跟專業炒房團跑過後，才明白買房的差距有多大

最近，總有人在小巴耳邊說“去朝 鮮買房”。錯過了中國房價上漲的黃金期，朝 鮮是你第二次不容錯過的機會！

對於這樣的論點，專業人士可能就要潑上一瓢冷水，理由是：“假如你穿越回40年前，附身於一個外國人，你會在1978年就來中國買房子嗎？”

當然不會了，怎麼也要等到1998年之後，存在一個基本的可交易市場再去才好吧。

買房的事情，哪有像開了金手指一樣這麼容易的。小巴覺得今天要說一說兩位買房達人A和B的故事。

如何用價值投資的方式買房子

全世界最易學難精的一門投資學問，小巴覺得可能是價值投資，小巴的這兩位朋友也是這樣認為的。

它聽上去好像簡單，找到一個價值被低估的股票，買入後長期持有，改善經營，修復其價值，賣出或更長期地持有。

要賺錢，無非就是尋找、交易、升值、持有四件事情，每個人都可以來比劃兩下。實際上卻難得很，由於適用環境的問題，中國的巴菲特信徒很多，在股市上真正賺錢的比例卻不見得高。

在中國，比股票更適用這門學問的，也不是沒有，比如買房。不信，你看我們可以把幾條基本原則稍作調整：

找到一個相對被低估的房源——這是關於“尋找”的故事；

在合法的範圍內，儘可能買更多的面積——這是關於“交易”的故事；

耐心等待，或者進行裝修和改造，提升房子的價值——這是關於“升值”的故事；

在若干年後的長期持有後，賣出，或繼續持有——這是關於“持有”的故事。

不僅是A和B，小巴請教過很多“買房達人”，他們的很多投資套路，都非常契合價值投資，甚至在具體的可行性和可度量性上，還更勝中國股市一籌。

房產投資套路之一

縮短“增值”週期

尋找、交易、升值、持有，是一個迴圈，常規情況下都需要幾年的時間，其中最費時的當然就是升值。

很顯然，有人會希望快一點賺到錢，見效更快。於是第一個套路就出來了，這個套路來自小巴的朋友A，秘訣是縮短“增值”的週期。

怎麼做呢？也很簡單，找到相對於正常價格8折甚至7折的房子，然後用1。1~1。2倍的價格賣出去，就有了30%~50%的利潤。

哪裡找便宜的房子？

去老小區找破舊的小房子，一般因為其老破小的屬性，在價格上會特別便宜。很多房子的主人，是疏於、懶於打理房子本身的。

如果你在網上尋找想租或買的房子時，一定發現過——怎麼有人能夠把要賣/租給別人的房子，弄成這副亂七八糟的樣子，像狗窩一樣。

沒錯，不少人賣房子，連幾張正常的照片也沒有，能賣出好價錢，就真的是“活久見”了。

為什麼會有人願意溢價購買？

很簡單，因為買的時候老破小，賣的時候，可就是光鮮亮麗、裝修時尚，吧檯、開放式的廚房、榻榻米、極簡的沙發和牆面等等，總之深受年輕人歡迎。

行內話，這叫做“鳳冰流”——透過改造、裝修、包裝，把一套視覺上鳳姐式的房子變成X冰冰式的房子。一套小區均價200萬的房子，因為品相確實不好，以160萬買進，花了10萬裝修，再以240萬賣出，整個過程不會超過六個月。

就實際操作而言，其實是發現低估的機會、買入低估資產、改善資產、修復估值、然後賣出的過程，是既典型、又實用的價值投資。

當然，爭議也是有的。

第一，是立場正確式的。大大已經講過，“房住不炒”，房子是用來住的，不是用來炒的。所謂“炒”，就是翻來覆去，一會正面受熱，一會反面受熱，反覆交易叫做炒。你這樣半年以內買進賣出，中間加上稅費，變相抬高居住成本和增加恐慌，當然叫做炒。

第二，是投資理念上的。比如小巴和A共同的另一位房產投資達人朋友B，就不太瞧得上A的路數，他覺得，既然是價值投資，就是建立在眼光和智商上的，是對資產現在和未來價值的明確的判斷。

“如果長期看好，就應該去買、然後持有，如果不看好，就不要買。‘鳳冰流’看上去很好，賺錢快，風險又小，其實不過是對樓市並無絕對信心，才會找市場的空當，以資訊不對稱做了一個差價。換句話說，他不懂樓市，也看不到未來，才只能去博差價。”

