關於評估報告的這些事，不知道就吃大虧了（一）

徵收拆遷補償中最重要的是房屋的價值，而房屋的價值由有資質的評估機構評估，因此評估機構所作的評估報告的重要性不言而喻。浩碩律師為您講述關於評估報告不可忽略的那些事。

一、拆遷戶有評估機構的選擇權

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（下稱《徵補條例》），該條例20條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定，協商不成的透過多數決定或隨機選定等方式確定。因此，在房屋徵收拆遷過程中，被徵收人有權選擇用哪家評估機構，如果被徵收人遇到政府直接決定選擇某個評估機構的做法，大家要清楚地知道自己的合法權益被侵犯了，必要時要拿起法律的武器維護自己的切身利益。

二、評估報告的製作主體

評估報告必須是由有資質的評估機構的註冊房地產估價師作出，據此，只是註冊房地產估價師而缺乏有資質的評估機構或者雖是有資質的評估機構但評估人員不是註冊房地產估價師，這兩種情況下做出的評估報告均是不合法的。

三、製作評估報告的評估人員必須入戶，現場勘查。

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第12條規定：房地產評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地勘驗，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。根據該規定，浩碩律師提醒您注意如下事項：一是對實地勘察人員的資質的審查，且在整個評估過程中，評估人員和評估機構要一致；二是如果沒有實地勘察，您就收到評估報告，那麼該評估報告一定是違法的。

四、評估的時間很重要

眾所周知，房價的變化總是不像工資那樣在我們的預期範圍內，買方有時感覺像和時間賽跑，因此，對被徵收房屋評估的時點就很重要。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第10條，被徵收房屋價值的評估時點為房屋徵收決定公告之日。實踐中，有些徵收方在房屋徵收決定之前就進行評估，很長時間之後才公告徵收決定，這種做法是侵犯了被徵收人的利益的，不合法也不合理。

五、評估方法要合理

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條，註冊房地產估價師應當根據評估物件和當地房地產市場價格，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適當性分析後，選用其中一種或多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

評估報告的合法合理與您拿到的補償密切相關，務必特別重視，如若發現評估報告違反上述規定，一定要機警的向專業人士尋求幫助。