最高院裁判：房屋被徵收，承租人對出租人只能主張租賃合同權利

「本文來源：濟南中院」

【裁判要旨】

1。 承租人與出租人簽訂的《租賃合同》第六條第二款約定：“使用期間，因政府城市開發建設或該工程改擴建，拆遷費歸甲方（出租人）所有，安置費和補償費用於安置企業職工及按相關政策補償乙方（承租人）停業期間的歇業費。”承租人基於上述《租賃合同》主張歇業費；依據該《租賃合同》，歇業費應按相關政策補償，而非按出租人與徵收人所簽訂的《徵收補償協議書》補償。故承租人主張出租人應按《徵收補償協議書》規定的“停產停業損失補償標準”補償承租人無相應政策依據，亦與租賃合同約定不符。

2。 承租人提起訴訟時認為根據出租人與承租人雙方簽訂的《租賃合同》，出租人須向承租人支付相應的歇業費，故本案系房屋租賃合同糾紛。出租人與徵收人簽訂《徵收補償協議書》及《補充協議》的行為，跟承租人無法律上的利害關係，承租人不是上述《徵收補償協議書》及《補充協議》的當事人，出租人與徵收人簽訂上述《徵收補償協議書》及《補充協議》的行為不構成對承租人的加害行為。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2018）最高法民申2547號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：蘭州美華地下商城有限公司，住所地甘肅省蘭州市城關區。

法定代表人：劉巖，該公司董事長。

委託訴訟代理人：王超，北京恆都律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：蘭州市人民防空辦公室，住所地甘肅省蘭州市城關區。

法定代表人：李更生，該辦公室主任。

委託訴訟代理人：呂嘉林，甘肅玉榕律師事務所律師。

再審申請人蘭州美華地下商城有限公司（以下簡稱美華公司）因與被申請人蘭州市人民防空辦公室（以下簡稱蘭州市人防辦）房屋租賃合同糾紛一案，不服甘肅省高階人民法院（2017）甘民終576號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

美華公司申請再審稱，一、

美華公司與蘭州市人防辦簽訂的《租賃合同》合法有效，蘭州市人防辦與臨夏路街道辦、軌道公司簽訂的《徵收補償協議書》合法有效，美華公司依法有權按照《徵收補償協議書》中約定的標準受償停產停業補償費中屬於美華公司停業期間的歇業費。

1.

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》《甘肅省實施<國有土地上房屋徵收與補償條例>若干規定》的相關規定，補償停產停業損失的前提是有營業執照且存在營業損失。《徵收補償協議書》是基於美華公司的經營行為才會對停產停業補償費進行約定；

2.

蘭州市人防辦多次向美華公司承諾按照《房屋徵收補償協議書》中約定的標準補償停產停業損失，且《蘭州市人民防空辦公室關於蘭州市軌道交通建設西關什字地下人防商城搬遷的通知》（以下簡稱《搬遷通知》）亦載明蘭州市人防辦系基於《徵收補償協議書》要求美華公司限時搬遷；

3.

美華公司曾就歇業費提起過確認之訴，甘肅省蘭州市城關區人民法院（2014）城民一初字第1112號判決《徵收補償協議書》第七條第二款中蘭州市城關區西關什字地下人防商城每月60元/m2“停產停業損失補償”中57。72元/m2屬於美華公司。後蘭州市中級人民法院將該案發回重審期間，蘭州市人防辦與臨夏路街道辦、軌道公司簽訂《補充協議》，廢止了《徵收補償協議書》中第七條第二款關於停產停業損失補償的相關約定，惡意侵犯美華公司合法權益。

二、

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項之規定，《補充協議》應無效。原審以該《補充協議》為依據作出判決錯誤。

三、

即便不考慮《補充協議》的效力，蘭州市人防辦也應就其簽訂該《補充協議》，放棄停產停業損失補償費的行為對美華公司承擔侵權賠償責任。綜上所述，再審申請人美華公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定申請再審。

蘭州市人防辦發表意見稱，一、

蘭州市人防辦與美華公司之間為租賃合同關係，蘭州市人防辦與臨夏路街道辦和軌道公司之間為徵收補償關係。根據債權的相對性原則，美華公司無權直接主張《徵收補償協議書》中屬於蘭州市人防辦的徵收補償權利。

二、

根據《租賃合同》第六條第二款，案涉房屋被整體徵用拆遷因歇業補償引起的糾紛應當適用的政策為《蘭州軌道交通專案國有土地上房屋徵收辦法》。《租賃合同》並未約定美華公司有超出政策規定標準獲得額外補償的權利。

