精裝成本控制，原來這麼多門道

最近很多朋友諮詢關於精裝修的成本控制，筆者慚愧的很，一直未總結一篇精裝修的文章，原因有三：

其一，精裝修的文章很多，筆者自認未必能寫出更獨到的見解，所以一直未敢動筆；

其二，精裝修涉及的內容太多，真不是一兩篇文章可以說透的，特別容易泛泛而談，因而筆者更願意把精裝修包含的每個單項說清說透，更能起到參考價值；

本文是筆者根據多年工作經驗以及標杆企業對標總結的關於精裝修成本管控、降本增效的內容，本文僅就“硬裝”（批次精裝，樣板間等的不涉及）進行探討。

由於上述幾個原因，本文筆者從不同的角度對精裝修進行介紹，可能不夠系統，不夠全面，但肯定是有獨特視角的講解，希望能給大家的工作帶來幫助

題綱：

01. 為什麼要做精裝

02. 精裝修成本分析

03. 各階段成本管控

01

為什麼要做精裝

精裝修是基於已有建築，進行地、牆、頂面層的裝飾、生活功能部品的建造，營造功能條件及生活條件

精裝修涉及的介面多，內容廣，方案差異大，因而歷來是管理難點，那為什麼越來越多的專案都要做精裝交付呢？

1. 提升產品競爭力

萬科在15年前甚至更早就將精裝產品率做為對各城市公司績效考核的內容之一，在當時普遍毛坯交付的年代，精裝修交付不僅打出了差異化，更加提升了產品的品質，畢竟精裝房比毛坯房感官好太多

2. 政策要求

近些年來，很多地區對精裝修交付有了明確的要求，不少土地出讓條件中會對精裝修進行要求，尤其是土地配套，如配套公寓，如舊改專案的還遷房等等

精裝修也慢慢成為完成指標的方式，尤其是現在裝配式成為強制動作後，部分精裝修內容可以做為裝配率算分內容，很多公司開始嘗試選擇進行精裝修交付

3. 溢價手段

對於地產企業來說，各地的限價政策是影響專案利潤表現最主要的因素之一，限價往往是限毛坯不限精裝，即便是限精裝，但由於精裝的溢價能力強，為了突破限價，各房企也會把主要突破口放在精裝修上，因而越來越多的專案選擇精裝修交房

02

精裝修成本分析

1. 精裝修介面及口徑

大家在談論精裝修成本之前需要先搞清楚精裝修的介面和口徑，否則對比分析的內容是不具備可比性的，我們常用的評價指標是精裝單方

精裝單方=分子（精裝成本）/分母（面積）

分子部分（精裝成本）

每家公司出於管理導向或者習慣性做法，精裝修工程的內容會有所不同，有的公司指的精裝修僅指硬裝修部分，有的公司精裝修工程還包含各種收納、廚房電器、空調新風等等，所以在談及精裝成本時一定要搞清楚內容是否一致

分母部分（面積）

這也是直接影響平米單方結果的重要因素，在討論精裝成本時要明確，這個面積是業態建築面積，還是房屋建築面積（業態面積-公區等面積），還是套內面積

2. 精裝修成本佔比分析

精裝修內容多，配置標準、戶型、包含內容等因素對精裝修成本影響大，我們以某標杆企業90平米戶型為例分類列舉了各子項佔比，雖然不適用於所有專案，但各子項間的佔比基本不會有太大的波動

