拍地即地王！惠州土拍開啟battle模式！資產價值進入躍升通道！

惠州土地市場已開始奔向魔幻現實主義。

不少開發商紛紛向深惠君表示，上半年惠州土拍樓面價已脫離市場邏輯，惠州樓面價越來越瘋狂了，越來越超出想象空間。

的確如此。

3月博羅石灣一商住地拍出惠州史上最高樓面價，以8572元/㎡登榜惠州樓面價TOP 1，轟動全城。

誰能想到縣城竟能把主城區撂倒，霸榜地王呢！

這還沒完。緊接著仲愷不甘落後，甩出7084元/㎡樓面價，開創仲愷新紀錄；隨後北站新城也加入“樓面價battle大戰”，以7411元/平米重新整理片區新高！

五一剛過，同是臨莞片區博羅園洲樓面價衝至6292元/㎡，再次重新整理園洲樓面價記錄。

不得不說，惠州各大片區互相battle，狂飆地價，場面十分壯觀。

與此同時，不少市民也經歷瞭如過山車般刺激的心情，先是為自家土地價值暴漲以及快速發展感到興奮，隨後便是驚訝於樓面價的“變態”，緊接著開始焦慮未來高房價的趨勢。

那麼，問題來了。惠州樓面價為何如此魔幻，背後隱藏著怎樣的邏輯？未來幾年，房價真的會暴漲嗎？

存量時代下 優質地塊日漸稀缺

土地，作為一座城市發展的基礎要素之一，以及作為經濟社會活動的重要載體，歷來是城市化發展的取勝關鍵。

幾乎每個超大城市都面臨著土地“天花板”。如北京為控制土地使用，提出到2020年末全市建設用地總規模控制在3720平方公里以內，到2035年則控制在3670平方公里。

圖源：攝圖網

而深圳市早在2015年全市建設用地面積就已達到975。5平方公里，距離2020年控制目標1004平方公里，僅差20多平方公里。

儘管惠州陸地面積約1。13萬平方公里，但是目前來看，“搶手區域”依舊是惠城區、臨莞、臨深片區。

根據惠州市自然資源局釋出，2020年市區（惠城、惠陽、仲愷、大亞灣）城鎮住宅供應計劃為2。2518平方公里；博羅臨莞區域石灣、園洲2020年度住宅用地供應計劃僅為0。156691平方公里；

彙總之後，以上區域，2020年總存量住宅面積僅為2。408491平方公里！

圖源：惠州市自然資源局

這資料著實令人震驚，在地大物博的惠州，住宅供應面積竟是如此稀缺？更別提核心區域優質地段了。

以博羅園洲樓面價6262元/㎡地塊為例。5月8日當天，共有博羅園洲、惠東、大亞灣三地塊一同開拍，卻呈現出“兩極分化”現象：一邊是各大房企爭先出價瘋狂搶地，另一邊則是無人問津，最終流拍結束。

圖源：攝圖網

無數相似卻又不同的“搶地”案例都在說明，在土地存量有限的時代下，優質土地的稀缺性更為顯著。

而這，正是能夠將惠州樓面價推向“魔幻”的一大推助力。

僧多粥少 房企搶地競爭白熱化

除此之外，優質土地資源稀缺，房企卻數不勝數，顯然，僧多粥少的局面勢必讓土拍市場陷入更為嚴峻的態勢。

土地儲備作為房企生命線，以及持續開拓市場的關鍵一環，不斷補充優質土儲對房企可持續發展的重要性不言而喻。

據惠州中原資料統計 ，2021年第一季度惠州全市經營性用地掛牌共32宗，掛牌面積為76。44萬㎡，環比下降57。87%，較2019年上漲22。28%。

圖源：中原

與此同時，據惠民之家資料，截至目前，全國百強房企名單中，已有58家佈局惠州，如碧桂園、萬科、保利。特別是碧桂園，目前落子超50個，已經入市專案就有42個。

圖源：惠民之家

而博羅園洲高達6k+樓面價的地塊，正是被保利奪下。為何要瘋狂儲備土地？

一是，作為房企，擁有足夠多的土地儲備才是企業的生存發展之道；而擁有足夠多的核心地段地塊，才能突破城市發展，創造更大的品牌影響力。

另一個是，在一定程度上，土地儲備決定了房企的融資能力。在房企的“世界”裡，資產規模決定了企業的發展高度和寬度。

倘若一家房企在優質區域、地段擁有足夠多的土地儲備，其融資能力遠比在普通地段拿地的房企更顯優勢。

這也再次說明了，為啥很多房企不惜成本代價也要擴大土地儲備量。

圖源：攝圖網

正如合能不惜成本以超12億元斬獲北站新城兩宗地塊。其中一宗地塊樓面價甚至高達7411元/㎡，折算下來，不少人預估未來北站新城房價將要突破1。5w/㎡。

憑藉惠州北站即將通車利好，其片區房價飆升並非不可能。但是，深惠君疑惑，博羅石灣8542元/㎡的樓面價，難道房價真能飆升至1。8w/㎡？！箇中原因，關於“稅票”和成本的故事，懂的人自然懂。

其次，很多開發商抱著“抬價”心態，一同加入競價行列，從而將樓面價再次抬高，以此可以拉高區域的樓面價，為自家專案的後續備案價做準備。

如此看來，博羅石灣新地王純屬個例，長遠來看，區域房價一定會持續走高；但未來幾年，在全國樓市管控不斷升級的情況下，房價恐怕難以大幅度飆升。

地價飛漲 是惠州躍升前兆

其實，惠州地價飛漲，是惠州城市能級躍升的前兆。只有一座城市的未來被看好時，它的土地價值和資產價值才會出現快速上漲通道。

在粵港澳大灣區規劃不斷推進下，惠州的區位優勢已開始散發光芒，產業不斷集聚、眾多專案已開始動工建設、交通規劃利好不斷賦能城市發展。

惠州，正如一個躊躇滿志的青年，擁有無限發展可能。相比廣州、深圳、東莞等老大哥，數十年的快速發展，其土地資源少之甚少，房企也無法在莞深廣等城市繼續擴大土地儲備。

圖源：攝圖網

惠州，無疑是最佳選擇。先來回顧下惠州近年來的發展軌跡：

2016年，粵港澳大灣區被提出；

2019年，粵港澳大灣區正式推行；

2021年，深圳官宣惠州全域納入深圳都市圈；

2021年，北站新城即將建成通車；

2021年，惠州官宣支援深圳地鐵延伸

除此之外，惠城南站、廣汕高鐵、惠州1號公路、惠州地鐵1號線等交通規劃密集落地，進一步推動惠州的區域價值持續爆發，同時也吸引了大批莞深廣房企爭先恐後進軍惠州市場，享受爆發前的紅利。

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如保利、融創、時代等品牌開發商，已逐漸佈局惠州，落子保利天匯、時代風華等等專案。

不難想象，未來的惠州必定是一片光明。區域價值、土地價值連帶著房價也勢必朝著更高的方向前進。

而如今看似“魔幻”的土拍市場，很可能是惠州爆發前夕的先兆。儘管未來幾年，受全國大環境影響，惠州房價並不會大肆飛漲；但是，當你站在城市之上，便會發現，鵝城騰飛之時，便是城市資產價值躍升之際。

而深惠君更希望，這座城市的土地、資產價格，和市民的財富同步增長，才能讓這座城市真正受益。

參考資料：雪球、中指研究院、惠州市自然資源局

作者：深惠君 梁桂英