方正證券：房地產進一步惡化的風險有限，但房企基本面尚未出現持續改善的趨勢

年初以來房地產放鬆政策陸續出臺，本文將梳理政策放鬆的脈絡。以期更好的把握後續地產政策放鬆的方向，以及判斷政策放鬆的效果。

第一階段：1-4月，按揭利率開啟下行，各地陸續放鬆限購和限貸，政策放鬆主要在促進居民購房需求回升。1月央行降低5年期LPR利率5個基點至4。6％，這開啟了本輪按揭貸款利率下行序幕。3月政府工作報告對房地產行業的定調是 “因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，釋放維穩房地產行業意圖。各地陸續以高頻率放鬆地產調控，包括購房補貼、公積金貸款額度提升，限購、限貸等放鬆。地產政策放鬆從最初的三四線城市逐步向一二線擴散。這一階段針對供給端放鬆的措施不多，比較重要的是針對出險房企併購貸。

第二階段：5-6月，各地需求端放鬆政策繼續加碼，供給端支援房企發債融資。429政治局會議定調進一步維穩房地產。各地需求端放鬆政策在5月加碼，並且央行下調首套房貸款利率下限至LPR-20bp，並將5年期LPR下調15bp。

供給端放鬆政策增加，支援房企發債融資。5月4日，深交所釋出《關於支援實體經濟若干措施的通知》，通知指出要支援房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓展債券募集資金用途。5月下旬，上交所組織碧桂園、龍湖、美的置業、新城控股和旭輝5家民營房企與投資者進行集體溝通，旨在恢復房企再融資能力。儘管增加了增信措施，但投資機構依然擔心信用風險，房企發債難度依然較高。

第三階段：7月-至今，房地產斷貸風波後，政策重點轉向“保交樓，穩民生”。“保交樓”成為政策著力點。各地陸續提出多種保交樓計劃，包括成立房地產專項紓困基金、棚改統貸統還模式、市場化收併購模式等。政策性銀行提供專項借款，地方政府協調金融機構市場化參與是目前相對有效的方式。

房地產調控政策加碼放鬆，斷貸風波擴散的風險有限，房地產或許已經觸底，進一步惡化的風險有限。但居民購房需求依然偏弱，地產銷售面積處於低位。房企拿地，新開工動力不足。需要時間觀察政策放鬆對地產行業的拉動效果。

雖然房企違約及展期規模有所減少，三季度房企境內債券到期高峰將過，後續到期壓力有所緩和。但當前出險房企數量仍有所增加。保交樓也並不等於保房企。房企基本面尚未出現持續改善的趨勢，因而建議謹慎下沉。

風險提示：地產銷售資料不及預期，宏觀經濟超預期下行，風險事件繼續傳導。

本文源自金融界