總價門檻跳漲100多萬，這個曾經中籤率3.63%的板塊還能高熱嗎？

“您有預約嗎？預售證出來後置業顧問都比較忙，沒有預約是不接待的，你們可以自己看看。”

濱萃悅府售樓處裡，接待前臺如是說。

濱萃悅府售樓處 攝/尹琪慧

看來，為了低調再低調，濱萃悅府的置業顧問們選擇了“自助”。

6月13日傍晚，濱萃悅府領出預售證，首開288套房源，戶型建築面積約127-187㎡，均價36000元/㎡，起步總價400來萬。

斷供多時鐵路北，終於迎來了新供應。

一邊是摩拳擦掌的購房者，一邊是希望低調再低調的置業顧問，總價門檻從此前350萬漲至400多萬，你還買單嗎？

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定位純改善的濱萃悅府，位於拱墅區科祥街與科園路交叉口，板塊內早期商品房上塘宸章、春秋華庭就在專案西面，專案南面是某汽車4s店的服務點。

2021年12月21日，杭州市第三批集中供地中，越秀搖中鐵路北站單元GS1104-R21-05地塊，即濱萃悅府專案地塊，成交總價21。23億元，成交樓面價21212元/㎡，溢價率9。8%。

而後，該專案與濱江、建杭合作開發，越秀負責營銷，濱江則負責工程及後期物業。

專案總體量約13。5萬㎡，容積率2。3，共規劃了12幢高層，其中1號樓為公租房，可售房源11幢，共582套。

濱萃悅府沙盤 攝/尹琪慧

濱萃悅府的外立面採用大部分塗料+小部分鋁板裝飾的設計，造型上做了小創新。

園區內配備了濱江標誌性藍寶石泳池，大部分樓幢都做了架空層設計，架空層層高4。2米，後期園區物業費為4。5元/㎡。

濱萃悅府沙盤 攝/尹琪慧

地理位置上，專案斜對面是萬科智谷，直線距離地鐵4號線皋亭壩站約600米，直線距離文瀾二小約250米，距離紅纓第二幼兒園約120米。

紅纓第二幼兒園 攝/尹琪慧

雖然是地鐵房，但是地鐵4號線並不與老橋西串聯，業主去往拱宸橋、運河廣場、樂堤港、大兜路歷史街區等拱墅區配套，或許還是自駕出行或公交出行較為方便。坐地鐵則需要多次換乘。

不過，去往新天地中大銀泰、智慧網谷、運河博物院（在建）、運河生態藝術島（規劃）、北部新城核心區的城北永珍城（在建）都極為方便。

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戶型上，濱萃悅府設計了127㎡、139㎡、168㎡和187㎡4個面積段，其中，2號樓-5號樓為兩梯三戶設計，中間套是127㎡，邊套是139㎡，其餘樓幢都是兩梯兩戶。

建面約127㎡的戶型與潮聽映月127㎡房源設計相似，四房兩衛，四開間朝南設計，南向連通雙陽臺，南向採光絕對夠，缺點是沒有玄關，南北不通透，書房朝東開窗採光可能會不足。

濱萃悅府建面127㎡戶型圖

從居住角度來說，139㎡的邊套會更舒適，同樣是四房兩衛設計，餐客廳一體的大橫廳帶飄窗，南向三開間，主臥的空間足夠做一個衣帽間，書房朝北帶飄窗。

濱萃悅府建面139㎡戶型圖

168㎡的戶型則多了一個衛生間，是四房三衛的雙套房設計，餐客廳面積超過40㎡，兩個套房朝南，不過北向書房面積偏小。

濱萃悅府建面168㎡戶型圖

187㎡是專案的最大戶型，四開間朝南、雙套房設計，可以滿足多孩家庭。跟168㎡相比，多了一個南面的臥室。

濱萃悅府建面187㎡戶型圖

值得一提的是，187㎡的樓幢分佈在小區最好的位置，正對泳池，直面中央景觀。而127㎡和139㎡的樓幢沿街分佈，與187㎡的樓王相比，南向景觀相去甚遠。

據置業顧問透露，樣板房將在今天對外開放，裝修標準暫未對外公佈，感興趣的購房者可以去現場看一看，實地感受“濱江造”。

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從價格上來說，濱萃悅府直接拉高了板塊的新房置業門檻，此前晶悅府、晶暉裡起步戶型建築面積約108㎡，總價大約350萬。

如今，以正常樓層為例，濱萃悅府127㎡房源總價集中在460-480萬，相同樓層的139㎡房源總價貴40萬左右，總價超過500萬；建築面積約186㎡的房源總價則超過700萬。

那麼問題來了，你有700萬的預算，會買鐵路北嗎？

從杭報房產瞭解到的情況看，居住在拱宸橋一帶的居民，確實是有不少在等濱萃悅府的。

如果說鐵路北186㎡的五房，其市場需求有待考證，總價五六百萬的大四房還是有不少人盯著的，杭報房產身邊就有不少，比如浙大城市學院有居住需求的老師，比如居住在鐵建國際城亟待改善的業主。畢竟五六百萬的總價預算，幾乎很難在拱宸橋一帶買到改善四房。

上塘宸章實拍圖 攝/尹琪慧

拿附近的次新房打個比方，鐵建國際城、春秋華庭、上塘宸章，這三個次新小區八九十平的三房，掛牌總價就要500多萬，四房已經奔著700萬去了。

另外，鐵建國際城交付於2013年，戶型已經落後了。130+的戶型裡，只有132㎡房源可以勉強做四房，其他都是三房，但掛牌價已經超過800萬了。

鐵建國際城約131㎡戶型圖 來源：我愛我家

再往大關、橋西一帶去，次新房更貴，金麟府掛牌單價在7-8萬元/㎡，130㎡左右的四房掛牌超過1100萬。

所以，從自住的角度來說，濱萃悅府是值得買的。

對於想要投資的購房者，杭報房產在這裡提個醒，此前因為文瀾二小+文瀾實驗中學慧瀾校區的利好，春秋華庭、上塘宸章有過一波猛烈的漲價，但多是有價無市的狀態。

根據手邊買房資料，春秋華庭36套掛牌，90天內0成交，上塘宸章22套掛牌，90天也是0成交。

春秋華庭實拍圖 攝/尹琪慧

在樓市行情火熱時，鐵路北也曾是一顆熱門板塊“新星”（此前晶悅府、晶暉裡共5次開盤，中籤率均低於10%，最低僅3。63%），如今，在市場情緒較為平穩的行情裡，起步戶型面積變大，總價門檻高的鐵路北，又會有怎樣的成績呢？

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文章來源：杭州日報房產