應知：集體經營性建設用地使用權價格的5種評估方法！

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自然資源部與中國土地估價師與土地登記代理人協會組織專家起草的《農村集體土地價格評估技術指引》（以下簡稱《技術指引》），在4月22日正式釋出實施。

《技術指引》透過構建全覆蓋的農村集體土地價格評估技術體系，進一步規範了農村集體土地價格評估，為集體土地入市解決了一個定價難題。

《技術指引》包括12部分內容，在這裡我們就其中一部分，即集體經營性建設用地使用權價格評估，進行梳理。該指引對集體經營性建設用地使用權價格進行評估的方法主要規定了5種：

一、

收益還原法。

採用這種評估方法，需要考慮年總收益、年總費用、還原率。確定年總收益時，如果待估宗地缺少經營收益資料的，可採用當地類似產業的客觀經營收益資料，經過校核修正；年總費用按照當地相關規定計算；確定還原率時，透過土地純收益與價格比率法測算還原率，如果缺乏適用的市場交易資料而選擇其他方法測算還原率時，集體建設用地的還原率通常略高於同區域同類型國有建設用地不超過3個百分點的比例。

二、市場比較法

。只有在有集體土地交易例項時，才能採用這種方法。當同一區域或同一供需圈內，三年以內的可比例項不足3例時，可適當擴大例項搜尋範圍，放寬時間選擇年限但應根據市場變化進行必要的修正。

三、成本逼近法

。採用這種評估方法，需要考慮土地取得費、土地開發費、確定相關稅費、利息、土地增值等因素。確定土地取得費時，需要結合所處區域的用地結構。對於透過農用地轉用形成的新增集體建設用地，參照集體農用地價格評估方法確定土地取得費；對於透過舊村改造、土地整治、增減掛鉤等調整後形成的新增集體建設用地，需要考慮建新區和拆舊復墾區與之直接相關的客觀成本費用。

四、公示地價係數修正法。

在制定併發布了集體公示地價的區域，可採用這種方法進行評估。但不得采用國有建設用地公示地價體系直接修正評估集體建設用地價格。

另外，在評估的過程中，還可以採用剩餘法。運用各主要估價方法評估集體經營性建設用地使用權價格時，除參照遵循《城鎮土地估價規程》的相關規定，還應關注集體土地市場發育情況、集體土地空間分佈特徵等對地價形成的潛在影響。

以上，就是對集體經營性建設用地使用權價格評估方法的簡要梳理。集體土地入市是一個複雜的過程，關乎億萬農民的切身利益，除了對估價方法作出規定外，對於哪些集體建設用地可以入市，怎麼入市，入市之後的土地增值收益如何分配等問題，相關政府部門還需要進一步細化明確。