安置回遷房如何確定計稅成本

土地算平方面積怎麼算

安置回遷房如何確定計稅成本？下面我們以案例講解的形式來分析講解：

天山房地產公司開發專案佔地10000平萬米，土地成本已發生貨幣性支出5000萬元，其中，支付土地價教3500萬元，拆遷補償費1500萬元。另外，本專案需要按照1：1的比例對拆遷戶兌現回遷房60套（平均每套150平方米）。

開發專案分兩期進行開發建設，一期佔地面積6000平方米，二期佔地面積4000平方米。2019年9月完成一期12座500套75000平方米樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期兌現回遷房40套，剩餘的20套回遷房二期待建。假設一期對外售價為3000元/平方米，試確定第一期完工開發產品會計成本和計稅成本。

該公司認為，-期竣工12座500套樓房，其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩餘的460套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本，並且由於一期、二期回遷房套數和麵積不等，-期成本高，二期成本低，可以有效地減少前期的企業所得稅支出，取得遞延納稅的好處。

問：該公司的觀點是否正確？

分析：土地徵用費及拆遷補償費是房地產專案開發成本的重要組成部分，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第二十七條規定：“土地徵用及拆遷補償費支出是指未取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閒置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。” 其中，直接以貨幣形式支付的成本支出的會計處理和稅務處理基本一致。而以非貨幣形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出由於其行為的特殊性，會計處理和稅務處理有所不同，這種不同直接影響開發產品計稅成本的確認。

1.第一期商品房的會計成本及處理(單位：萬元)

（1）土地成本貨幣性支出=3500+1500=5000 （萬元）。

借：開發成本一一土地徵用及拆遷補償費 5000

貸：銀行存款 5000

（2）第一期回遷房40套建造支出= （7000/75000）*40*150=560（萬元）。

借：開發成本一土地徵用及拆遷補償費 560

貸：開發成本一建築安裝工程費 560

（3）第二期回遷房20套因未實際發生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬，即：第二期回遷房20套建造支出= （7000/75000）*20*150=280（萬元）

借：開發成本一土地徵用及拆遷補償費 280

貸：預計成本——建築安裝工程費 280

（4）土地成本合計=5000+560+280=5840（萬元），第一期分配土地成本 =5840/（6000+4000）*6000=3504（萬元）， 單位可售建築面積土地成本=3504/（75000-40*150）=0。050783 （萬元/平方米），單位可售建築面積建築成本=（7000-560）/（75000-40*150） =0。093333 （萬元/平方米）。

2.第一期商品房的計稅成本

產權調換，屬於房地產開發企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權，企業所得稅稅務處理上一般情況下作為非貨幣性交易，即“以物易物”處理。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定：“企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或與實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。”

本案例中，第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為1800萬元（40*150*3000）。另外，非貨幣性交易性質的產權調換方式同時涉及換入資產（土地）的計稅成本確認問題，該辦法第三十一條對企業以非貨幣性交易方式取得土地使用權的，有具體的規定：“換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款”。

所以，本案例中房地產開發企業在接受土地使用權時暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付後，按照其公允價值即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。

3.第二期回遷房的計稅成本

第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬於《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十二條規定的可以預提的計稅成本，暫按0計算。另外，根據該辦法第三十四條的規定，“企業在結算計稅成本時，其實際發生的支出應當以得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本”，這20套回遷房計稅成本可以在第二期直接列支，以後結算第二期計稅成本時不需要再調整第一期計稅成本。

4.最終確認計稅成本

該專案在第一期開發產品完工後，其計稅成本為6800萬元（3500+1500+1800）。因為該專案分兩期開發，所以土地成本需要按照各期佔地面積進行分配。第一期分配土地成本為4080萬元［6800/ （6000+4000）*6000］，單位可售建築面積土地成本為0。0544萬元/平米（4080/75000），單位可售建築面積建築成本為0。0933萬元/平方米（7000/75000 ）。

以上計稅成本高於會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為以下兩點：

（1）回遷房視同銷售的處理。

（2）以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提入賬的問題。假如在分配一期回遷房時二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十一條的規定，可以將全部回遷房公允價值計入換取的土地計稅成本並再行分配。

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