“三道紅線”模範生景瑞控股，成功“脅迫”投資人就範

美元債交換要約，成了處於爆雷邊緣的房企最後一根稻草。

這不，景瑞控股近日宣佈，其5筆未償付美元債交換要約已獲得必要同意。

而此次美元債風波的主角，3月11日到期的美元債，景瑞控股並沒有提及。

不過，如無意外，這筆美元債也將完成交換要約。

如今的房企已然沒有了下限，不只是眼前即將到期的美元債，就連幾個月之後、甚至一兩年到期的美元債，也要提出交換要約。

反正都是“脅迫”投資人就範，不如將美元債一鍋端，不同意大不了“躺平”。

而就結果而言，景瑞控股取得了其想要的結果，暫時“活下去”了。

從正兒八經的“三道紅線”模範生，到如今毫無下限可言的心機boy，景瑞控股何以走到今天這種局面？

美元債風波早有徵兆

關於這6筆美元債的交換要約，我們在這裡就不贅述了。

歸為一句話，就是景瑞控股拿著違約“脅迫”投資人，把該還的美元債全部延長期限。而這些錢加起來，有13。05億美元，約合82億元人民幣。

事實上，我們主要關注的，還是這6筆美元債的利率，最低的為12%，最高則為14。5%，這種利率水平，放眼整個房地產行業都屬於最高的水平了。

就拿1。9億美元、利率12。75%的美元債為例，1年景瑞控股就要為這筆美元債支付約1。54億元的利息。

利率如此之高，對於投資人來說有著巨大的吸引力。但是，市場投資規則就擺在那：高收益即意味著高風險。景瑞控股既然敢於承擔如此之高的融資成本發債，就說明其信用資質和償債能力存在一定的隱患。

果不其然，如今整個房地產行業都陷入寒冬，抵抗風險能力不足的景瑞控股，自然要面臨危機。

而市場預警也早已發出。

去年11月22日，標普將景瑞控股的發行人評級展望從“穩定”調整為“負面”，並確認其長期發行人信用評級為“B”，其未償美元優先票據的長期發行評級為“B-”。

今年1月25日，穆迪也將景瑞控股的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，並將其高階無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，展望則維持負面。

如此看來，景瑞控股此次的美元債風波，早就有了徵兆。

量價齊跌的後果

歸根結底，景瑞控股的問題還是出在了銷量上。

資料顯示，2021年全年，景瑞控股累計實現合約簽約銷售額約270。11億元，同比增長約5。9%；實現合同銷售面積約143。3萬平方米，同比增長約23。8%。

銷售額的增長遠遠低於銷售面積的增長，這也意味著，去年景瑞控股存在降價促銷的情況。

而根據資料顯示，2021年景瑞控股的合同銷售均價，由2020年末的22033元/平方米降至18849元/平方米，同比下滑16。9%。

可即便是做了促銷，景瑞控股還是沒有完成2021年的銷售目標。在2021年的業績會上，景瑞控股曾表示，其2021年的目標為突破300億元。據此推算，去年全年景瑞控股僅完成全年目標的約90。04%。

而降價促銷的弊端也來了，就在近日，瑞控股釋出公告稱，預期2021年淨利潤與2020年度淨利潤約人民幣12。375億元相比下跌約60%至70%，公司預期2021年淨利潤為3。71億至4。95億元。

而更為危險的是，進入2022年，景瑞控股量價齊跌的局面沒有絲毫改觀。

資料顯示，2022年1月，景瑞控股實現合約銷售額僅6。34億元，同比下滑77。53%，銷售均價也同比下滑15%。

銷售表現如此之差，景瑞控股還談什麼回籠資金。沒錢，又怎麼還債？

這就是此次景瑞控股爆發美元債風波的根本原因。

“三道紅線”達標疑雲

有意思的是，景瑞控股在“三道紅線”方面還是正兒八經的模範生。

資料顯示，截至2021年上半年，景瑞控股的資產負債率（剔除預收款）為67%，淨負債率為74%，現金短債比為1。7，“三道紅線”均滿足監管要求。

負債結構如此合理，如今卻還不起美元債了。所以說，上述資料是有問題的。

我們僅就1。7倍的現金短債比來分析。

根據2021年半年報資料，彼時的景瑞控股有貨幣現金142。2億元，而短期借款規模為84。95億元，兩者相除計算，得出景瑞控股約1。7倍的現金短債比。

可這種計算方式本身就存在問題。

要知道，貨幣現金中包含著受限制的存款及現金，而這部分現金，景瑞控股著急了還用不了。

實際上可靠的賬面現金，只是景瑞控股的現金及現金等價物，這一資料為110。7億元。

再說短期債務。

上述84。95億元的短期借款，實則僅為短期債務的一部分，這其中還包含有應付票據和一年內到期的非流動負債。

而景瑞控股這兩項資料，保守估計，也就幾十億元規模。

由此看來，景瑞控股賬面上的現金，根本無法覆蓋其短期債務。

1。7倍的現金短債比，實則為景瑞控股秀“財技”的結果。

要知道，景瑞控股還存在“明股實債”的現象。

而景瑞控股“掩耳盜鈴”一頓操作，最終是掩蓋不住了。

也難怪，大不了債務展期、交換要約，反正投資人更著急，最終也得乖乖就範。

只不過，景瑞控股，贏了眼前，丟掉了未來。