聽上去不明覺厲，所以小巴覺得也有必要講一講B的路數。當然，只有B願意透露加上小巴偷偷觀察到的版本，距離他的全部還有很大差距。

房產投資套路之二

延長“持有”週期

B的所有方法，都基於一個前提——看多中國。

在他看來，價值投資，應該都有巴菲特式的覺悟。

第一，“過去（從建國至今的）200多年，有誰靠做空美國獲得過長期的成功？俱往矣，做空者最終都失敗了。”在一個蒸蒸日上的大國，一個智者應當在戰術上保持理智的思考，戰戰兢兢有如履冰，而在戰略上則無腦抱有豪放的信心，堅信事無不可為的想象力。

第二，則是專注，遠離自己不懂的東西，把所有的時間與精力都傾注在自己認為值得的東西上。

就長期而言，中國的經濟長期增長，然而信用貨幣長期必然貶值，透過資產抵禦通脹，是非常簡單的邏輯。其中的選擇很多，有人選擇創業，有人選擇股權，有人選擇古玩字畫。對B來說，他只需要唯一的選項——房產。

既然如此，於戰略而言，無腦買就是了。

於戰術而言，則要在合法的、自己能夠承受的範圍內，依據四條原則：

找到便宜的城市、或好的城市中便宜的房子買進，根據市場的出租或購買需求裝修（和A一樣）；

儘量多買（和A不一樣）；

像保護被老鷹窺伺幼子的母雞緊緊捂住自己的房子，可以向市場提供出租（多麼符合租售並舉）；

不到萬不得已死活不賣（和A不一樣）。

關鍵的一點，是他會將每月的月供控制在能力範圍內，哪怕遭遇蕭條，也足夠他扛過幾年不幸的時間。

小巴問他，什麼時候是賣房子的時候呢？

答曰，只有兩種可能，第一是覺得買房不好玩的那一天，第二是不再看好中國的那一天。

說一說小巴觀察到的版本

A和B，是小巴的兩位朋友，平時多有接觸，還常常一起吃飯、開黑打遊戲：

A是一位自由職業者，B是一位資深碼農。總之，兩位的時間與大部分人相比還是比較自由的。

在買房這件事情上，他們俱已盡其所能傾囊相授，不過小巴觀察的角度，總還是有點不一樣的。比如去觀察，他們的一天，都是怎麼度過的。小巴曾經分別和A、B兩位度過一個“職業房產投資人式”的週末，雖然兩人的風格有所差異，經歷卻大致相同，說實話並沒有什麼值得羨慕的。

早上八九點，在約好的地方與睡眼惺忪的房產中介會合。中介比早於平時上班時間開啟店門，取出鑰匙，然後和我們一間一間去跑房子。

過程，是無聊和寂寞的，每一套房子，都按照樓盤/戶型/新舊/朝向/房間/陽臺/配套等諸多細節一一過一遍。上午跑三四套，中午找一家快餐店或是一份三明（樓盤）治了事，下午接著跑四五套，有時候晚上接著跑。

有時候，能從中介臉上都看出一份不耐的情緒——“真是難纏的客戶，走了一天累死了，有完沒完，到底買不買嘛？”實際上我可以替他們回答——大部分答案是“不買”。

A和B大部分的週末，都是這樣度過，而買進的房子卻少之又少，一年下來，可能要看幾百套房子，最後成交1~2套，因而他們總能找到那些特別便宜的房子。

如果小巴介紹朋友給他們，請他們建議房子的租、買事宜，每報一個小區，他們的反應大概是，“哦，那裡啊，我知道了，上週/上月剛去過，邊上是XX路，距離最近的地鐵站是XX，大概需要XX分鐘，學區是XX。他們那裡第N幢樓是XX號那個房子我去看過，還算便宜，裝修XX，可以考慮……”

前幾次小巴聽到這種論述，是驚為天人的，這記憶力天賦，可以當做樓盤資料庫來用了。

他們的辛勞，還遠非如此，交易中各個環節，包括買家、賣家、租客、銀行、裝修等的協調、溝通等，都要自己完成，勞心勞力。問是否考慮請一位助理打理，A搖頭不語。B則說，還早，還早，再等兩年，現在怕是要教出徒弟、餓死師傅。

時間久了，也便明瞭，哪有什麼天賦，與眾不同的才華背後，大多是寂寞的勤奮。如果有什麼其他因素，如B所說的，大概是“看/買房子，比打遊戲還要滿足”。順便說一句，最近一年多，因為兩人忙，我們在一起開黑打遊戲的頻率降低了不少。

最後，剛剛有同事問，如果將小巴與他們的生活交換，是否願意？

一個好問題。小巴真的認真地想了一想，如果生活指的是像他們一樣為專業而狂，毫無疑問願意；而如果指的是單買房而狂一件事，則還沒有答案。

那麼，你的答案呢？