景瑞控股盈喜背後，一匹強勁增長的房企黑馬

作者：格隆匯 k立文

隨著新的一年到來，各行各業也開始忙著回顧和總結過去一年的表現。對於上市公司而言，在歲末年初的關頭，交出一份亮眼的財報，當是一件令企業和投資人皆大歡喜的事情。雖然距離財報密集釋出期還有一段距離，不過不少公司也已經開始提前報喜，近年來處在高速發展階段的房企黑馬景瑞控股則當屬報喜隊伍中最迫不及待的一員。

1月7日，景瑞控股有限公司釋出公告稱，預期集團於截至2018年12月31日止年度公司權益持有人應占利潤與截至2017年度相比有約20%至30%的增長。

由於房企是預售制，利潤的結轉多是上個年度的銷售業績帶來的結果，如若對景瑞這家公司過去一兩年的銷售表現有所跟蹤的投資人，相信看到這份不俗的盈喜報告時，一定已經將其當作意料之中的事了。

實際上就在此前，景瑞曾公佈其2018年全年銷售資料，公司累計合約簽約銷售額約為252。36億元，同比增長37。35%，增速表現可謂喜人。

回顧過去兩年，整個房地產板塊在政策調控高壓下，面臨著較大的下行壓力，不少房企甚至還由此陷入經營困境。然而即使在這樣不佳的市場環境下，景瑞仍然取得了如此強勁的增長表現，由這也不難看出這家正快速崛起的中型房企的實力所在。

接下來也不妨讓我們透過盈喜公告所解釋的利潤增長來源探析這家公司強勁增長背後的邏輯，相信這也將令我們對景瑞這家房企黑馬有一個更深層次的理解。

正如公告所言，公司權益持有人應占利潤有所增長主要歸因於結轉物業銷售價格及毛利提升，集團所持投資性物業公允價值提升。我們據此分別予以分析如下：

首先從銷售價格來看，過幾年公司的合約銷售均價可以說是節節攀升，從16年的12402元/平方米，增長到17年的18177元/平方米，即使在史上最嚴厲調控的18年，公司合約均價仍取得近兩成的增幅，達到了21727元/平方米，表現亦是處在行業前列。

合約銷售的不斷提升除了得益於公司定製化服務所帶來的產品溢價外，其中更重要的還要依賴於景瑞富有前瞻性的土儲佈局策略。公司自2014年開始，就對一二線城市不斷加大投入，其高度聚焦四大核心城市群，深耕核心一二線城市，並由此充分享受到了這些城市房價上漲帶來的機會。

目前公司的土地儲備主要集中在以上海為中心的長三角區域，環渤海區域的北京和天津，以及華中區域的武漢和重慶。而截至2018年8月底，公司總貨值770億元，其中可售貨值709億，權益總貨值437億元，97%都分佈在一二線城市。另外2018年上半年合約銷售中一二線城市佔比亦達到96%。

由上不難看出富有遠見的佈局策略，助推公司銷售均價的提升，從而帶動利潤的穩步提升，景瑞公司由此形成一個持續的正反饋，推動公司不斷高速向前發展。

值得注意的是，合約銷售的提升以及低成本拿地策略再加之良好的綜合運營能力也極大的帶動了公司毛利率的走高。從18年半年報資料來看，景瑞的毛利率達到27。2%，較2017年同期大幅增長14個百分點。不論是從毛利率的增幅表現，還是對標行業基本毛利率情況，也都可以看到景瑞不俗的吸金能力。

最後再關注到公告所說的投資物業公允價值這一塊。其收益持續增長，主要得益於公司有效的運營，令旗下持有的物業專案得到很好的發展，由此較為強勁的增厚了公司的利潤，而這同樣也展現了景瑞不俗的經營實力。

總的來看，在這份盈喜公告中，我們已經看到了景瑞強勁的增長姿態。雖然景瑞方面亦作公告中表示，此次評估是僅基於公司管理層參考目前可取得資料所作出初步評估，且能被調整，不過相信這份業績預告的出爐也已經成功驗證了公司今年不俗的增長實力。

除了業績之外，能夠佐證公司實力的還有公司逆境中融資的卓越表現。

今年來國內融資環境普遍偏緊，很多房企在緊繃的資金壓力下尋求發債卻困難重重，以致不少房企或是遠赴海外尋求資金支援，又或是不惜揹負加劇的運營風險高息舉債。在這樣的環境下，能夠順暢融到資金的房企其實力顯然不言而喻。

而聚焦到景瑞，從銀行給其的授信額度來看，即使是在這樣緊縮的環境下，公司也表現格外亮眼。2017年底銀行給景瑞的授信額度約為158億，而到2018年底這一數字已經躍升到約261億。銀行大幅提升其授信額度，這無疑也進一步佐證了公司融資渠道的暢通和融資能力的增強。

另外就在近日，景瑞在融資渠道上還“另闢蹊徑”展現了更別具一格的“吸金”魅力。其旗下全資子公司鍇瑞投資發行規模不超過6。9億的類reits——京滬辦公物業資產專項計劃正式在上交所獲批。鍇瑞投資是負責景瑞旗下持有型辦公業態產品的相關工作的平臺。按計劃至2020年景瑞辦公平臺將投資持有30萬方辦公空間，而這也是景瑞多元化業務佈局中的重要一環。

實際上早在今年7月底，公司還曾成功發行首單7。2億長租公寓CMBS，其作為以景瑞旗下北京三全公寓作為標的資產在深交所掛牌交易的CMBS產品，也代表著當時北京首單長租公寓CMBS產品成功落地。在政府全方位支援長租公寓發展的背景下，景瑞的長租公寓專案藉由便利的融資快速落地開花。

從這一點來看，公司在多元化發展路徑下，不斷拓展的融資渠道也有力助推著公司各項業務的迅速發展。而伴隨景瑞“客戶洞見+輕資運營”雙輪驅動商業模式的持續發展，包括景瑞地產、鍇瑞辦公、優鉞資管、悅樘公寓、合福資本在內的旗下五大業態平臺不斷完善，景瑞的未來無疑也將更為引人期待。

結語：

2018年地產股的表現可謂是高低起伏，除了年初在銷售資料的加持下助推的歷史高位後，多數房企此後的走勢都變得一地雞毛。乃至於10月下旬的小陽春行情也終究不過是曇花一現，整個地產板塊可謂愁雲慘淡。不過即便如此，依然有些許房企用自己卓越的表現，完成了股價的逆勢上漲。景瑞控股便是這萬綠叢中分外飄紅的一支，其從年初的1。99元漲至2。25元，漲幅達到了13。07%，表現不俗。

如今再回歸到估值上，按照去年公司權益持有人應占利潤為8。06億元，根據盈喜公告中20%-30%的增長預期，景瑞今年的利潤資料應在9。7-10。5億元之間，以0。87的港幣匯率折算，對應港股市場市盈率在2。55-2。76倍，當前公司動態1。95倍，無論是相對於自身過往的表現，還是行業內同梯隊房企的表現，公司市盈率仍然存在較強的吸引力。

由上種種不難看出，在地產主業持續高歌猛進，其他板塊亦多點開花的良好發展態勢下，景瑞控股持續贏得了資本市場的信賴。如今新的一年的到來，隨著樓市鬆綁訊號相繼被放出，央行降準的資訊刺激市場情緒，今年地產板塊可謂頗有看頭。那麼現階段依舊有著低估值吸引力的景瑞控股又會有怎樣的表現，想必也將十分值得我們期待。