公攤面積暗藏哪些消費陷阱？

臺海網11月2日訊（海峽導報記者陳捷鄭麗金/文）昨日，導報推出“公攤面積該不該取消”話題，報道了多位市民、網友遭遇的公攤問題及其看法，報道引發不少市民關注和熱議。那麼，根據相關法律規定，住宅的公攤通常是多少？公攤面積有多少消費陷阱？購房者應如何防範公攤面積的“坑”？遭遇公攤消費陷阱該如何維權？

針對這些問題，導報記者採訪了法學專家和律師，請專家和律師詳解“公攤問題”併為購房者維權“支招”。讓我們來聽聽專家和律師的觀點。

1問

住宅公攤面積怎麼算？

北京觀韜中茂（廈門）律師事務所合夥人許煒律師：房屋公攤面積是指分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。公攤面積通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道，以及為整幢樓服務的公共用房和物業管理用房等。目前國家沒有明確規定公攤面積必須控制在哪個區間範圍內，但不同樓宇公攤比例的合理範圍如下：（1）低層住宅（一般總層高7層以下的房子）公攤率為7％-12％；（2）小高層住宅（一般指7-11層）公攤係數在10％-15％之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15％-20％之間；（3）高層住宅（一般指12-33層）公攤率為25％以上；（4）別墅類的公攤率為1％-8％。

2問

如何識別公攤比例？

許煒：開發商在售樓處必須公開房屋面積預測報告，可以從這個報告中查出所購房屋的相關面積資料，拿總的建築面積減去套內的建築面積，再除以總的建築面積，就可以識別出公攤比例。業主也可以從以下三個方面查詢所購房產的公攤資料：（1）向房地產商索取公攤資料；（2）查閱所購房產設計單位、規劃單位、測繪部門等機構的相關檔案；（3）查閱購房合同中約定的公攤面積。

3問

公攤面積有多少陷阱和隱患？

許煒：公攤面積的存在使得購房人實際可使用的房屋面積“縮水”，花“大”錢住“小”屋。因為買房是以建築面積為計算單位，比如100平方米的房子，可能到手只有70多平方米。那“隱藏”的20多平方米，實際上就是公攤。現在有部分開發商利用公攤面積虛假宣傳、欺詐銷售的情況。比如開發商打著“贈送面積”的旗號，實際上對公攤面積二次銷售；公攤被挪作商用，本應屬於業主的收益不知去向；公攤面積對應的裝修費、物業費等易被重複徵收。

為防範公攤面積的坑，購房時可先看樓棟是否有毫無用處的異形造型，瞭解樓棟的裝置層在哪裡、有多大，看平層圖並問清電梯數量與位置，問清走廊位置與面積等。如果開發商以前的銷售存在虛假宣傳、欺詐銷售的問題，可以視情況提起相關的違法查處，必要時還可以提起相關訴訟來維護自己的合法權益。

4問

如何避免開發商利用公攤坑消費者？

許煒：在當前沒有取消公攤面積的情況下，建議儘量將公攤制度及業主可享有的附屬權益完善化、透明化。首先，建立專門第三方機構，對公攤面積進行計算、監督。一個住宅小區公攤資料的計算較為複雜，需要經過以下程式：一是設計單位的圖紙計算，二是主管部門對公攤的核算工程完工後，測繪部門還要重新計算房產面積。目前涉及到公攤測量，我國有兩個國家級標準，分別是《房地產測量規範》和《建築工程建築面積計算規範》，但由於缺乏第三方監督，一些地方缺乏多測制，公攤面積計算不透明。由於公攤面積的計算較為複雜，普通消費者難以自行算清，故需建立由第三方監督的統一公攤面積計算方法，避免某些開發商利用這個不對稱的優勢坑害消費者。

其次，依據《民法典》第994條的規定：小區內公共分攤部分的處置權歸業主所有，公攤部分的經營性收入同樣歸業主所有。物業一般僅有權代為營收管理，但並不意味著這部分收入就是物業的，在扣除合理支出與成本之後，剩下的收入同樣還是歸業主所有。故有關部門應加強對物業部門的培訓監督，建立健全投訴管理機制，提升業主維權意識，擴寬業主維權渠道，讓這部分收入確實歸業主所有。

5問

“取消公攤”是否影響“共有部分”的權利歸屬？

廈門大學法學院教授黃健雄：有人認為，《民法典》中的“建築物專有部分以外的共有部分”是對公攤面積的規定，這種觀點是不準確、不完整的。《民法典》第273條規定的“建築物專有部分以外的共有部分”聚焦的是權利歸屬，即業主對建築區劃內的道路、綠地等“共有部分”享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務，轉讓專有部分時共有部分一併轉讓。但該條規定只是確立了業主取得區分建築物後的權利，而未涉及取得之前的交易，更未涉及究竟哪些部分屬於設計、建造時必備的共有部分，又或者共有部分包括哪些、能否或應否單獨計價。但是，依據《民法典》可以確定的是，不論是否取消銷售公攤面積，均不影響業主對共有部分的權屬。

6問

房地產交易有望告別“公攤面積”？

黃健雄：公攤面積是房地產市場中“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。因此，建議從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

調研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日，都無法律法規對“公攤面積”做出明確約束。實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶市人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，其最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。

前一段時間，住房和城鄉建設部官方網站釋出《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3。1萬字的《住宅專案規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2。4。6條指出：“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方檔案中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。房地產交易將有望告別“公攤面積”，近年來輿論密切關注的“買100平方米房子只得70平方米”現象有望終結。