深度｜風起河西

梅沙村黨委副書記胡毅斌走在河西片區望沙路上，看著眼前部分被拆除平整的廠房，他在期待著一個好訊息：河西片區“工改工”示範專案中所有土地權益人完成簽約，城市更新全面動工。

說起“河西”，立即讓人想起“三十年河東，三十年河西”。在洪梅鎮，就有一個河西片區，正處於轉型的關鍵時刻——去年初，水鄉功能區啟動建立連片“工改工”改革創新實驗區，將河西片區連片“工改工”專案納入試點專案。同年9月，專案正式啟動改造，總面積近3500畝，是全市最大連片“工改工”專案。

該專案啟動一年後，已有近85%的權益人達成簽約意向，清拆行動已全面鋪開。12月9日上午，東莞市舉行鎮村工業園改造工作現場會。河西片區產城融合單元納入東莞市城市更新（“三舊”改造）“頭雁計劃”第一批單元。

洪梅的“探路”促使全市探索盤活低效存量資源、連片“工改工”邁出重要一步。

■未來，河西片區近3500畝的土地上，將建成350多萬平方米以上的高品質工業大廈、集聚1000家以上高新企業

舊廠房，改還是不改？

12月9日上午，在河西片區的望沙路上，路旁的鉤機正在有序作業。在機械的轟鳴聲中，一棟棟掛有“拆”字大紅幅的建築應聲坍塌，原本破舊、閒置的廠房被拆除平整。

河西工業園區原為洪梅最大的工業園區，包括洪屋渦、新莊、梅沙等村的部分土地，以紡織、漂染、紙業、皮革等企業為主。作為該鎮早期繁華的鎮村工業園區，近年來卻“慢”了下來，被貼上“土地利用率低下、產業結構不優、經濟貢獻率低”等標籤。

採訪中，河西單元指揮部綜合協調組副組長鬍先生給記者算了一筆賬，目前東莞的重特大專案招商引資要求畝均稅收在80萬元以上，例如近兩年新落地洪梅的海新科技高階廚具專案，但河西片2019年畝均稅收僅為1。7萬元，“這顯然不符合高質量發展的要求”。

梅沙村被納入規劃工改工約869畝。在胡毅斌記憶裡，河西前些年的發展順風順水。進入本世紀後，隨著村裡工業的興盛，梅沙村陸續出讓村集體土地288畝，只建起了38畝村集體廠房。胡毅斌坦言：當時一次性出讓土地確實獲得了一筆不錯的村集體收入，但現在看來並不是長久之計。

“土地出讓後，每年村只能收取每畝1000元左右的管理費。所以近年來，河西工業區並沒有為村集體增加多少收益，我們心裡也很著急。”胡毅斌說。

另一方面，從深圳、廣州出發，乘坐穗深城際軌道，只要30分鐘到1小時就能直抵距河西片區不到3公里的東莞西站；從廣州、深圳出發，自駕走廣深沿江高速，均能在1小時左右到達河西片區。若有廣深企業考慮搬遷或將產業轉移到外地時，來河西片區考察是必走路線之一。

雖然坐擁得天獨厚的地理條件，異常優越的交通區位，但若沒有大面積連片土地作為支撐，洪梅河西片區成為廣深企業外溢轉移的“下一站”將成為空談。

舊廠房，還是要改！

■12月9日上午，東莞市舉行鎮村工業園改造工作現場會。圖為洪梅分會場

算好賬 走對路

轉機出現於去年。水鄉管委會、洪梅鎮委鎮政府決定不再等待。

去年一季度，水鄉功能區啟動建立連片“工改工”改革創新實驗區，探索出水鄉拓展產業空間、推進產業轉型的新路子。9月，專案全面啟動。10月15日，市政府常務會議審議透過《水鄉功能區建設市連片“工改工”基層改革創新實驗區實施方案》。

專案自去年9月全面啟動以來，目前片區拆遷談判工作已基本完成，今年內將全面啟動拆遷平整工作，力爭2022年全面動工建設。這也意味著，僅一年多時間，河西片區整備工作就已進入最後衝刺階段。

但土地整備初期，大部分土地權益人並不願意。胡先生和他的同事們吃了不少“閉門羹”。

一方面，大多數權益人都認為，“補償標準”不確定。“拖到最後說不定可以得到多點賠償”。

一位不願具名的權益人也透露了其內心真實想法：“我也發現廠房已經跟不上發展需求。但畢竟當下還有收益，未來改成怎樣卻是不確定的。更何況我的租戶也沒搬出去，我也要給他們補償搬遷費用。”

專案指揮部討論發現：權益人們不是“鐵了心”不肯籤，只是存在顧慮。“權益人對未來沒有信心，我們就先做些東西給他們看！”在瞭解到權益人們的想法後，專案指揮部找來由新加坡設計公司和東莞規劃院組成的團隊，針對規劃的落地性，出臺了城市設計方案、片區統籌方案。

同時在經過大量前期調研、市場評估後，專案指揮部梳理出合理的、統一的補償標準，遞給權益人，闡明利弊。“所有的拆遷都是按照這個標準，貨幣的賠付、建築物的置換都有據可依，河西片區的升級不僅關係到當地的村民，還關係到整個洪梅、水鄉新城的發展。”

針對部分業主所有廠房還存在租戶有生產行為，專案指揮部積極調解權益人和企業租戶們的矛盾，為企業尋找搬遷場地。

統一的拆賠補償標準、專案指揮部攻堅克難、“保姆式服務”……多方合力之下，逐漸平衡了權益人改造預期，獲得了認可。當第一名權益人在補償方案上籤了字，專案指揮部打開了突破口，工作思路愈發清晰。

