公房承租人訴求居住人騰房糾紛如何處理?

公房可以過戶嗎

北京市世紀律師事務所張*貴

【案情】

劉某透過父母取得公房承租權，原公有房屋由劉某的弟弟居住，劉某與弟弟協商，要求弟弟購買承租權，弟弟無力承擔高額費用，劉某起訴要求弟弟騰房，法院判決弟弟騰房，並承擔騰房前的租金。

【爭點】

劉某的弟弟不服不服海民初字第153號民事判決，以此判決對基本事實認定錯誤，適用法律錯誤，未能遵循社會效果與法律效果的有機統一，違反司法以人為本的核心價值，侵害上訴人的基本民生，導致上訴人無房可居憂患。要求上級法院依據《民事訴訟法》第一百七十條第（二）、（三）項之規定，撤銷民事判決，發回重審；或查實後改判駁回被上訴人的訴訟請求。

上訴人現住房屋繫上訴人的父母承租的公有住房，被上訴人在父母病重期間，未經上訴人同意，私自將父母的承租房更名。上訴人發現後，要求被上訴人及時恢復到原始狀況，撤銷其私自更名的行為，2010年被上訴人就被上訴人私自更名一事，要求其恢復原狀，被上訴人讓上訴人給其一筆款項後將承租權過戶給上訴人，經雙方協商，基於上訴人多年照顧父母的情義，被上訴人要求上訴人按一百八十萬的百分之二十優惠價給付，基於親情上訴人未再深究，心想能夠保障居住條件即可，上訴人將原有房屋變賣把一百四十四萬元款項透過銀行匯給被上訴人，被上訴人收到款項後，反悔此前的約定，並透過法院起訴騰房。

【分析】

上訴人現居住的房屋系公有住房，並非被上訴人的產權房，此房原承租人繫上訴人的父母，上訴人進住涉案房屋，業經父母的安排，上訴人承擔了贍養父母的義務，被上訴人雖事後變更承租人，但其無權改變原有承租人已經確定的居住事實，被上訴人無權以未徵得原承租人以及共居人同意，用事後更名的行為逆推上訴人居住行為侵權，被上訴人有義務保障上訴人的居住權利。

本案涉及的標的系公有住房，並非上訴人父母的個人遺產，原承租人透過遺囑方式留給被上訴人的行為不合法。

原審判決確已查明上訴人長期同原承租人居住，形成共居事實，依據法律規定，被上訴人更名時明知上訴人持續居住的事實，依然私自更名，並利用事後行為作為要求上訴人騰房的條件，此舉違背“任何人不能從自己的過錯中獲益”的古老原則，法律應當禁止有害的行為，被上訴人即然明知上訴人居住，其作出更名行為時必須接受和保持原有現實狀況，被上訴人應當承擔原有居住狀況帶來的責任，必須保障上訴人的居住條件，被上訴人後更名行為不具有溯及既往的效力，從社會公平與正義角度審視，上訴人並不知道也無須知道被上訴人的行為將對上訴人產生不利影響，上訴人善意的行為無須對被上訴人的更名行為負有騰退責任；原審判決用事後行為否決事前行為，極易造成社會恐怖，對公民權利的保障非常不利，在強調民生權利的現代文明司法時代，堅持事後行為不溯及既往原則，是法律的一項基本原則，關係法律價值傾向，關係人權保障，民法通則關於“買賣不破租賃”的基本原則在本案中同樣應得到適用。如果允許被上訴人有機會利用過錯行為追求巨大利益，實際上是變相縱容投機取利行為。

【法理】

原審判決適用《民法通則》第五條為裁判依據系用法錯誤，上訴人並未侵犯被上訴人的合法權益，被上訴人無證據證明上訴人對其權利構成侵權，被上訴人更名前上訴人即取得合法居住權，被上訴人更名在後，依據《合同法》第二百三十四條規定，參照上海市高階人民法院關於公房承租糾紛案件審判指導，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人在該處有本市常住戶口，有權繼續履行租賃合同。未經共居人同意的情況下，從維護居住人生存利益角度出發，原則上應確認轉讓（更名）行為無效。

針對被上訴人（佔有物返還請求人）的訴求，應當依據《物權法》第二百四十五條第二款規定，佔有人返還原物的請求權，自侵佔發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

本案一審程式當中，被上訴人不能證明上訴人在其更名前的佔有屬於非法佔有，其更名後，上訴人持續居住行為屬善意，被上訴人無證據證明上訴人的佔有為非法時，依據物權法規定，其無權主張返還。自被上訴人更名至起訴時，遠遠超過一年時間，為維護社會正常秩序，依據《物權法》第二百四十五條二款規定，被上訴人無權請求上訴人騰房，或對其騰房要求不予支援，原審判決支援騰房的裁判違法，應予糾正。本案上訴人的佔有是原承租人安排的，繫有權佔有，有權佔有人與事後取得佔有物主體之間的權利義務關係，應當依據佔有據以發生的基礎法律關係確定，前一承租人將其承租的房屋交由上訴人佔有的情況下，包括所有權人在內的主體以及事後取得承租權的人均不得向有權佔有人主張返還，原審單一審查被上訴人取得承租權的事實，並未審查上訴人在被上訴人更名前即佔有的事實，更未審查被上訴人並無證據證明上訴人系非法佔有的情形，且法律明文規定，如有侵佔事實，超過一年時間的，權利人無權主張返還，原審法院違反誠實信用原則，作出返還原物的裁判，明顯缺乏法律依據及侵權要件。

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