品質315專場直播｜買房路上坑不斷？專業資深律師這樣建議……

樂居買房訊 天貓好房“守護到家，安心至上”品質315購房月已啟幕。活動聚焦房產投訴話題，組建城市專家團直播線上答疑，發揮媒體之力追蹤採訪曝光，為購房群體紓解維權之困。聚焦購房者關切，天貓好房品質315以投訴線索徵集為開端，由城市媒體團隊擇典型問題深入追蹤、全面報道，以大量曝光博得社會關注，推動事件解決。

作為品質315購房月的重要環節，天貓好房“品質315，我們在現場”主題直播今日舉行，直播邀請房產資深律師——江蘇仁勤律師事務所合夥人律師 吳彭齡先生，針對置業難題現場答疑解惑。

【新房話題方面】

話題1：【房屋質量】牆體裂縫、樓板裂縫、屋面滲漏，哪些問題是房屋質量有問題，遇見房屋質量問題應該怎麼辦？

吳律師：我認為這些問題都是房屋質量問題，遇到這些問題應及時和開發商或物業公司聯絡，要求現場檢視，必要時要申請鑑定機構鑑定。如果鑑定結論不危及安全，購房人可以根據《民法典》規定及《房屋買賣合同》約定要求開發商或物業公司維修並賠償相應損失，如果經鑑定屬於危房，可以根據危房嚴重程度鑑定結論要求開發商或物業公司修理或退房並賠償損失。

話題2:【私改規劃】房屋建設專案的過程中，遇到開發商擅自更改規劃，如變更小區綠化，被侵權的業主應該怎麼辦？

吳律師：遇到這類問題，先要進入政府資訊公開平臺或到政府相關部門瞭解專案的具體規劃情況，知道開發商擅自更改了哪些規劃，被侵權的業主可以先向開發商提出，要求開發商糾正，協商解決方案，協商不成，可以向政府自然資源和規劃、建設等主管部門投訴，也可以打12345市長熱線投訴。必要時，可以直接向社群、街道、縣（市、區）政府反映，請求協調解決方案，沒法解決時可以向法院起訴解決。

話題3:【延期交房】遇到開發商延期交房，應該怎麼處理？

吳律師：遇到開發商延期交房，可以仔細閱讀《房屋買賣合同》，對照相應條款，要求開發商按合同約定賠償經濟損失或退房並賠償經濟損失，而要主張這些權利，在簽訂合同時就要有這個概念，要仔細瞭解合同買賣雙方的權利義務並要求開發商簽訂雙方違約對等條款的合同，不要開發商提供的《房屋買賣合同》有霸王條款自己都不知道，這樣到時就很難維權。

話題4:【承諾縮水】送車位、免交一定期限物業費等，但後期又不能如期履行，如何避免承諾口說無憑？

吳律師：涉及到送車位、免交一定期限物業費等承諾，這些承諾屬於邀約，如果合同成立，邀約也有效。因此，購房人在購房時就要做個有心人，該錄音的要錄音，該留書面證據或視聽資料的要留下書面證據和視聽資料，最好寫進合同，一旦開發商和物業不能履行這些承諾，可以憑相應證據協商、調解、起訴。

話題5:【精裝質量】裝修產品被偷樑換柱，裝修用材和實際千差萬別，買精裝房遇到貨不對板應該怎麼辦？

吳律師：遇到這類情況，要仔細找出交付房屋與合同約定房屋質量之間的差異，確定裝修產品被偷梁換的具體內容，找出貓膩後，可先向開發商提出解決方案，進行協商，也可向12315熱線投訴，請求市場監督部門進行協調，必要時也可透過訴訟程式經過鑑定後解決。

話題6:【產權/面積縮水】明明是70年的產權，卻變成50年，交房測繪面積縮水，購房人應該怎麼辦？

吳律師：在交付產權面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下標準進行解決：

①面積誤差在3%以內（含3%）的，據實結算房價款，多退少補，購房者要求解除購房合同的，不予支援；

②面積誤差超出3%的，購房者可以要求解除購房合同，並且可以要求返款已支付的購房款及以利息，開發商應當在收到購房者提出的退房之日起30日內返還購房款及利息；

③面積誤差超出3%的，購房者不解除購房合同，產權面積＞合同面積時，超出部分全部歸購買人，購房者只需承擔面積誤差在3%（含3%）以內的差額，其餘部分由開發商自行承擔，購房者不承擔此部分。產權面積＜合同面積時，面積誤差在3%以內部分的房價款由開發商返還購房者，超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還給購房者。

