民企真的敢拿地了嗎？

2022年的第一批集中供地，程序已經近半了。

講真，去年下半年到現在，我們已經逐漸習慣於土拍市場的冷淡，

民企缺位，“國家隊”成

為主角，時刻準備著出手撿漏，或者兜底。

但就在這個月初，當民營房企龍湖在各大國企央企的包圍下，一舉拿下成都雙流區的宗地時，現場傳出了一陣持久的歡呼聲。

這歡呼聲裡面蘊含的感情太複雜了。

無獨有偶，在“忽如一夜春風來”的長沙土拍中，旭輝也站了出來，拿下了今年的第二宗地。

甚至，有自媒體打出了這樣的標題——

所以，

民企們是真的動起來了嗎？

我們今天就梳理一下。

地產知識橘

就是「地產知識局」，還是「局姐本尊」坐鎮，我們還在！

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其實，如果從全國土地市場的角度來看，國家統計局的資料就非常說明問題——

今年的前三個月，

開發商整體拿地的興趣是不太高的。

而具體到集中供地的城市，與去年相比，絕大多數城市，國企和城投拿地的比例還是在悄然上升的，民企的發聲太過微弱——

儘管合肥、重慶的土地市場上已經出現了國資拿地佔比的下滑，但是！扛不住絕大部分城市的國資拿地比例依然在漲啊！

像北京、廈門這種，國資的市佔率都90%上下了，基本沒有民企啥事兒了……

所謂的“動起來了”，恐怕只是少數民營房企的遊戲。

我們翻看了一下，能在寒冬中逆勢建倉的，就只有龍湖、旭輝、濱江“三巨頭”，以及本地強勢民企了。

無論是往年霸屏的宇宙房企碧桂園、恆大，還是去年上半年在土拍市場中決戰群雄、揮斥重金的融創、金科和卓越，都已經基本銷聲匿跡。

畢竟，

去年高溢價拿地吃的苦，現在還沒完全下嚥，

在現金流緊張的當下，當然是要活下去，戰略收縮了。

不過，說到現在民企拿到的地，我們發現了幾個有意思的現象。

首先，這些地塊大多分佈在城市的非核心區，說好聽點是佈局有發展潛力的區域，說得實在點，就是非核心區的土地，價格更便宜。

更重要的是——

被民企眷顧的地塊幾乎沒有溢價，甚至有的地塊，樓面價比一兩年前還要低不少。

比如說吧，在大本營重慶，龍湖聯合海成在蔡家板塊拿了一塊地，有趣的是，這塊地在去年第二批集中供地的時候，曾以8900元/平的起始價格上線過——

但如今，土地來了一次價值迴歸，成交價不到7100元/平。

另外兩宗地塊，龍湖也都是底價拿地。

要知道，去年地塊周邊拍出的宅地成交價是這個樣子的，有的甚至摸到了接近13000元/平——

龍湖此次參拍的土地價格相比去年，相當於打了個六折，

真是撿了個大便宜。

那麼，那些高溢價，甚至被搶到熔斷的核心好地呢？

當然是被清一色被國企央企瓜分了……

其次，與過去多點佈局不同，如今民企錢袋子不夠，更傾向於在之間做過的、已經成功的專案附近買地。

也就是說，

佈局更加垂直，更加“深耕”了。

旭輝此次在北京作為民企獨苗吞下的地，處於順義區。而這個位置對於旭輝來說，已經是非常熟悉的了——

早在2017年，旭輝就已經聯合其他開發商在這個區域拿過地，搞過開發了，還開發了不止一個樓盤。

這不，現在區域內還有自家操盤的仁和鎮公園都會專案在售呢。

更為重要的是，一個明顯的趨勢出現了。

我們發現，現在開發商聯合拿地的陣營已經涇渭分明，劃分為兩大類：

一種是國企+國企的強強聯合，另外一種，則是大型民企+本地財團的搭檔。

比如說，重慶的土拍，民企基本是自己抱團的——

而長沙的第一輪土拍，就更明顯了——

國企聯合陣營有中交和中建，招商蛇口和麓山投資，而民企這邊，全國化佈局的旭輝抱團本地房企德奧，兩個派系之間，井水不犯河水。

想當年，房地產行業風光無兩的時候，

房企之間的合作通常是優勢互補：

一方是央企國企，善於借到便宜的錢；另一方是民營企業，機制靈活能幹活。

但是，在全行業愈演愈烈的爆雷潮之下——

國企不想給隨時可能躺平的民企“擦屁股”了，為了自保，

搞起了“門當戶對”的內迴圈；

而那些還沒有爆雷的民企不得把目光轉向其他小兄弟——

區域性的“地頭蛇”可以解決拿地的問題，優質的民企龍頭可以帶來產品線和品牌溢價。

貼上大房企的品牌後，賣得比之前貴上個好幾千塊錢，何樂而不為呢？

講真，如今地方政府確實有在想方設法地啟用土地市場。

不僅土拍條件一再放鬆，價格一降再降，

就連供地的區域，也發生了變化。

就拿最近的長沙舉個栗子吧。

拿出了核心區域、臨江臨地鐵、還不設定限價的靚地“坐鎮”，才拍出了高溢價，甚至出現價格熔斷，進入搖號環節的“好成績”。

就連一線城市廣州

，

首輪土拍都由中心區扛旗，有意減少外圍區域的流拍率。

捨不得孩子套不著狼，好地自然有人搶。但就算政府這麼努力，

代表市場力量的民企，在拿地意願方面，依然低迷——

拿地便意味著擴張，雖然可以趁視窗期淘筍，但現金流允許嗎？

最後，昨天，東莞在首輪集中供地前緊急終止了6塊宅地的出讓，只剩了2塊正常推向市場——

就連東莞這樣的大灣區高能級城市都是這般光景，可以想象，大量三四五線城市的土拍市場，目前處於怎樣的冰凍狀態。

這個冬天實在太過漫長，希望民企可以等到真正的風來。