小產權房熄火？沙井仍有回遷指標房兜售，價格比新房貴！

央視財經曝光深圳小產權房市場亂象後，一場整治風暴席捲而來，全市小產權房交易被按下暫停鍵。

圖源：財聯社

在這場小產權房“大震盪”中，沙井是“震中”。不僅僅是被包裝成與商品房無異的小產權房，還是一些已列入舊改的、被市場熱炒的“回遷指標房”，都被列入整治物件。

近日，深圳市龍華區住建局也正式發文禁止代理銷售“小產權房”。

五一前，某投資公司加價違規銷售沙井京基御景瓏庭回遷現房、並被監管部門叫停約談的訊息也在各大媒體曝光。

不少以小產權房交易為主的中介公司紛紛歇業，或轉戰周邊城市。

不過，即便在高風險期，依然有人“頂風兜售”。

NO。 1｜壹

整治風暴之後，曾經輝煌的沙井小產權房生意狀況幾何？

據當地中介推介，沙井東塘村舊改目前有回遷指標房對外轉讓，該舊改專案由華僑城主導，可直接與開發商簽約確權，約定三年交房。

據中介透露，東塘村是近期沙井罕見有回遷指標房指標放出來的舊改專案。周邊的萬豐海岸城二期、康達爾工業園等多個城市更新單元均無可銷售指標放盤。

雖然無需限購，但中介稱需全款一次性付清。按5。5萬/平單價測算，70平總價達385萬、100平指標總價達550萬，成本並不低。

此外，還需繳納10萬元的確權費，也就是所謂的“關係費”。

去年12月，該專案就傳出有回遷指標房放出

沙井小產權房和回遷指標房交易，基本進入休整狀態。

對於有關近期市場交易風險提示，推售東塘村回遷指標房的經理絲毫未提及。他認為：“除非開發商倒閉了，沒有其他風險。”

東塘舊村片區更新單元位於沙井街道的中西部，周邊有已建成的地鐵11號線和規劃中的地鐵18號。

東塘村物業清拆中

該舊改由華僑城地產操刀，專案於2017年啟動，簽約率達100%，目前部分樓宇已拆除。

華僑城東塘村專案部

東塘村周邊城區面貌以統建小產權房和村民自建房為主，人口密集、居住環境較為擁擠混亂。

在小產權交易不受法律保護的當下，在舊改尚未完成前，花高成本買入回遷指標房，需要賭一把的勇氣。

NO。 2｜貳

據財聯社的調查，目前深圳市面上的小產權房主要分兩種：一種帶回遷指標，即已被納入城市更新計劃的小產權房；另一種則是不帶回遷指標的普通小產權房。

而後者，近年來，沙井在售的類似統建樓小產權房被“包裝成商品房”，外立面與商品房沒有太大區別，有漂亮的花園小區，且價格優勢較大，有物業管理，不限購，客觀上解決了不少剛需在深圳安家的問題。

多年來，這些小產權房雖然交易活躍，但漲幅並不高，但隨著深圳調控不斷升級，小產權房價格也水漲船高。

而帶回遷指標的小產權房，則是另一種存在感。

新房市場大熱的沙井，也是深圳小產權房最為密集的片區之一。

某中介門店張貼的沙井小產權房地圖

在央視財經點名深圳小產權交易亂象後，五一前夕，已經是現房狀態的沙井京基御景瓏庭回遷房被某投資公司拿出來兜售被叫停。

事發後，開發商第一時間也進行了澄清：該批物業屬於村民集體回遷房，不屬於京基在售物業產品。”

實拍京基御景瓏庭營銷中心門口張貼的公告

本號實探時，現場銷售表示目前對外銷售產品只有商鋪和商辦產品。

不過，該風波仍在部分媒體報道中發酵。

目前，寶安住建局已對該批迴遷房源鎖盤處理，調查仍在進行中。

很顯然，小產權房交易已和商品房交易一樣，正被列入監管範圍，大部分中介都不敢再碰這個生意。

“央視報道的沙井那邊小產權房價格已經很虛高了，現在買入風險很大，回遷指標房要入住要等待的週期也很長。”一位代銷紅本回遷房的投資公司經理表示，現在他們已經將辦公地搬到了龍崗。

