2018淨負債率的秘密（上）| 百強房企的負債階梯

淨負債率怎麼理解

淨負債率是指企業的有息負債減去貨幣資金後對所有者權益的比例；資產負債率是負債總額對資產總額的比例。前者是反映企業的財務結構；後者是反映企業的財務能力。

房地產行業中，每年都有較多預收賬款計入負債，雖計入負債但預收賬款沒有利息成本，最終無需償還，且一定會轉化為收入。所以傳統的資產負債率被用來反映上市公司真實負債水平變得不那麼“客觀”。

相比之下，淨負債率更能衡量房企的真實負債壓力和槓桿水平。因此，中國網地產聯合億翰智庫從2018年營收超30億元上市房企中篩選出100家樣本房企淨負債率，反映房企資金鍊安全狀況和槓桿使用情況。

資料來源：億翰智庫、公司年報

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百強上市房企平均淨負債率84.1% 38家高於平均水平

中海、招商蛇口等實力央企繼續重新整理低負債記錄

對於企業來說，淨負債率高於水平線可能並不是一件好事兒。

據中國網地產統計，100家樣本上市房企2018年平均淨負債率為84。09%，低於平均值的達到62家，而高於平均值的有38家。

億翰智庫資料表明，前20房企的平均淨負債率有所下降，為26。44%， 21-50位房企和51-100位梯隊房企平均淨負債率均高於2017年，分別為59。50%和121。91%，業內分析主要原因是大中房企多分佈在21-100位之間，融資能力更強，規模訴求更大，促使淨負債率上升。

值得注意的是，百強房企中有29家房企淨負債率高於100%，有26家房企淨負債率低於50%。在低於淨負債率房企陣營中，中華企業和蘇寧環球淨負債率為負數，分別達到-13。6%、-8。0%，其中像萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、新城控股規模型房企也均低於50%。

央企中，中海、招商蛇口延續低淨負債率表現，分別達到33。7%與45。0%。

中國海外發展淨負債率由2017年的27%增長6個百分點至2018年的33。7%，雖上漲依然維持在行業較低水平。中海淨利率上漲與2018年土地交易成本明顯增加有關，年報顯示中海2018年全國29城共新增土地儲備63塊，總建築面積為1764萬平方米，權益面積為1272萬平方米，權益比例達72%，總地價1443。2億港幣，權益地價為1084。4億港幣。而這也導致中海集團有息負債增加，年報顯示，2018年中海1959。5億港元，相較於2017年的1426億港元增長37。41%。

另一規模型央企招商蛇口2016年淨負債率僅為18。76%，到了2017年升至59。69%。在2017年的業績釋出會上，總經理許永軍就曾表示，招商蛇口在2018年既要追求質量、效益和規模，還要去槓桿，基本槓桿控制在45%。2018年招商蛇口累計實現簽約銷售金額1705。84億元，完成1500億銷售計劃的113。7%，超額完成全年目標，同時，招商蛇口的淨負債率為45。1%，比起2017年已經下降了13。4個百分點。

對於央企如何處理規模、利潤、負債的關係，依舊是中海、招商蛇口等房企要面臨的問題，中海董事局主席兼行政總裁顏建國稱，中海始終堅持追求的是稅後淨利潤持續穩健的增長。“規模對我們來說不是特別追求的目標，我們也不一定特別看重排名，但是如果為了淨利潤的持續穩定增長所需要的規模增長，那是必須的。”招商蛇口常務副總經理朱文凱也表示，央企受到風險管控影響，在槓桿上有嚴格的管控要求，現在招商局集團對招商蛇口的要求是：有息負債率不能超過50%，高槓杆、高週轉本身也攜帶著風險，而招商蛇口更強調穩健發展。

然而並不是所有淨負債率低的企業都質地上乘，因為不僅不能充分享受財務槓桿帶來的股東的高回報，而且大量的貨幣資金閒置也影響著企業的經營效率。

蘇寧環球2018年淨負債率為-8。0%，成為淨負債率低但企業經營效率也越來越差的典型。據蘇寧環球年報顯示，2018年公司實現全年營業收入32。44億元，同比減少43。76%；歸屬於上市公司股東的淨利潤10。20億元，同比下降11。07%。2018年公司貨幣資金28。47億元，同比2017年的35。69億元減少20。23%。

02

準千億、千億房企淨負債率高於頭部房企 與規模成正相關性

首開、首創、富力等15家房企淨負債率超150%

房企規模與淨負債率存在一定的相關性。

億翰智庫資料顯示，2018年房企營收在30億至100億之間的房企平均淨負債率為69。4%；營業收入在100億至500億之間的房企平均淨負債率為85。7%；營業收入在500億至1000億之間的房企平均淨負債率為94。3%；1000億以上的房企平均淨負債率為83。8%。

從資料可以看出，營收準千億房企淨負債率明顯高於千億以上房企及千億以下房企。這是由於營收準千億房企對規模的訴求相對強烈，由此導致資金需求較高，並且在搶奪市場資源的過程中，中型房企融資能力較強，大幅拿地擴張，從而使淨負債率上升。

值得注意的是，100家樣本房企中，淨負債率超過100%的達到28家，超過150%的也達到15家，其中包括像中國恆大、首開股份、華夏幸福、綠地控股、陽光城、富力地產、中南建設七家千億銷售規模房企，也包括像首創置業這樣的準千億銷售規模房企。

“京城一哥”首開股份2018年銷售業績突破1000億元，同時，報告期末首開股份在手現金同比增長45%至327億元，一年內到期有息負債同比增長90%至385億元，持有現金總量不足以覆蓋短期債務，償債壓力較大。億翰資料顯示，2018年首開股份淨負債率為160。7%，處行業較高水平。

另外一個高位數案例是富力地產，縱觀其過去5年的淨負債率，僅2014年落至100%以下，但仍達91。7%。而2015年以來則連年攀升，2015—2017年分別為124。3%、159。9%、169。6%， 2018年創新高達到184。1%。

在“150%+”陣營中，恆大則算是降低淨負債率比較成功的房企之一，年報顯示恆大集團主要透過控制新購土地儲備、控制費用、努力擴大盈利規模增加權益、利用自有資金提前清償部分高息借貸等方式，淨負債率降至151。9%，較2017年底降低31。8個百分點。2018年年末恆大淨資產增至3086。3億元，較2017年底增長27。4%；淨負債率降至151。9%，較2017年底降低31。8個百分點。

然而，並不是所有的淨負債率高的企業就一定風險大，因為在其負債結構中可能有大量的長期貸款，且有相應充足的抵押物業，這樣，其財務狀況很可能是健康的，更可透過高負債的財務槓桿為股東創造更大的回報。