中國房地產未來在一二線，還是在三四線，確實是個值得思考的問題

中國

房

地產

未來在一二線

，

還是

在

三四線

，確實

是個

值得思考的

問題

當市場低迷、震盪下行時，經濟學家們、房地產研究專家們幾乎異口同聲的將寶押在一二線城市。

然而，事實是否真的如此，瓣膜認為，

確實是個值得思考，值得研究的問題。

一、從動機

方面

講，押一二線城市，更能博個好彩頭

當地產市場震盪下行的時候，是選擇一二線，還是三四線呢？如果前提是，說一二線漲，得罪三四線，說三四線漲，得罪一二線。顯然兩害相權取其輕，

寧可得罪三四線，更有利一些。

二、從風險方面講，押一二線理由也很充分

房價漲與跌，最直接的理由是什麼？說到底，還是大家的預期。顯然，一二線大城市的預期更高。瓣膜覺得，

權重也更大。當然，隨大流沒什麼不對。

當大家都在好的預期的時候，價格也大機率就漲了，

一二線起到引領作用，也是正常的。

三、

人口也是很重要的因素

無疑，隨著城市化的程序，大城市人口越來越多。這也是支援大城市房價上漲的基礎。相比之下，三四線人口外流的多一些。

向一二線城市匯聚的趨勢明顯。

四、人口不能只看增量，還要看增速

房價漲跌受很多因素影響，人口不能只看增量，也要看增速。還要看城市經濟社會發展的基本面

。很多三四線城市的競爭力並不差。

五、一二線房價高企，漲跌都會有壓力

相比而言，三四線城市房地產市場規模體量小，人口基數小。因此，瓣膜認為同樣的人口變化，

對於大城市和中小城市的影響是不一樣的。

六、共同富裕背景下，三四線城市成為價值窪地

尤其是三四線城市中的佼佼者，更有競爭力。讓國人住有所居，這對於三四線城市的普通工薪階層而言，更為看重。

大部分的一二線城市的人口的根都是三四線城市。

這就是所謂的人口虹吸的歷史作用下，產生的對等反作用。當大城市壓力大的時候，

返鄉置業成了巨大的動能。

七、三四線城市

對老百姓而言，房地產的權重更大

一二線城市體量大，三四線城市體量小，但是總體上，房地產的波動對人民生活的影響更大。房地產要健康的發展，三四線城市對房地產的依賴度更大。任何的大漲大跌都是不合理的。

這對於三四線城市的要求更加強烈。

八、告別土地財政，一二線城市先行，三四線隨後跟進

因為城市化程序的差別，一二線城市很多城市化都80%多了，比如深圳都99%，上海也90%多，房地產的比重會越來越小，相比之下三四線城市還有較大的空間。

穩定房地產市場，三四線城市更要堅守。瓣膜覺得，這

也許是很多老百姓的底線。

九、如果把人口增長作為房地產市場穩健的前提的話，一二線城市其實並不佔優勢

隨著城市發展的推進，一二線城市人口未必一定增長，有時還會限制人口增長的規模。說到底，經濟的增長顯然不能和人口增長簡單劃等號。瓣膜認為，人均GDP才是更硬的指標。

一二線發達城市，勞動力的附加值更高，對人口的需求特定條件還會減少。

相對而言，三四線城市對人口增長的需求更迫切，因為有更多的勞動力密集型產業集聚在三四線。

十、常住人口與戶籍人口之差別

當然，統計分析城市人口無一例外的按常住人口。確實常住人口更能體現城市的活躍度和吸引力。但也要清楚，戶籍人口並不只是個簡單的數字。

一個人，戶籍在哪裡，根就在哪裡。瓣膜發現，這個很難改變。若論戶籍人口，三四線城市更有優勢。

這個從資料上，可以清楚的看到，不贅述。

結束語

瓣膜綜合來看，三四線孕育著巨大的機會。隨著國家的富強，人民生活的改善，三四線城市一樣將迎來大發展，也

必定代表了中國房地產的半壁江山，甚至將是一大半。

期待新的一年市場穩健轉好，一切如意，

無論一二線還是三四線，都能健康發展，讓老百姓安居樂業。