房地產開發企業“委託代建”業務的涉稅處理要點

近年來，越來越多的房地產開發企業開始注重輕資產管理運營模式，尋找與當地政府和其他房地產開發企業合作，運用自身專業化團隊組織和豐富管理經驗開展“委託代建”業務。實務中，許多財務人員會將代建模式與其他業務模式混淆，本文將對地產企業“委託代建”業務的涉稅問題進行分析。

一、“委託代建”業務包括哪些範圍？

房地產開發企業的委託代建業務包括代建房屋、場地和城市道路、基礎設施等市政工程。

二、標準的“委託代建”業務應符合哪些基本條件？

目前國家稅務總局對委託代建業務沒有明確的稅法規定，而部分地區的稅務局自行制定了相應政策。通過了解各地政策，可以大致總結標準的“委託代建”業務需要同時符合以下幾個基本條件：

1、由委託方自行立項；

2、不發生土地使用權或產權轉移；

3、代建方不墊付資金，單獨收取代建手續費或管理費；

4、代建方事先與委託方簽訂有委託代建合同；

5、施工方將建築服務發票開具給委託方。

三、標準的“委託代建”業務應繳納哪些稅？

如果同時符合以上五個基本條件，就是稅務上認定的標準“委託代建”業務，需要委託方與代建方簽訂委託代建合同，按合同約定條款支付工程代建手續費或管理費，代建方負責整體專案工程的過程管理，業務實質是代建方提供了一種特殊的工程管理服務，應就取得的代建手續費或管理費收入按照“現代服務業——商務輔助服務——經紀代理服務”繳納增值稅，並向委託方開具增值稅發票。同時，代建方還需要繳納企業所得稅，不需要繳納土地增值稅。

四、演變的“委託代建”業務應繳納哪些稅？

在實際操作中，代建方可能存在代為立項、墊付建設資金等情形，就不能按照標準“委託代建”業務中的“經紀代理服務”繳納稅款，而應根據其實際從事的業務性質繳納稅款。常見的演變“委託代建”業務包括以下幾種情形：

1、代建方以自己名義立項

如果代建方以自己名義進行專案立項，在取得土地使用權和報批報建手續後，由施工企業建設不動產的行為，就不再是真正意義上的代建，而是屬於代建方自行開發房地產專案，在專案完工移交委託方時，應按“銷售不動產”繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

2、代建方墊付建設資金

如果代建方除從事代建管理外，還為代建專案墊付全部或部分建設資金，需要將該業務進行分拆，分別簽訂委託代建合同和借款合同，應就取得的代建手續費或管理費收入按“經紀代理服務”繳納增值稅和企業所得稅；應就其取得的資金佔用費（利息性質）的收入按“貸款服務”繳納增值稅和企業所得稅。

五、“委託代建”業務實務操作要點

1、代建專案的立項、土地和後續報批報建手續都應在委託方名下，而不應在代建方名下。

否則，代建方需按銷售不動產進行涉稅處理。

2、代建方不能墊資，專案建設費用全部由委託方承擔。

為了完全規避代建方墊資的風險，建議在委託代建合同中不要涉及墊資、借款等事項，代建方最好也不要直接借款給委託方使用。

3、委託代建合同簽訂風險提示

（1）在合同中明確約定雙方在代建業務中的權利義務和法律責任；

（2）在合同中明確約定單獨收取代建管理費的依據及標準；

目前很多省份對代建管理費收取依據及比例沒有明確規定，實務中，委託代建業務一般按照委託方投資總額（概預算）或銷售貨值的一定比例收取。根據稅務常規的認定標準，收費比例一般在4%以內。

4、施工方不應將建築服務發票開具給代建方。

施工方應將建築服務發票開具給委託方，而不能開具給代建方，這一點需要特別注意。實務中很多委託代建業務在操作中將建築服務發票開具給代建方，最終給企業帶來了不必要的涉稅風險。

房企必修：30個財稅痛點業務處理與節稅錦囊

焦點財稅

購買專欄