賣了8000套房後，告訴你買房籤合同的25條秘籍！

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文：所長

房產是人一生中購買的最大宗消費商品，是考驗一個人雙商的終極消費。

買房思路甚為關鍵！

多數人買房經驗都是個位數，買房是腦力勞動也非常考驗情商，本文是從業超過20年的資深行業老總，幫你買對房，有興趣關注同名公眾號進入知識星球提問，買房諮詢有問必答，讓你房產配置最佳化，早日達到千萬資產，跑贏99%人。

1、《商品房買賣合同》是住建局統一版本，但空白處是可以雙方商量，尤其合同補充條款，絕對不是銷售置業顧問口中說的合同是統一格式不允許任何修改，如果買房前連合同都不給客戶提供，只能增加雙方誤解，將來交房扯皮。

2、買房交定金前一定要在認購書中明確成交最終價格！這一定是你籤合同的最終成交價格！置業顧問口頭說優惠不能寫紙面上會有很大風險！這個風險是可能申請優惠價格審批不下來！若優惠申請不下來但定金退不了或退起來非常麻煩。記住口頭承諾不能寫在紙面上的上都不是承諾；

3、很多客戶買房前不仔細看認購書，也不問清楚認購書內容就繳納定金，將來可能會有糾紛！大多數買房認購書中都未明確交付日期與違約責任。這點非常重要，也是商品房買賣合同的重要條款，認購書中必需明確！

4、簽署《商品房認購書》前一定要明確《商品房買賣合同》中的重要條款，這些重要條款包含：簽約價格、房屋面積，包含建築面積、套內建面，交付日期、逾期付款、貸款辦理、物管費用等。若內容如果不能在《商品房認購書》中明確則要提前影印《商品房買賣合同》並詳細看合同條款，防止定金交後因《商品房買賣合同》內容產生爭議而雙方無法談攏；

5、《商品房買賣合同》主合同中建設依據有要求：對專案獲取土地方式已經具有合法可以銷售商品房規定的五證有具體闡述；

6、《商品房買賣合同》主合同中對預售依據：即專案銷售主要證件有具體闡述；商品房預售許可證也是專案取得合法銷售的唯一法定依據，任何證件都不能代替預售證的法律效力；

7、《商品房買賣合同》主合同中對專案情況：重要條款之一，包含規劃性質、建築情況、具體面積、建設進度，包括簽約合同的房屋建築面積、套內建面、公攤面積；尤其是套內建面和公攤面積應該得到購房客戶的高度重視、因為套內建面是你房屋的包含牆體的面積；

8、《商品房買賣合同》主合同中關於專案抵押情況有具體闡述：專案是否有抵押以及抵押具體情況，說實話，專案抵押屬於正常融資行為，客戶不必大驚小怪；

9、《商品房買賣合同》主合同中關於計價方式及付款方式：這是主合同中最重要的條款，包含房屋總價、房屋單價、付款金額、付款週期以及相關違約責任；

10、《商品房買賣合同》主合同關於逾期付款責任：這個條款中的逾期付款主要指買房客戶向開發商付款發生逾期及其違約責任，逾期主體是買房客戶，條款內容是開發商約束客戶，若客戶付款逾期超過一定期限開發商有權解除合同，在逾期付款日之內，客戶逾期付款需要向開發商支付違約金；

11、《商品房買賣合同》主合同之貸款辦理及違約責任：此條款主要是開發商約束客戶，尤其針對不按時辦理按揭貸款的客戶提交資料及去銀行辦理按揭手續的，重點是貸款辦理的日期以及如果首付審批不下來的處理方式，補交首付款差額日期、貸款因客戶個人原因辦不下來處理方式及違約責任、因開發商原因辦不下來違約責任；

12、《商品房買賣合同》主合同之交付日期及違約責任：此條款主要是約束開發商要按期交付房屋，交付日期是合同主要條款，若開發商延期交付在一定期限內必需賠付客戶違約金，若開發商延期交付超過一定期限仍無法交付，買房客戶可選擇收房或退房，這個延期日期多為90天，超過90天客戶有權退房。客戶退房必需支付違約金和賠償金，另外此處違約賠償金與客戶逾期付款違約金必需對等，比如客戶逾期付款違約金為萬分之二，則交付日期賠付違約金也是萬分之二；

13、《商品房買賣買賣合同》主合同之交付標準：這條條款是將來買房交付後爭議最多條款之一，開發商應當提供《住宅質量保證書》、《房屋建築使用說明書》、《住宅工程質量分戶驗收表》。交付標準還包含基礎設施裝置和公共服務及其他裝置設施；

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4、《商品房買賣合同》主合同之基礎設施裝置：合同中必需列明供排水、供電、供暖（若有）、燃氣、電話通訊、有線電視、寬頻網路等裝置達到何種交付標準；