10月25日，在河西片區金立邦科技園區清拆現場，大型鉤機同時作業，伴隨著機械轟鳴聲，一棟棟廠房應聲倒塌。這樣的場面在洪梅並不多見，這標誌著河西連片“工改工”專案清拆行動正式全面鋪開，也意味著該專案已進入全新發展階段，水鄉未來產業城正加速照進現實。

讓人才住高品質的城

“你想住在一座什麼樣的城市裡？”

“我們該給人才一個怎樣的城市？”

面對這樣的問題，答案各有各的不同。但簡單勾勒一下，基本可概言為宜業、宜商、宜居。河西片區給出的答案是：15分鐘現代城市生活圈。

“在未來的河西，一個人白天在園區工作，晚上到附近學校接子女放學，在商業中心用餐，然後沿著河岸散步，最後回到家中。無需交通工具，只靠步行就可以享受高質量的生活，這是一個15分鐘的生活圈。”採訪中，河西單元指揮部執行指揮長梁先生指著洪梅河西片區產城融合單元專案的沙盤，描繪著理想中的“產城人”融合共生藍圖。

河西連片“工改工”專案統籌範圍近3500畝，其中70%為“工改工”片區，30%為“工改居”片區。

根據規劃，未來，河西片區近3500畝的土地上，將建成350多萬平方米的高品質工業大廈、集聚1000家以上高新企業。這也意味著，該區域需要一系列高品質的配套設施，才能真正留住高素質人才。那麼，如何更有力地推動城市產城人融合發展，是專案編制規劃時就應妥善應對的問題。

“最終要構建‘宜工則工、宜居則居’的產城人融合格局。”在該負責人看來，“產城人”融合共生是具備“人才集聚、公共交通、產業集聚”等綜合功能的載體。其中，“產業”包括傳統產業升級和新型產業成長，實現融合共生則是以配套公共設施為整個產業區域做有效的服務。

為實現這個目標，專案設計團隊編制片區統籌規劃，以公平、平等的原則配置各單元需貢獻的公共設施，5個“工改居”單元集中貢獻率都在40%左右，節約了部分政府財政支出。同時統籌公共資源，將原本各城市更新單元需單獨配備的零散公共設施進行整合，在片區範圍內統籌規劃了1個大型中央公園，3個高質量學校，大型文化藝術中心、社群公園、濱水岸線等高品質設施。

此外，記者在實地走訪中也留意到，目前望沙路依然是片區容易擁堵的路段，大車、小車、貨車、客車混雜通行。但河西專案建成後，路網結構將獲得重塑，望沙路會成為貫穿新城、隔開產業區和生活區的道路，所有貨車屆時將從中洪支線通行，望沙路則僅供小車通行，實現“客貨分流”。

水鄉未來城算好“平衡賬”

事實上，從專案正式啟動以來，河西片區“工改工”示範專案就被賦予了特殊的使命。

目前，東莞開發強度已逼近50%。早年快速粗放的發展模式遺留下大量低效用地，極大限制了城市的高質量發展。近年來，東莞大力盤活低效存量資源，落實部省推進存量工業用地盤活利用試點，以鎮村工業園改造提升為主攻方向，全力推進“工改工”三年行動計劃，開展鎮村工業園改造百千工程，謀劃一批連片“工改工”，透過內部土地整理、提高容積率等方式提升土地利用綜合效率。

12月9日上午，東莞市舉行鎮村工業園改造工作現場會。河西片區產城融合單元等16個單元納入東莞市城市更新（“三舊”改造）“頭雁計劃”第一批單元。

洪梅河西連片“工改工”專案是東莞連片“工改工”頭雁計劃的代表專案，也是全市最大的“工改工”示範專案。

“目前，我市‘工改工’以小規模、零散化的小專案為主，缺乏大連片、上規模、高質量的片區級‘工改工’專案。”專案相關負責人說，河西片區近3500畝將整體統籌改造，其中“工改工”面積佔70%，實現接近2000畝工業用地整體盤活、連片開發，改造後可提供350萬平方米的產業用房，對全市探索連片“工改工”具有重要的示範意義。

另一方面，該負責人坦言：在以往推進“工改工”專案過程中，如何平衡各方利益是“老大難”問題。但河西“工改工”專案啟動一年後，目前已近85%的權益人達成簽約意向，速度不可謂不快。這便得益於該專案一系列創新措施。“它不僅是一個專案，同時也是為了破解‘工改工’專案缺乏動力、缺乏質量、缺乏效率等多個共性問題的探索。”

“統籌利益平衡是我們其中一個重要的做法！”該負責人說，破解利益平衡的難題核心在於處理市場、政府、業主的不平衡，而該專案卻改變“算小賬”的模式，透過片區整體統籌，以“工改居”反哺“工改工”，對整個片區整體成本收益“算大賬”，實現了市場經濟賬、政府經濟賬，以及村集體經濟賬的平衡。

“這種平衡機制最終平衡了20億元的連片改造成本，在不增加市財政負擔的基礎上，還為政府貢獻了98。7公頃土地用作產業規劃用地，未來建成350萬平方米高標準工業大廈。”該負責人透露。

記者觀察到，如何對該片區未來350萬平方米高標準工業大廈高效利用，專案也有了謀劃。

“經過前期調研，我們發現目前工業上樓的多數是中小企業，存在侷限性，我們要藉助該專案探索建立大中小微企業協同招商模式。”該負責人表示，未來工業大廈將為龍頭企業整合出成片空地，為產業鏈中堅企業提供獨棟定製化廠房，為中小企業提供高標準工業大廈，為初創企業提供高階孵化複合廠房，最終形成大中小微企業協同進駐的全生態鏈低成本空間，打造全市“工改工業上樓”示範典型。

記者 劉維佳

洪梅供圖

【來源：東莞日報社i東莞】

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