深圳小產權房要轉正？產辦、商辦類需補繳地價，住宅仍未鬆綁，但城市舊改或提速

27日下午，一則深圳小產權房可轉正的訊息，刷爆了時報君的朋友圈。眾所周知，深圳小產權房佔全市建築面積比例之高，在全國都位居前列。一旦開啟轉正的閥門，對房價的影響將……

那麼，事情究竟是怎麼回事呢？

今日，深圳規土委與深圳市法制辦聯合釋出《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱意見稿），對深圳產業類和公共配套類違建的處理有了明確方向。

比較重磅的資訊包括：

產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可一步到位確認為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。

其中，生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價後方可辦理商品性質。

如果檔案正式施行，意味著深圳產辦類“小產權”補繳地價50%即可轉正。

需要注意的是，根據檔案解釋，產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。而生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施。

商業、辦公類歷史違建，是指實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建築物及生活配套設施。

辦法所稱公配類歷史違建，是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社群服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。

值得注意的是，此次將處理重心聚焦於產業類和公共配套類兩類歷史違建，暫不處理住宅類歷史違建，但政府仍將嚴厲打擊違法建設和非法銷售行為。

通知表示，在開展產業類和公共配套類歷史違建處理的同時，政府將持續保持查違高壓態勢，開展查違三年攻堅行動，絕不允許新增1平方米違建，堅決拆除重點違建和已作出拆除處罰決定違建，加快拆除嚴重影響規劃的歷史違建，清理拆除違法亂搭建。

合一城市更新集團董事總經理羅宇認為：在歷史上產業類的違建很多，此次新政的出臺，可以有效的解決城中村權屬不夠的問題，因為產業類的建築，佔地面積大。罰款方面，此次採取了折中的辦法，更貼近實操。同時出臺優惠政策，罰款和補繳地價比較便宜。總體上說，如果這個政策能落地下來，將能夠為深圳舊改提速。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於部分違章建築持有者來說，此政策意味著新的政策出現，也利好後續對於此類違法建築的處理。不過，此次政策並非單純的小產權房的轉正概念，因為裡面更多強調了“生產經營性歷史違建”的概念，對於此類違建，主要是強調了以生產屬性為主的建築形態，和小產權房居住屬性的建築還是有差異，這是當前理解此類政策需要注意的內容。當然，透過此類補繳地價的形式進行“轉正”，是比較務實的做法。一方面是有助於此類房源真正納入管控，有助於防範違章建築無管控的尷尬現象出現。另一方面是透過此類補繳地價，真正從市場化的角度進行整改，即對違法行為進行了懲罰，也有助於土地財政收入的增加。

近幾年，隨著深圳土地的緊缺和現房供應量的減少，深圳逐漸進入城市更新期。後續的城市更新專案逐漸增多，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量的小產權房上，市場上也不乏“博拆遷”的小產權房公開買賣。一般來說，購買小產權房都會開具律師見證，但其實交易的違法性並不會因為有律師見證而合法化。深圳市司法局早在2009年就發文嚴厲禁止律師為違法建築銷售行為提供見證服務，2016年再次發文禁止，雖然只是針對違法建築類小產權房，但是有合法報建手續的小產權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

此前，深圳市住房和建設局釋出《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，立刻引起社會廣泛關注。不過，對於城中村，更確切地說是小產權房，在目前的住房架構中始終是個尷尬的存在：法律不承認其地位，在市場上不能自由交易，不能用來抵押貸款，而且時不時就遭遇清理違建的打擊。