果每個月還有結餘，建議去做投資，收益率只要高於房貸利率，你就是賺的。

5。首選品質專案。

需要考慮的最主要因素，就是開發商的實力及信譽，一些小開發商實力太弱，完全依靠集資款，很容易資金鍊斷裂。優先選擇全國性、區域性大型開發商，他們相對更重視信譽，更重視口碑，產品質量更有保證。比如藍城、綠城、恆大、金科、建業、永威、康橋、正商、正弘、美景、鑫苑等，在鄭州都是不錯的選擇。

6。實地檢視工地。

選擇大品牌開發商，大品牌開發商資金雄厚，開發進度快，能保證工程如期進行，所以一般不會出現違約。同時，知名的承建施工方同樣重要。“優質開發商+優質建築商=優質產品”。大品牌的開發商的施工方都會嚴格要求房屋的質量，對施工流程的管控更加嚴格。買房光看樣板房，等於陷阱自己跳。很多購房人在買房前都會先去看樣板房，當然，有為數不少的業主也會把樣板房當做是買房裝修的標準，其實不然，樣板房起到的作用也不過就是參考而已，如果真的把樣板房當成了標準，那麼你買回去後會發現大相徑庭。不管是選擇知名開發商的專案，還是資金受限選擇小型開發商，都不能光看樣板間，要想辦法多看實際現場，儘量參觀正在施工的工地，看施工質量、工藝水平和用材檔次。

7。謹慎參加內購。

團購可以節省不少錢，團結起來力量大，尤其是單位統一組織的團購很有價效比。大開發的團購，相對比較安全，但相應這種機會比較少。但不要過於追求超低價，而參加所謂的內購，因為價格太低了風險也大，極有可能爛尾。即使是“團購”一個樓盤，購房者與開發商都不應該是“敵人”，合作共贏是正道，一方通吃，必然沒有彼此的活路。透過正規中介機構或銀行、房管、住建等相關部門人員介紹，比個人去售樓部購房，可以多獲得一些額外的優惠。

三、買何種房子

8。保證資金到位。

不僅是首付到位，還需要月供到位。遇到資金緊張的情況下，可以適當用透支消費等手段預借一部分資金。比如，辦理一些銀行的大額消費貸信用卡，允許提取現金，一般可以達到20-30萬元，每月手續費大約3-5%，綜合年息約合6%左右，資金成本還是很划算的。關於用信用卡養卡或者養房，以貸還貸，使用得當的話，的確可以緩解一些購房壓力。在信用卡使用普遍收取手續費的情況下，其實銀行鼓勵大家使用，畢竟手續費可以給銀行帶來更多收益。實用技巧之一，拆東牆補西牆，用本月現有額度的資金，去償還本月到期的賬單。實用技巧之二，在個別月份實在資金緊張的特殊情況下，比如你本月賬單需要還款3萬元，而你的額度只剩下1萬元了，可以先用剩餘的1萬以現金形式取出來，然後還信用卡，然後用還卡後增加的1萬元額度再取出來，再存入信用卡中，透過三次操作，順利把本月的3月賬單還上了，而此時你的手中還有1萬元的現金備用。

9、不要忽視房齡。

當前市場，新房具有很大價格優勢，是首選，然而新房也有弊端，地段位置一般都不如二手房，且交房期加上裝修期往往需要三四年等待。所以很多人也會選擇二手房。當前二手房市場中，5年房齡相當於新房，10年左右房齡是市場的主流，20年左右的需要看後期物業維護和房子質量，房齡20-30年的要慎重選擇，超過30年的一般不要入手，房齡太老受到貸款等各種變現和出售限制，缺乏流動性，升值保值更困難。不要去賭拆遷，新形勢下更多是改造升級，而不是拆遷重建。

10、選擇舒適戶型。

注意選擇方方正正的戶型，這樣的戶型空間利用率高，不能有太多的拐角或缺角。大面寬比較舒適，南北相對兩面，採光和通風效果最好。朝向最好是坐北朝南，符合傳統觀念。功能分割槽清晰，在哪個空間就做什麼事情，比如客廳會客、餐廳就餐、臥室休息、衛生間洗漱。現在的房價高，因此在買房挑選戶型時，要購買適合自己的面積，三口之家可以選擇小三房，四口之家最好大三房或者四房，五口以上儘量選四房。房間儘量多備一間，注重功能性，哪怕房間面積小一些。

結束語

很多人買房、選房，完全如同在菜市場買白菜蘿蔔，憑一時感覺、憑個人運氣，不深入瞭解就倉促下手，結果上了當、入了坑，悔恨交加，步入漫漫維權之路的隊伍中。

很多人買房、選房，就是如同閒著無聊逛商場超市，一會東看看，一會西瞧瞧，猶豫不決錯過了時機，結果越看越貴，越來越買不起，最終付出了更高的代價才有了房。

希望“十條軍規”助你一臂之力，贈你一雙慧眼，讓你在購房的路途上成功避坑，早日擁有幸福家園！