戳這裡，一鍵對標成本力

3. 精裝修常用材料經驗價格

這裡給大家列一些常用材料的價格區間，當然這個只是提供參考，精裝修的材料太多了，而且這裡列的是常用常見的，如果非要抬槓，筆者概不奉陪~~

3.1 瓷磚

300*600mm牆磚：8-16元/片

800*800mm地磚：50-160/片

3.2 木地板

純實木地板：200-800元/m2

三層實木複合地板：300-400元/m2

多層實木複合地板：250-300元/m2

強化複合地板：80-150元/m2

木地板可參考推文《批次精裝房木地板選擇及成本控制》

3.3 乳膠漆

國產：800-2200元/套

進口：1400-3000元/套

注：一套指一底兩面

3.4 牆紙/牆布

PVC牆紙：30-50元/卷

無紡布牆紙 50-150元/卷

純紙牆紙 150-500元/卷

牆布 50-100元/m2

注：“一卷”通常寬0。53米，長10米，面積5。3m2，鋪貼安裝費另加10元/m2；牆布通常是整張無縫的，鋪貼安裝費另加30元/m2

3.5 櫥櫃

櫥櫃的計價有兩種，一種是按套，即“三米套餐”通常包含3米地櫃+3米檯面+1米或1。5米吊櫃+五金鉸鏈+若干抽屜；另外一種是按延米，批次精裝修通常按延米計量

按延米計價：

① 裸櫃（“一延米裸櫃”通常包含1米地櫃+0。5米吊櫃+五金鉸鏈） 1000-5000元/延米

② 檯面 800-50000元/延米

3.6 戶內門

免漆實木複合門1000-1500元/樘

烤漆清油實木複合門：1500-2000元/樘

烤漆混油實木複合門：1500-3000元/樘

烤漆混油純實木門：3000-6000元/樘

注：

① 實木複合門，門芯一般是實木指接板，1500左右用杉木芯，2000左右用松木芯

② 門芯和烤漆的成本比例基本是1：1，所以做烤漆普遍比免漆貴很多

③ 門板造型也會影響價格，通常線條造型門比平板門貴500左右

3.6 衛浴

國產馬桶1000-2000元/套

進口馬桶2000-50000元/套

智慧馬桶蓋1500-3000元/套

國產花灑700-1000元/套

進口花灑1500-20000元/套

衛浴受品牌影響很大，在這裡給大家整理了一個衛浴常用品牌分級

03

各階段成本管控要點

1. 定位階段

專案定位對成本管理來說最直接的影響就是針對不同定位選擇不同的配置標準，不同的配置標準直接決定了成本的高低

戳這裡，一鍵對標成本力

首先要做好精裝配置標準與定位的匹配，務必杜絕超配的情況出現，不能別的專案有什麼我們也配什麼，要分析客戶敏感點，分析定位匹配度等等

其次，要明確每個定位對應的成本限額，很多標杆企業會對批次精裝修進行嚴格的分檔限額，下表是中海的定位分檔，可參照

根據定位和公司精裝分級就能確定配置標準了嗎？以前可以現在不行，現在還需要考慮售價審批的問題

上文對於越來越多開發商推行精裝交房原因進行了分析，其中一個很重要的目的是為了溢價，隨著客戶維權意識的增強，由於精裝發生的輿情時常出現，主管部門為了加強管理，在做售價審批時，會要求開發商報後期精裝交付的配置甚至要求明確到具體品牌、型號，一方面作為備案，後期如果出現輿情處理起來有據可依，另一方面也是批精裝部分售價的依據

因而現在確定專案批次精裝修配置標準要關注三個主要點：

① 專案定位，客戶群

② 公司分檔限額

③ 充分考慮售價審批

說到批價備案，筆者想特別強調一下，先來看個圖

從圖中我們可以看到開發商面對的有兩個物件和兩份重要檔案

兩個物件是住建局和客戶；兩份重要檔案是住建局備案檔案和小業主的銷售合同

筆者想強調的是，對於報住建局和給小業主承諾檔案一定要保持一致，這點切記，否則後期輿情問題會讓你焦頭爛額

2. 設計階段

明確定位也就明確了設計方向，此階段各職能分工及工作邏輯可參見下圖

2.1 設計階段成本控制一般按以下工作步驟來進行：

① 根據定位確定交樓標準的裝修範圍和單方造價限額。（由營銷策劃部門、設計部門確定）。

② 按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善，編制符合市場定位的精裝修預算，初步鎖定成本（可由裝修設計公司來完成）。

③ 按確定的裝修設計進行主要裝修材料、部品的採購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥櫃、開關插座、家用電器、牆面磁轉、塗料等（由成本採購部門來完成）

④ 根據初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預算（成本部門來完成）。

⑤ 根據產品定位及成本控制目標調整裝修設計（營銷部、設計部）。

⑥ 按照最終的定版裝修設計，完成精裝修成本預算的編制

2.2 疊圖、疊圖還是疊圖

為什麼精裝修專業施工過程中變更特別多，是因為精裝修配合專業多，實施偏後期，經常因為考慮不周或已實施部分無法滿足精裝需求進行整改

因而建議精裝修的設計要儘量前置，在建築、結構、安裝專業設計時就要考慮精裝修的需求，一次性作準點位，留好點位，走好水電，避免後期大量的拆改變更，同時在精裝修圖紙下發前，要把裝修圖紙跟其他專業圖紙進行疊圖，在實施前發現問題

2.3 材料選擇

設計階段對材料的選擇建議本著能簡潔不復雜、能常規不稀缺、能人工不天然、能標準不非標的原則

3. 招採階段

招標採購階段對精裝方案的實現以及成本限額的實現極為關鍵

3.1 集中採購

我要說集中採購對精裝修的管理來說是太太太重要了

一方面集中採購可以以量換價，降低精裝修材料的價格，大幅降低精裝修成本

另一方面，集中採購理順了流程，避免了成本無議價權的窘境，可能這句話說的不是很清楚，給大家舉個真實的例子，可能這種例子在大家身邊也正在發生

案

例

某房企精裝修材料未作集採，深圳一專案二期開盤前要進行售價審批，由於是精裝修交樓，因而需要申報精裝修配置標準，當地主管部門要求需要報具體的品牌及型號，且須作實體樣板間，拍照留檔

