葵蓬村爭奪預熱 富力保利爭奪111億舊改背後

選擇保利，選擇幸福。”

“最強富力將是葵蓬改造最優選擇。”

“啟航招商，幸福葵蓬。”

這是保利、富力、招商三大舊改巨頭爭奪葵蓬村舊改的宣傳標語，其中“火藥味”已然盡顯。

葵蓬村舊改位於廣佛交界重要核心區域白鵝潭的核心，2021年白鵝潭地區未來15年最新規劃出爐，為廣州這個千年商都海上絲綢之路起點描繪了新的藍圖。

葵蓬村因此被視作是即將快速進入收穫期的一個重要舊改專案。

2018年6月，萬科一馬當先成為葵蓬村改造意向合作企業，但在去年11月宣佈因無法平衡復建與融資成本而退出。

再次組織的招商大會，引來了富力、招商蛇口、保利、雅居樂、合生創展、奧園和越秀城建7家房企競爭。

3月10日，葵蓬聯社公佈了候選合作企業名單，保利、富力及招商三家入選。

距離4月6日最終表決還剩幾天時間，而“一村一策”的廣州舊改特色，意味著贏得村民認可是企業中標的關鍵。

決戰在即，三方均志在必得，一場心理攻防戰空前激烈。

熱鬧的舊改市場每天都不缺乏故事，而聚焦在葵蓬村的三家企業勢均力敵，廣州兩大舊改巨頭保利和富力過往便多次交鋒對決，再加上央企招商同場較量，勝負難分。

葵蓬村爭奪

與過往競爭有些不同，本次三家巨頭表現出極強的改造合作意願和誠意，競爭火花在各自的高調宣傳中直接顯現。

按照葵蓬聯社的安排，候選合作企業於3月22日至30日在村域指定位置設點進行企業展示及政策宣講。

3月22日，保利搶先向葵蓬村民開放了展廳；富力亦快速裝修佈置好“富力集團葵蓬村全面改造政策諮詢點”，在其宣傳文案中，更指其為“最搶眼的諮詢點”。

十分有趣的是，三家企業的展區依次排列，中間間隔不過一個鋪面的距離，直接上演了一場近身肉搏。具體到專案拆補標準、推進速度、規劃設計、回遷安置區的分佈情況等，三方均不餘遺力派出團隊精英耐心解答。

從介入的時間維度比較，保利宣傳文案中著重點出，其在2010年廣州亞運會開啟廣州城市更新道路之後，就介入葵蓬村做前期工作。

而富力與葵蓬村產生聯絡最早是在2018年，按照富力自身說法——最早在2018年便意欲全力介入葵蓬村舊改，但因改造之路曲折，事與願違，三年來富力依舊時刻關注葵蓬村，等待時機大顯身手。

相比較之下，保利和富力在本土舊改經驗上優勢明顯，招商稍顯不足。

富力率先組織專業團隊接待來自荔灣區葵蓬村的村民代表團，開啟實地考察參觀富力舊改專案之旅，包括參觀富力·廣州國際頤養社群，該專案主打醫療康養概念，契合富力對於葵蓬村的規劃；並考察了正在實施改造的茅崗路以西城中村改造專案、陳田村改造專案，帶領村民瞭解改造步驟，體驗回遷喜悅。

而保利打出的是手中王牌——作為廣州舊改標杆的琶洲村以及魚珠港舊改專案、黃埔大塱村改造專案，其中魚珠港專案位於黃埔臨港經濟區的核心，是落實廣州“東進”戰略的重要專案，也是保利在舊廠改造領域的典範。

最後一個上場的是招商，面對跑在前面的富力和保利，“聰明”的招商總結經驗並使出了新招數。期間，招商帶領葵蓬村民參觀了深圳龍崗區三聯村舊改專案、深圳南山區南海意庫、招商局大廈、海上世界，多是其扛鼎之作。

招商把宣傳重點放在改造初步設想方案做得“細緻詳盡”上，還請來了廣東省政府參事室特約研究員、廣東“民意”代表王則楚，廣東省體制改革研究會執行會長、廣州市社會科學院高階研究員彭澎，十屆十一屆廣東省政協常委孟浩，廣東省房地產研究會執行會長韓世同等專家同行，進行參觀與指引。