15、《商品房買賣買賣合同》主合同之公共服務及其他配套設施：這個條款也是後期投訴爭議較多的條款，合同中必需列明小區內綠化率、非市政道路、車位、車庫、物業服務用房、醫療機構、幼兒園、學校、配套生活垃圾分類設施、社群菜市場何時達到交付標準，若未達到交付標準如何賠償；

16、《商品房買賣合同》主合同之查驗房屋： 辦理交付手續前，客戶有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費（住宅專項維修資金除外）或簽署物業管理檔案作為客戶查驗和辦理交付手續前提條件。客戶查驗該商品房存在下列除地基基礎和主體結構外的其他質量問題的，由開發商按照有關工程和產品質量規範、標準自查驗具體日期內負責修復並承擔修復費用，修復後再行交付。包含以下內容：（1）屋面、牆面、地面滲漏或開裂等；

（2）管道堵塞；

（3）門窗翹裂、五金件損壞；

（4）燈具、電器等電氣裝置不能正常使用；

17、《商品房買賣買賣合同》主合同之設計變更：雙方簽訂合同後開發商按照法定程式變更建築工程施工圖設計檔案，涉及下列可能影響客戶所購商品房質量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建築面積分攤說明發生變化的，開發商應當自變更確立之日起具體日期內將書面通知送達客戶，開發商未在規定期限內通知客戶的，客戶有權解除合同。

18、《商品房買賣買賣合同》主合同之面積差異處理：此條款可說是買賣雙方理解偏差最多條款！所以看合同前一定問清楚置業顧問。面積差異由測繪機構對房屋進行實測後形成實測報告，3%面積可選擇是建築面積或套內建築面積。超過3%誤差客戶有權退房或不退房。面積誤差比在3%以內，一般據實結算；超過3%客戶有權退房，退房要在合同中說明給付已付款的退還具體日期和利息；客戶不解除合同的，實測面積大於預測面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由客戶補足；超出 3% 部分房價款由開發商承擔，產權歸客戶所有。實測面積小於預測面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由開發商返還客戶；絕對值超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還客戶；

19、《商品房買賣合同》主合同之房屋質量：19.1 地基基礎和主體結構：

開發商承諾該商品房地基基礎和主體結構符合國家、本市及相關行業標準和施工圖設計檔案的要求。經檢測不合格的客戶有權解除合同；

19。2

其他質量問題：

該商品房質量應當符合國家、本市及相關行業標準和施工圖設計檔案的要求。發現除地基基礎和主體結構外質量問題的，雙方按照以下方式處理：及時更換、修理；如給客戶造成損失的還應當承擔相應賠償責任。經過更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的客戶有權解除合同。

19。3

裝飾裝修及裝置標準：

商品房應當使用合格的建材、構配件和裝置，裝置、裝修、裝飾所用材必須符合國家和本市的強制性標準及雙方約定的標準。不符合上述標準的，客戶有權要求開發商及時更換、修理或賠償雙倍的裝飾、裝置差價；

20、《商品房買賣合同》主合同之

保修責任：

商品房實行保修制度，開發商應當在建設工程質量保修範圍和保修期限內履行保修義務。商品房為住宅，開發商自該商品房交付之日起，按照《住宅質量保證書》承諾內容承擔相應的保修責任。《住宅質量保證書》中關於工程質量保修範圍、保修期限、保修責任等應當符合國家有關法律法規規定及地方標準《商品住宅工程質量保修規程》的規定。該商品房為非住宅的，買賣雙方應當簽訂補充協議詳細約定保修範圍、保修期限、保修責任等內容。商品房為住宅的，出賣人在工程開工前，應當按照有關規定投保建設工程質量潛在缺陷保險。保險範圍包括地基基礎、主體結構以及防水工程，地基基礎和主體結構的保險期至少為10年，防水工程的保險期至少為5年。但有以下兩種情形，出賣人不承擔保修責任：1。因不可抗力造成的房屋及其附屬設施的損害；2。因客戶不當使用造成的房屋及其附屬設施的損害；

21、《商品房買賣買賣合同》主條款之辦理產權日期及違約責任：合同中必需說明辦理產權配合時間，注意合同不會規定產品辦理具體日期而是配合提交具體日期，因為辦理產權不是開發商事情是房管局事情，辦理產權日期各地差異較大慢的可能二年，快3個月就辦理完成。

22、《商品房買賣合同》之合同附件：一般包含房屋附圖、交付標準（包含節能標準、保溫措施、採暖設施（若有）、門窗、內牆、地面、頂棚、廚房、衛生間、陽臺、電梯；

23、《商品房買賣合同》的其它合同：《前期物業管理公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；

24、《商品房買賣合同》之補充合同：若有其他異議，雙方可以簽署補充合同；

25、簽署認購書及商品房買賣合同

忠告：交定金不衝動；交定金前要看認購書&合同；交首付前看合同，對條款清楚；仔細看合同條款，不一知半解；認購書合同都是法律檔案以書面為準。