三、

蘭州市人防辦已累計向美華公司支付各項補償費用1714812。80元，其中包括美華公司3個月停產停業損失656100元。蘭州市人防辦已依據《租賃合同》、按照相關政策對美華公司進行了足額補償。四、蘭州市人防辦獲得徵收補償的權利和美華公司依據《租賃合同》獲得歇業費的權利為不同的權利，美華公司將兩者混為一談，認為本案屬於侵權糾紛不能成立。

根據美華公司的再審申請，本院對以下事項進行審查：一、關於美華公司主張受償歇業費的問題；二、關於蘭州市人防辦是否需對美華公司承擔侵權賠償責任的問題。

一、關於美華公司主張受償歇業費的問題

美華公司認為《補充協議》無效，其可依據《徵收補償協議書》中的第七條第二款受償歇業費。經審查，美華公司的上述主張不能成立，理由如下：

第一，

美華公司與蘭州市人防辦簽訂的《租賃合同》第六條第二款約定：“使用期間，因政府城市開發建設或該工程改擴建，拆遷費歸甲方（蘭州市人防辦）所有，安置費和補償費用於安置企業職工及按相關政策補償乙方（美華公司）停業期間的歇業費。”

美華公司基於上述《租賃合同》主張歇業費，依據該合同，歇業費應按相關政策補償，而非蘭州市人防辦與臨夏路街道辦、軌道公司所簽訂的《徵收補償協議書》。

蘭政發﹝2013﹞33號檔案《蘭州市軌道交通專案國有土地上房屋徵收辦法》第三十三條：“……一類地段停產停業損失標準為：營業鋪面房每月每平方米60元……非住宅房屋徵收一次性發放3個月停產停業損失補償……”。按照上述政策，一類地段營業鋪面房每月每平方米60元，一次性發放3個月停產停業損失補償。

故美華公司主張蘭州市人防辦應按《徵收補償協議書》第七條第二款中補償每月60元/m2“停產停業損失補償”中57.72元/m2，補償自2013年10月至該工程交付美華公司租賃使用月止無相應政策依據，亦與租賃合同約定不符。

第二，

美華公司稱《搬遷通知》中載明蘭州市人防辦系基於《徵收補償協議書》要求美華公司限時搬遷，故其有權依照《徵收補償協議書》中的約定受償歇業費。經審查，《搬遷通知》系蘭州市人防辦要求美華公司進行搬遷的通知，其引用《徵收補償協議書》的目的在於要求美華公司搬遷，而非就歇業費問題對美華公司所做出的承諾。且《徵收補償協議書》第七條第二款約定，以上具體事宜另行簽訂補充協議。由此可見，美華公司理應知曉《徵收補償協議書》並非確定歇業費的最終條款，其應當可以預見蘭州市人防辦、臨夏路街道辦、軌道公司會就歇業費的具體事宜另行簽訂補充協議。故蘭州市人防辦、臨夏路街道辦、軌道公司簽訂《補充協議》系根據《徵收補償協議書》約定，具有合同依據。

第三，

美華公司稱《補充協議》存在《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項所規定的無效情形，經審查，《補充協議》系蘭州市人防辦、臨夏路街道辦、軌道公司三方簽訂，為各方真實意思表示，符合甘肅省蘭州市拆遷安置的有關政策，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項所規定的無效情形，合法有效。同時，經一審法院查明，徵收人給付的拆遷安置補償費用，蘭州市人防辦已全額補償給實際使用人，並未惡意截留。故蘭州市人防辦不存在與臨夏路街道辦、軌道公司惡意串通損害美華公司利益的情形。

綜上所述，美華公司認為《補充協議》無效，其可依據《徵收補償協議書》第七條第二款受償歇業費無事實和法律依據。

二、關於蘭州市人防辦是否需對美華公司承擔侵權賠償責任的問題

經審查，美華公司向一審法院提起訴訟時認為根據雙方簽訂的《租賃合同》，蘭州市人防辦須向美華公司支付相應的歇業費，故本案系房屋租賃合同糾紛，原審法院定性正確。

蘭州市人防辦與臨夏路街道辦、軌道公司簽訂《徵收補償協議書》及《補充協議》的行為與美華公司無法律上的利害關係，美華公司不是上述協議的當事人，蘭州市人防辦簽訂上述協議的行為不構成對美華公司的加害行為。

故美華公司主張本案案由應為侵權糾紛無事實及法律依據，本院不予支援。

綜上，美華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回蘭州美華地下商城有限公司的再審申請。

審判長張明

審判員楊永清

審判員丁廣宇

二〇一八年七月二十五日

法官助理鍾麗丹

書記員陳欣兒

轉自：微光律法