丁祖昱：哪些房企四季度拿地機會增大？

中新經緯10月17日電 題：哪些房企四季度拿地機會增大？

作者 丁祖昱 易居企業集團執行長

自2021年重點22城採用土地集中出讓制度以來，房地產土拍熱度一再走低。為吸引房企積極參拍，土拍政策不斷調整，先後呈現出“松-緊-松”的格局。

競拍資質不斷放鬆，低資質房企迎拿地良機

2022年，樓市銷售仍處“築底期”，規模房企資金壓力陡增，拿地意願不振，導致集中土拍熱度並未出現預期中的“顯著回暖”。

克而瑞資料顯示，在2022年首輪集中供地中，有五成甚至更高比例地塊遭遇流拍，土拍熱度正處谷底。

目前，重點城市土拍成交溢價率仍延續低位執行，均處於5%以下低位。天津、濟南等地市場持續遇冷，土地流拍仍較為嚴重。行業大多數民營房企因資金壓力已暫緩拿地，僅有部分央企、國企，以及龍湖、濱江等少部分民企仍在積極參與土地拍賣。

為保土地成交，各地的土拍門檻相繼放低，放寬企業參拍資質要求成為其中重要政策之一。

從2020年開始，房地產土拍資質標準經歷了三次大變化，期間，高資質房企拿地比例持續走低，而中小房企、低資質企業投資積極性上升，迎來、拿地良機。同時，低資質企業在獲得地塊上呈現出“總價低、區位偏、盈利難”的特徵。

目前，品牌規模房企對上海、深圳、杭州等樓市表現較佳的城市仍有較好預期，但對樓市相對低迷城市拿地意願明顯不足。2022年前兩輪集中供地中，青島、濟南、天津等地品牌房企幾乎全部“隱身”。

對中小規模房企而言，或許迎來了在重點城市佈局的發展良機。在2022年濟南、長沙、青島等城市的第二批次成交地塊中，四成以上地塊由僅具備三級或以下開發資質條件的企業競得。地方國企、本地中小企業成為2022年土地市場的拿地主力。

從重點22城整體土地出讓情況看，四級及以下的低開發資質房企拿地佔比在2022年第一批、第二批次中呈逐步上升態勢。尤其是在2022年第二批次，四級及以下的低開發資質房企拿地比例高達11。8%，創下集中供地以來的新高。

較窄的盈利空間考驗低資質房企運營實力

由於一二線城市核心地塊總價高、難度大、門檻高，低資質房企更加偏好低總價、競爭強度稍低地塊，地塊以非核心區域、郊區為主。

另一方面，低資質企業拿地單價卻顯現出持續攀升態勢。從三四級資質房企拿地均價變化來看，從2020年3470元/平方米、3000元/平方米的均價水平，上漲至2021年的4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年的7296元/平方米和6271元/平方米，低資質房企拿地均價愈來愈貴。

此外，2022年，三四級資質房企在郊區拿地比例大幅增加至68%，而在市區拿地的比例下降至32%。

從盈利情況來看，一級資質房企拿地平均房價地價差最大，可盈利性最強，而低資質企業（如三、四級資質房企）多數為剛需專案，拿地平均房價地價差較低，盈利空間相對狹窄，分別為11528元/平方米和10278元/平方米。

狹窄的盈利空間也對此類房企的投資實力、成本控制、銷售去化等綜合能力提出更高要求。

我們預計，短期內市場尚無明顯回暖之下，土地市場仍會保持低位執行，且政策門檻將會進一步寬鬆。

不得不提醒的是，對拿地呈現出“總價低、區位偏、盈利難”特徵的三、四級資質房企來說，未來其地產專案存在一定風險。

四季度，如果集中供地城市拿地門檻仍持續下調，且土地供應依然處“加量不加價”的視窗期，三四級資質房企若能保持拿地定力、積極參拍，仍有競得優質地塊的較大可能性。（中新經緯APP）

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