房企危險了：負債規模大增！18家大型上市房企淨負債率超100%

淨負債率大於100%是什麼意思

統計顯示，42家千億資產上市房企2017年末帶息債務同比增長近四成。12家千億規模A股上市房企淨負債率超過100%，佔比超過六成

文 | 標點財經研究員 黃鳳清

在去槓桿、防風險的大背景下，部分房企的槓桿率依然驚人。

房地產企業融資收緊，始於2016年四季度。2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對房地產公司債券實行分類監管，嚴格控制房企在交易所市場的債券融資。緊接著，同年11月，發改委下發《關於企業債券稽核落實房地產調控政策的意見》，嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業性房地產專案。2017年4月，銀監會發布《關於銀行業風險防控工作的指導意見》，強調防範房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理。

受監管趨嚴的影響，房企在境內融資愈發困難，發債規模大幅下降。信用評級機構聯合資信的研究報告顯示，2017年銀行間和交易所市場共發行房地產債券164只，較2016年的456只大幅減少292只；銀行間和交易所房地產債券發行規模共計2208。74億元，較2016年的7510。28億元減少5301。54億元，降幅達70。59%；同時，受資金面收緊、行業政策調控超出預期、信用風險事件等多重因素影響，2017年地產信用債發行利率上行。

隨之而來的，是越來越多的房企選擇境外發債融資。據Wind資料統計，2017年內地房企海外債券的發行數量為77只，相當於2016年的3倍有多；發行規模超過398億美元，同比增幅超過300%。

最終，2017年房企的整體負債依然有較大幅度的增長。從上市房企來看， 2017年末，A股房企（按申萬一級行業劃分）負債總額為6。59萬億元，同比增長33。13%，同期資產總額增幅為29。91%；能獲取資料的港股內房企（按Wind一級行業劃分）負債總額為8。26萬億元，同比增長39。23%，同期資產總額增幅為34。91%。上市房企整體資產負債率在上升。

高槓杆運營一直是房企的特點。但是，槓桿率過高背後隱藏著巨大風險，一旦企業現金流不足以還本付息，無疑將帶來滅頂之災。那麼，目前國內大型房企的槓桿率孰高孰低？又處於何種水平？

考慮到預售制度令房企預收賬款較多，傳統的資產負債率並不適合評估房企的真實負債狀況，相比之下，淨負債率更能衡量房企的真實負債壓力和槓桿水平。根據有息負債、現金及所有者權益等指標，標點財經研究院聯合《投資時報》對2017年末總資產規模千億元以上A股房企（19家）及港股內房企（23家）的淨負債率進行了計算，並以“A股千億資產房企淨負債率排行榜”和“港股千億資產內房企淨負債率排行榜”形式對比進行系統分析，獨家推出《中國房企缺錢報告·2018》。

結果顯示，19家資產規模千億元以上的A股房企2017年末有息負債同比增長35。34%，整體淨負債率高達113。63%，較2016年末上升超過10個百分點。其中，淨負債率超過100%的有12家，由高至低分別為泰禾集團（000732。SZ）、泛海控股（000046。SZ）、華髮股份（600325。SH）、陽光城（000671。SZ）、中南建設（000961。SZ）、金科股份（000656。SZ）、綠地控股（600606。SH）、中天金融（000540。SZ）、首開股份（600376。SH）、金融街（000402。SZ）、新湖中寶（600208。SH）和榮盛發展（002146。SZ），佔比超過六成。需要注意的是，中天金融已於近日完成地產業務置出。

23家資產規模千億元以上的港股內房企2017年末帶息債務同比增長37。07%。2017年末淨負債率超過100%的有6家，分別為融創中國（1918。HK）、中國恆大（3333。HK）、富力地產（2777。HK）、融信中國（3301。HK）、首創置業（2868。HK）、新城發展控股（1030。HK）。標點財經研究員注意到，萬科（000002。SZ，2202。HK）2017年末的淨負債率只有8。84%，在兩個榜單中均排在末位。

有分析指出，2018年房企進入償債高峰期。面對巨大的債務壓力，隨樓市調控及金融去槓桿持續深化，面臨融資與銷售雙重壓力的房企該何去何從？