在核對資料時發現擬報住建局的報備品牌跟營銷部門的銷售合同以及現場樣板間部分品牌不一致，該專案一期就因為裝修品牌差異造成客戶輿情，交付率不足10%

為此集團運營組織各相關部門進行討論，將幾個資料中的品牌進行統一，看似危機消除了，但還有個雷沒排掉，我們知道，一旦備案就意味著只能用指定品牌的材料，該公司尚未進行集採，對於成本來說完全失去了議價權，後期成本風險極大

3.2 精裝修施工招標前定樣封樣

精裝修材料的封樣定樣對於整個招標採購以及成本控制來說至關重要，但往往是最容易被忽略或者犧牲的工作

精裝修工程涉及的材料特別多，尤其是效果類材料如果，同一材料品相不同帶來的成本差異是很大的，圖紙也僅能就大品類，顏色進行約定，不同的人對材料品相的理解也會各不相同，有的投標單位會裝糊塗，報價時按照次品報價，一旦實施肯定達不到要求，這個時候發包人往往是有苦說不出，因為施工單位用的材料跟圖紙描述相符，如果要求更換會提出價格上漲，導致成本不可控

因而，沒有樣品定樣的施工圖不是完整的施工圖，是不能做為招標依據的；同樣的，施工單位在回標前，一定要求提交樣板，有條件的要提交大板，經發包人認可後封存，並嚴格按照封樣進行報價

3.3 介面清晰

精裝修的特點之一就是介面多，在進行精裝修招標前各相關部門要把一些細節劃分明確清楚，避免實施過程中出現扯皮，發生問題時扯皮，如廚衛防水是總包作還是精裝做，如水暖改線是總包還是精裝，如消防誰來作等等

對於措施事項也應約定清楚，如成品保護的程度，成品保護怎麼作，費用由誰來承擔；正是電梯使用費用怎麼計量等等

3.4 不平衡報價背後的貓膩

甄別不平衡報價是招標清標過程中的重點之一，對於精裝修工程來說，不平衡報價往往意味著投標單位對發包方的要求不清晰，或者意味著投標單位有策略

有個專案精裝招標，在清標時發現擬定標單位燈具價格極低，完全不符合市場情況，澄清中投標單位表示可以按甲方要求品牌完成工程，發包方未加重視，但在施工過程中無意中發現該投標方採用了雜牌燈具，以次充好，看來對方在報價時就想好了低價的策略

4. 施工階段

施工階段是將定位、方案實現的過程，在施工過程中對成本影響大的因素也很多

4.1 比選施工工藝

施工中要重點進行工藝比選

4.1.1 天花角線

① 大批次施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設計上最好設天花角線。

② 採用工廠化施工，由工廠派人安裝，質量好，速度快。

③ 除非天花角線設定在木製窗簾盒上，其餘天花角線建議一律採用石膏製品或者高分子材料。

④ 扁平的天花角線附著在牆面上時，非常容易凸顯牆面不平整的質量缺陷

⑤ 吊頂立板儘可能採用輕鋼龍骨，可合理利用零料龍骨，也有利於質量控制

4.1.2 鋁扣板

① 衛生間鋁合金吊頂引起的質量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好採用覆膜產品，因為烤漆產品檔次較低，容易變黃。

② 收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。

③ 安裝完成後安裝在吊頂上的燈具不應反覆整改，否則必定會影響吊頂質量

4.1.3 乳膠漆

① 乳膠漆的觀感質量很容易小業主詬病。為減少投訴，建議採購時選擇檔次較高的產品。

② 乳膠漆的塗布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平（隨產品不同略有差別）

4.1.4 石材

① 石材比較複雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，並且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。

② 石材編號是一件細緻的工作，要求區分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規格不同大量打包，否則分發到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的

4.2 成品保護

要求施工單位增加精裝修專案實施過程的成品保護投入，特別在專案後期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。

如切實加強衛生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，專案參與各方應嚴格控制防水施工過程的隱蔽工作，堅持一戶一驗，三次試驗，務必做到徹底杜絕滲漏隱患

04

結語

精裝修工程內容多，專業多，想管好不容易，成本人不能僅侷限在成本本身，而應該往前走，走到定位端，走到設計端，走到招採端，走到施工端，只有全流程的參與才能把精裝修成本管理瞭然於心

對於房企來說，產品標準化、工藝標準化、材料集採戰採等等都是保證精裝修工程成本水平提升的重要工作

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