「把脈綜合體⑤」坐穩“南京第二新街口”，百家湖如何扛起江寧商業大旗？

自7月30日以來，房掌櫃&樓市飛說陸續實探南京多個區域熱門商業體，把脈發展現狀。截至目前，已經陸續推出城北、河西、城南、江北商業篇，引起不少粉絲參與討論，具體文章連結如下：

城北篇：【把脈綜合體①】城建如火如荼，城北商業綜合體如何破局？

河西篇：【把脈綜合體②】河西商業十年突圍：如何殺出一條血路？

城南篇：【把脈綜合體③】“孤島”還是“群島”，看城南商業如何集圈成市？

江北篇：【把脈綜合體④】長江隧道口的商業叢集，我們還要等你多久？

眾所周知，江寧從曾經的荒地到現在的商圈雲集，熱度程度不輸新街口。這裡有百家湖商圈、勝太路商圈、東山商圈、三山商圈等，可滿足不同人群的購物、消費需求。

但就目前來看，江寧發展最成熟、商圈集聚效應最好的莫過於百家湖商圈，坐擁景楓kingmo、21世紀太陽城、金鷹三座人氣頗高的商業體，區域消費人口達150萬，年購買力達80億元，更是獲得南京“第二個新街口”、“江寧中心”的稱號。

今天，掌櫃君就實地打探了百家湖商圈的三大商業體，發現這裡已經形成叢集效應，彼此之間業態互補。但也存在一些問題：地處江寧兩大主幹道交匯處，交通擁擠；部分商業體之間只能透過地面到達，缺少地下通道等……

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江寧金鷹：早期商業拓荒者，設計理念落後，缺乏知名品牌

提及江寧商圈的發展，從2004年同曦假日百貨開業，勝太路商圈就開啟了自己的“十年盛世”。當時的百家湖商圈還在規劃中，直到2011年底，百家湖1912開街，區域商業逐漸起步。

而作為百家湖商圈中，起步最早的江寧金鷹，位於南京地鐵1號線百家湖站上蓋，也是南京首個地鐵上蓋綜合體。建築面積25萬㎡，其中商業面積13萬㎡，從負二層到底商5層，共7層。目前，從百家湖站4號口可直接進入江寧金鷹的負一層。

整個商業體於2015年7月3日正式開業，定位為“體驗、悅享、全生活”一站式生活樂園。當時設計約35%的餐飲配比，有多倫多、西貝等，還引進不少華東第一家、江蘇第一家品牌門店，如超6000㎡南京最大的Gmart精品超市、國內首家雙主題動漫樂園、華東首家阿迪達斯Homecourt概念店等。

雖然曾經江寧金鷹是區域消費首選商業體，但設計理念較早，從樓層業態分佈圖可以直接看出，負一、一、二層主要定位以女性消費為主，三樓為男性消費，四、五樓以餐飲和娛樂為主。

今天，掌櫃君在實探的過程中發現，金鷹一樓的珠寶首飾和女性護膚這種櫃檯設計在南京不少早期商業體中尤為明顯，多個櫃檯集中在某一層區域，顧客可以在不同櫃檯之間挑選，但在工作日的中午金鷹的這些櫃檯僅有極少數客戶光顧。

不僅如此，樓上三樓的男士服裝店也是門可羅雀，且缺乏知名品牌，多以nike、阿迪達斯、vans等為主。整個商場內人氣相比較旺的就是兒童遊玩區和負一、負二樓的部分美食小吃店。

而四、五樓的主題美食、創意家居和電影院，在臨近中午吃飯時間，很少有客戶前來光顧，很多服務員都在門口招攬來往的顧客。最值得關注的是，掌櫃君在金鷹實探的過程中，聞見了負一負二層餐飲店鋪營業帶來的油煙氣味，給顧客的體驗並不是很好。

總體來說，江寧金鷹作為區域早期商業體的拓荒者，位於地鐵1號線百家湖站上蓋，絕佳的地理位置和交通條件，在一定時間內滿足了周邊居民的購物、消費需求，可以說也吸引了整個江寧的眾多消費者。

但隨著消費水平的升級，景楓KINGMO和21世紀太陽的開業，兩家商業體更加現代化的設計、更多知名品牌的入駐。在一定程度上，金鷹的早期設計理念和門店品牌知名度較低，對也使得客流量被其他商業體分流。

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景楓KINGMO：江寧商業體霸主，多家江寧首個品牌門店

與江寧金鷹僅一街之隔的景楓KINGMO，位於江寧主幹道雙龍大道和天元中路交匯處，從地鐵1號線百家湖站1號口出來就是，目前金鷹與景楓兩家商業體的地下通道已經互通，購物更加便捷。

景楓KINGMO建築面積為12萬㎡，於2016年9月28日正式開業，打造集餐飲、娛樂、零售、服務於一體的時尚都市型智慧購物中心。整個商業體共8層，精品超市、國際時尚、運動休閒、美容美體、兒童娛樂等眾多業態設計，以滿足周邊乃至南京的消費群體。

整個商業體現代化的設計風格，合理的動線設計，使得顧客在景楓KINGMO能有更好的購物消費體驗。儘管在工作日的中午，也有不少周邊年輕上班族、居住者、其他區域消費者等前來購物、消費。