計算方法：面積誤差=（實測面積－預測面積）×100%÷預測面積。

話題7:【霸王條款】在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房後驗房，如何辨別霸王條款，如何維護自己的合法權益？

吳律師：若合同中約定“先辦手續後驗房”屬霸王條款。在買賣合同中，“先驗後收”是通常的交易習慣，而“先收後驗”是一種非正常現象，具有典型的霸王條款性質，只有透過驗房，買房人的知情權才能有所保障。霸王條款是一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同、通知、宣告和店堂告示或者行業慣例等，限制消費者權利，嚴重侵害消費者利益。“霸王條款”往往以格式合同、通知、宣告、店堂告示、行業管理等方式出現，具有五大共性：

一是減免責任，逃避經營者應盡的義務。

二是違反法律規定，任意擴大經營者許可權。

三是排除、剝奪消費者的權利。

四是權利義務不對等，任意加重消費者責任。

五是利用模糊條款掌控最終解釋權。

根據相關法律規定，霸王條款都是無效條款，希望在遇到上述霸王條款時一定要用合法手段維護自己的合法權益。

【二手房話題方面】

【房屋】交房後發現房屋質量問題、物業費拖繳等，該如何解決？

吳律師：交房後發現房屋質量問題、物業費拖繳等情況，要視具體情況考慮維權方案，要依據《房屋買賣合同》約定來處理，一般是協商、調解、仲裁、起訴幾個途徑。

【權屬】簽訂購房合同提交定金後，賣房夫妻中有一人不同意出售房屋，該如何解決？

吳律師：可以要求接受定金方雙倍返還定金，並按合同約定追究賣房人違約責任，但實際操作時還要看購買方有沒有過錯。因此，在購買房屋時一定要了解清楚房屋產權歸屬，要看賣房人現在的不動產登記證明，是夫妻共有財產，一定要雙方簽字，如果一方不能到場，需要出具合法有效的委託手續，千萬不要盲目簽約，以免造成被動。

【產權】買到了被查封的房子怎麼辦？

吳律師：買到了被查封的房屋，可以根據具體情況決定是否向查封法院提出查封異議，同時根據具體情況決定繼續下一步的走向，必要時可以要求賣方退款並賠償損失。一旦協商不了或情況複雜，建議聘請律師幫助處理。

【租客】房屋內有租客不願意搬走，該如何處理？

吳律師：賣方不破租賃是二手房買賣的一個原則，買房人購買前一定要弄清楚並在《房屋買賣合同》中予以約定，儘量購買產權明晰、沒有租客的房屋，如果有租客，要了解清楚租期，必要時應該和租客見面約定，到期租客不走，可以起訴解決。

【稅費】過戶時，稅費與合同簽訂時有巨大差異，該如何解決？

吳律師：過戶時，稅費與合同簽訂時有巨大差異，要具體分析。房屋買賣過程中，買賣雙方均應遵守國家規定繳納各種稅費，不能以約定方式改變稅費承擔方式，而在實際繳納過程中，往往出於各種因素相關稅費由一方承擔，對此法律一般不干涉，但不提倡。出現這種情況，還是要根據《房屋買賣合同》約定來處理，如果簽訂合同時雙方都有過錯，那應該各自承擔相應部分稅費，必要時，起訴後由法院認定。

【戶口】房屋買賣後，賣方戶口沒有遷走該怎麼辦？

吳律師：房屋買賣後，賣方戶口沒有遷走，可以先和賣方協商，協商不成的可以起訴，構成違約的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或賠償損失等違約責任。《民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。第五百八十四條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。為了避免這方面的爭議，建議在《房屋買賣合同》中對此進行約定。

天貓好房“守護到家，安心至上”品質315購房月聚焦房產投訴話題，組建城市專家團直播線上答疑，發揮媒體之力追蹤採訪曝光，為購房群體紓解維權之困。同時，活動還將推出《品牌必買榜》《滿意交付榜》系列榜單，從品質、安心兩大訴求出發，迴應當下日漸回暖的置業趨勢，帶來真正值得信賴的置業參考。

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文章來源：樂居