另闢蹊徑，招商蛇口更加強調其在產業地產和商業地產運營方面的優勢，能夠給村民帶來幸福生活和不錯的收益。

招商提出的是白鵝潭中心商務區後花園、廣佛創意經濟生態島的概念，就是在葵蓬北部打造創意經濟組團，葵蓬中部佈局商業商務中心，並新增學校和醫院等配套，實現產城融合。

同樣為村民描繪美好的未來設想，保利稱會打好“生態”、“配套”、“產業”三張王牌，計劃將葵蓬打造成為宜居島、生態島、活力島；富力規劃要“締造廣州中心城西花園總部基地”，在改造中升級賦能傳統產業，匯入做強優勢產業，以創意經濟及商業商貿服務為支撐，圍繞醫療康養及茶文化產業進行一體化打造。

三虎之爭，從介入程度、誠意表現，到未來規劃等都使出了渾身解數。

保利和招商傾向於凸顯央企身份和雄厚資金實力，富力則順勢強調民營企業的靈活性，對外宣傳重點突出其廣州簽約舊村改造專案的數量之最。

從市場反應來看，前期各路宣傳文中都指保利佔據絕對優勢，中間一度富力的呼聲也很高。3月30日，富力城市更新集團官微亦再次發文稱“信心十足必能勝任葵蓬村全面改造工作”；不過多次強調“舊改要讓利於民”、“切合葵蓬村民實際訴求”的招商，似乎也在後期佔了上風。

廣州一哥之爭

巨無霸葵蓬村最為開發商所吸引的，是被賦予的規劃藍圖。

該村專案位於花地河西側，是廣佛交界的重要核心區域，村域內11號線、1號線兩條地鐵線穿過，附近地鐵站有花地灣、坑口和芳村站。

葵蓬村處於荔灣CBD白鵝潭的核心地段，2021年初，廣州通過了白鵝潭地區未來15年最新規劃，為千年商都海上絲綢之路起點的白鵝潭片區描繪了“打造‘3 2’產業體系、15公里濱水活力區，並將建成宜居、宜業、宜遊、宜養的創新服務智慧樣板”的新藍圖。

招商公告明確了葵蓬村專案總用地面積約為129。45公頃，其中集體用地就多達120。55公頃，國有用地則僅為8。90公頃；預計改造投資總金額約為111億元，其中復建安置資金約89億元；改造專案片區涉及2115戶居民，戶籍人口多達4136人。

葵蓬村雖區位優越，但現狀規劃無序、道路狹窄、房屋密集、管線雜亂、公配欠缺，村民生活質量亟待提升，村集體經濟亟需壯大。透過公開招商檔案的篩選以及資格審查，最終葵蓬村確認綜合實力更為強勁的招商、保利和富力入選。

對於招商而言，背靠招商局集團，擁有雄厚的央企背景和資金實力，也有著豐富的舊改經驗，唯獨在廣州本土經驗和知名度上顯劣勢，不過本次若是成功拿下，意味著在廣州的舊改佈局實現零突破。

但保利和富力的入局則讓人有所意外。

葵蓬村公開引入合作企業公告中有一條獨屬於荔灣舊改的規定——不接受正在實施荔灣區舊村莊更新改造且尚未完成整村補償安置工作的企業或關聯企業的申請，該條規定為荔府辦〔2017〕39號定下的。

參與東漖村舊改的保利和成為海中村意向企業的富力卻突破了這一規則限制，成功入選。

當然這不免引來爭議，但也有解讀稱——遇強則強，這是為了讓三家巨頭使出渾身解數，拿出最優方案，保證葵蓬舊改專案順利實施。對此也有言論猜測，如若富力拿下葵蓬村，意味著海中村將由其他房企接盤。

保利和富力同場競技，無疑是這場競爭空前激烈的主要原因之一。同是廣州本土舊改巨頭，或正面交鋒，或暗自較量，利益博弈多次在富力和保利之間上演。

以赤沙村為例，富力最早踏足該村改造，隨後保利於半路介入，雙方相互角力引得滿城風雨，不過就在外界都以為富力和保利雙方“妥協”聯合操盤成為了赤沙村最終定數時，赤沙村招標書又明確提出不接受聯合體申請，使得雙方合作生變。

最終結果，或是合作意向企業的富力 保利有一方退出；抑或是兩家均出局，由新的第三方成為赤沙村最終勝利者。

富力和保利之間的較量和博弈，並不止一個赤沙村。外界所熟知的還有保利“截胡”天河漁沙坦專案、保利失利後由富力奪標的番禺石壁村舊改。

本次雙方再次交戰葵蓬村舊改，可以預見的是，不管結局如何，都將成為廣州舊改又一為人樂道的故事。