NO。 3｜叄

由於深圳商品房佔比較低，小產權房佔據來的深圳房屋型別的半壁江山。

買不起一路飆升的商品房，不少剛性需求進入小產權房交易市場，實現在深圳上車或作為過渡自住之用。

據瞭解，目前原關內地區流入市場的回遷房指標房已經非常少，最貴的是南山白石洲、後海村舊改回遷房指標單價在9萬/平左右，福田石廈價格達6。8萬/平。另外近兩年開始大舉啟動拆除計劃的光明中心區，回遷指標房價格也已經去到3。x萬/平。

這些被成功舊改的回遷房拿到紅本後，可與商品房一樣進入二手房市場交易，因此和商品房本質相同。

目前深圳最貴的回遷指標房，是華潤大沖舊改的回遷房小區——大沖城市花園和大沖都市花園，業主放盤價格去到16萬一平，已經和商品房潤府價差不大。除了原村民外，早前入夥就從村民手中買進的回遷二手房業主，也賺得盆滿缽滿。

回遷指標房購買價格一般是周邊商品房價格的5-6折，這也是部分投資者願意入手具有一定風險的回遷指標的重要因素。

不可忽略的因素是，去年以來，不少中介、投資公司公開售賣回遷指標房，無形中推高了舊改成本，並對深圳樓市調控帶來了壓力。

雖然目前沙井片區二手房參考價僅僅在4-6萬/平，但業主心理預期普遍達到了7-8萬/平。距離東塘村舊改最近的萬科翡麗郡和華盛西薈城，二手房參考價不過4。9萬/平，近期因未劃入深外學位而備受關注的博林君瑞，6萬/平的參考價已是片區最高。

在中介和投資機構的炒作下，市場對於熱點片區回遷指標房的需求不斷膨脹，待拆遷的“回遷指標房”成為了稀缺品種，報價也水漲船高。下面這張圖是寶安區回遷指標房的市場價排名。

圖源：深圳拆遷網

去年11月，網紅盤萬豐海岸城回遷物業選房當天，現場就發現有中介蹲守幫忙村民售賣回遷指標房。

萬豐海岸城回遷選房現場

目前，雖然萬豐海岸城的回遷房還沒入夥，但市面上已經有買家出高價購買。

4月底，沙井有投資公司持有的回遷房售賣的廣告刷遍了朋友圈，令專案開發商十分緊張，特地發聲明澄清。

據知情人透露，目前萬豐海岸城二期回遷指標房報價已達6-7萬/平，即便還有部分村民未選房，但已無指標對外釋放。

NO。 4｜肆

目前，深圳的回遷指標房一般要求全款支付，由於不在限價體系內，購買門檻已然不低。

從獲利空間來看，短期內沙井片區回遷指標房已經失去了價效比，投資客只能長線持有，寄期望於長期價值，一不小心就容易高位站崗。

即便是同一熱點片區的回遷指標房，兩年前和現在的購置群體已大不相同。

提及購置風險，某投資公司中介認為：“除非開發商倒閉，或更換其他開發商，否則沒有風險。”

事實上，購買回遷指標房風險遠不止於此。

今年年初，深圳盈科律師事務所透過真實案例分析了回遷指標房交易的風險所在。

龍華田心村某回遷指標房賣家或因揹負鉅額賠償債務，多次出售回遷指標房，其中一位買家在簽定了《回遷安置房買賣合同》後，發現賣家已涉嫌刑事犯罪。

業內人士指出，回遷指標房存在權屬糾紛、一房多賣、反悔要求加價、賣家的債務風險、週期過長甚至專案流產等諸多風險，任何風險一旦實際轉化，對已經支付完全款的買家來說，都是全盤損失。

回遷安置房買賣合同，圖源深圳盈科律師事務所

在上述案件中，由於賣家被限制人身自由，導致後續流程都無法配合，買家無法簽訂拆遷補償協議而無法取得房產證。

目前，深圳暫未出臺回遷指標房交易管理辦法。

合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，在城市更新專案立項之前，就要先就村改專案的房產確權並回遷給確權權利人，即使購買了也是長期持有等待回遷；而對於已立項的，建議政策細則上也能要求在某個時間點之前，就要對這些小產權房進行確權。這樣一來，就堵住了小產權房炒賣的漏洞

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