而自開業之初，景楓KINGMO就以超70%的江寧獨家品牌，如優衣庫、藍蛙、CGV影院、及首進南京的Forever21等。開業2年來，更是把25-35歲的青年人作為商業體的主力客群，引進了全國最大的小米之家旗艦店、江寧首家喜茶、姜虎東白丁烤肉等眾多新品牌，受到年輕人的喜愛。

今天，掌櫃君在實探過程中，還看見景楓KINGMO內部不少門店都在升級整修，也有不少新品牌首次進駐，如江寧首家樂高授權專賣店、江蘇首家彩泥雲南菜等。

臨近中午吃飯時間，除了商業體內部多家餐飲門店客戶較多，甚至不少熱門店鋪還需排隊等待。而位於四樓的食尚薈，因店鋪種類較多，價格實惠，吸引不少上班族和帶孩子游玩的家長在此就餐，人氣十分火熱。

除此之外，因是暑假時間內部的卡通尼樂園，有不少小朋友在家長和爺爺奶奶的陪伴下在此玩耍。

綜合來看，景楓KINGMO作為由南京商業“MALL姐”吳正梅親自操刀商業體，雖然起步較晚，但其自身定位和設計理念吸引了較多年輕客群的認可。在2018年的全國購物中心位列第43位、南京第二位，可謂是風頭正勁。

再加上絕佳的地理位置，自駕或是地鐵都可達到，出行更加便捷，大大擴大了客群的來源範圍。還有自身豐富的業態和不同的主題營銷，自然會吸引全南京消費者的關注。

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21世紀太陽城：主打全家庭親子消費，但購物體驗感不佳

與金鷹和景楓KINGMO相比，區域另一大型商業體——-21世紀太陽城，位於雙龍大道與天元中路交匯處，距離地鐵1號線百家湖站約500米。

21世紀太陽城總建築面積18萬方，主打打造潮流名品、環球美食城、主題遊樂園、五星級電影院、精品家居館等一站式商業綜合體。在一樓進門之後，就有整個商業體的開心地圖，上面畫出了吃喝玩樂購的不同品牌分佈，使得消費者可以更直觀的找到想去品牌門店。

進入21世紀太陽城一樓，左側就是江寧首家無印良品門店，以及南京首家日本NITORI門店，已經成為不少年輕消費者的最愛。

整個商業體分為A、B、C區，不同區域之間也有指示牌指引。雖然也引進了不少其他2家商業體所沒有的品牌門店，如孩子王、順電、盒馬鮮生、全聚德、三福等，但主要還是以兒童娛樂、餐飲業態為主。

最值得注意的是，21世紀太陽城主打全家庭親子消費，裡面也有很多兒童遊樂園、魔法城堡等場景，但這些門店內的家長和兒童較少，僅在一樓的兒童遊樂區內有不少兒童在玩耍。

臨近中午，掌櫃君看見整個商業體內，客戶量相比其他2家有所減少，當掌櫃君諮詢不少顧客時，他們表示這個商場設計有點繞，有些樓層之間需要走很久才能從另一個電梯上下到達，部分門店需要找好久才能找到，時間長了感覺體驗感不是很好。

而位於商業體四、五樓的餐飲門店，更是鮮有顧客，不少門店的工作人員都站在門口，招攬來往的客人，期望有人能進店吃飯消費。本以為只有樓上餐飲門店是這樣，掌櫃君在負一樓的美食城看見，也僅有幾個顧客在吃飯，很多座位都是空的。

綜合來看，21世紀太陽城的整體定位與金鷹和景楓KINGMO有所不同，以全家庭親子為主，使得具有一定侷限性。同時，商場北側的天元中路和西側的雙龍大道，兩條江寧主幹道使得顧客需要穿過2個紅綠燈才能到達，拉開了與商業體的空間距離和時間距離。

再加上整個商業體比較大，動線設計相比其他2家不合理，給顧客的購物體驗感不佳，長久以來，很難吸引到顧客的再次光臨，這也是人氣缺乏的主要原因。

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百家湖商圈發展已成規模，如何提升地下通道的通達性？

就目前來看，對於這3家商業體來說，都已經開業2年多，逐步形成了一定的規模和氣候，可以說已經發展成規模，放眼整個南京僅次於新街口商圈。但對於百家湖商圈來說，要想追趕新街口商圈，除了需要一定的時間之外，還需要大力提升地下通道的互通性與通達性。

我們先來看個圖，這是新街口地鐵站的24個出口分佈圖，其不簡單是地鐵出入口，也是新街口商圈各大商業體之間的地下通道，大大方便了來往各個商業體。

而就現在的百家湖商圈來看，除了金鷹與景楓KINGMO之間有地下通道可直達之外，想從景楓去21世紀太陽城，只能從地面穿過擁擠的兩條主幹道才能到達，購物體驗感不佳。在一定程度上也會限制區域商業的進一步發展，所以如何提升地下通道的互通性顯得格外重要。

據掌櫃君瞭解，面對百家湖的交通擁擠及商業體的不通性，江寧也在大力推進百家湖地區的地下通道建設。而對於景楓和21世紀太陽城之間也會建設雙龍大道-天元西路地下過街通道，未來可直接地下直達。

當然，過街通道的建設會促進三大商業體之間的相互互補、抱團發展。但對於商業體自身來說，未來將迎更多的新興商業體開業挑戰，如何提升品牌招商力度豐富業態，不同的主題策劃吸引客群，實現區域商業更好的發展，是最值得下功夫的地方。