粵海麗江花園，是珠江新城豪宅窪地嗎？

廣州 | 花城廣場

-超豪宅大戶型的窪地

-進入珠江公園的最低門檻

-未來雙地鐵上蓋的公園物業

好久不見珠城專輯了吧，我停筆了一個多月，埋頭扎入了影片的拍攝中。期間積累了大量對珠江新城各個樓盤的認知，以後還是堅持週末的檔期，我對一些有話要說的重點樓盤，寫文章發表。

你可以把這當作是拍攝手記，或者是雜談。我會有具體產品點評以及市場放盤情況的分析，但是絕對稱不上攻略。本週我寫粵海麗江花園，曾經二次登上《珠城神探》節目的樓盤。最明顯的3個標籤我已經在文章開頭指出，在整個珠江新城裡，它是大戶型佔比非常高的小區。小區體量中型，

總共9棟住宅

，1棟是兩梯四戶的小戶型，其餘8棟都是兩梯兩戶的大戶型。

1、超豪宅大戶型窪地

“珠江新城，四房，144以上戶型，現在折價，但以後能賣出溢價，所以是窪地。”我在圈裡看到珠城業主的分析，個人認為還是有前瞻性的。在房票貸票緊張的當下，一套功能性夠強、又足夠沉澱資金的“真豪宅”，不該因為豪宅稅存在，而限制了價格漲幅。相反，目前的市場供應裡，超豪宅的大戶型單價反而更為友好。特別值得關注的，便是粵海麗江花園南向一線望公園，樓王單位。最近在放售的產品，

單價都不到10w。

頭牌望珠江公園全景，面積192平方米，4房3衛+工人房，售價1900萬；東南向（一線公園景），面積280平方米，5房3廳5衛+工人房售價2788萬。

畢竟，地段與配套幾乎不可複製了。從地理位置上看，粵海麗江花園位於珠江新城東區，可實際上它更像是在中區，中間就隔著一個獵德大道，粵海麗江花園南望珠江公園，在寸金寸土的珠江新城，28萬平方米的城市綠肺顯得格外奢侈，或許這就是世界越繁華，靜謐越可貴的意義所在，它正對著的珠江別墅7500萬起還有價無市。我也在鼓勵我的客戶，手上現金充裕不要懼怕上豪宅。大面積，買。

2、雙地鐵公園物業

粵海麗江花園雖然從地理位置上是屬於東區，但實際上它是非常靠近中區的，只隔著一條獵德大道，可以享受這邊最集中的生活配套。而且它也是未來的雙地鐵站。拍攝當天，我在獵德地鐵站實測，走到樓盤用時11分鐘。到即將開通的13號線二期石牌南站走路不用5分鐘，樓下就是金穗路，交通區位優勢十分明顯。

地標性的小蠻腰，獵德大橋都在視野範圍裡，而且是直接望著珠江公園的。粵海麗江花園是一個典型的城市公園景觀物業。旁邊有一條河涌，直接流向珠江。我之前有發某博，有人評論說這裡靠著河涌很臭，其實現場完全沒味道，保養好得很。

小區綠化率高達34%，也算是有自己花園的小區了，雖然不太大。但是也有游泳池、會所、兒童場地，看起來都是很新淨的，粵海的物業我沒有實際接觸過，看房多次感受雖比不上頤德公館的珠實，卻也跟中海有的一拼吧。可以確定的是，比嘉裕系物業好。

3、坐北朝南的A1棟

雖然廣東人喜歡說以水為財，但是粵海麗江靠近河涌的這一排反而是整個小區裡面價位最低的，如果你在網上看到單價比較低的，有可能是這個方位，因為它不僅是靠著這個河涌，而且它的位置都是偏的。粵海麗江小區是錯開棟的設計，其中只有3棟做到了南北對流。

粵海麗江花園的A1棟非常特殊，它雖然是靠近裡面，但是方位非常正，直接坐北朝南，望向市政公園，且前面沒有遮擋樓距很寬。除此之外，只有最靠近外面的那兩棟樓王，能夠達到這樣的標準。

A1棟最近是有2套不超豪宅的

三房兩衛的正規戶型

去出售，帶有入戶花園，單價其實也已經到了10萬，但是總價只在1200萬左右，這個產品我也帶客戶看過。如果您是1500w以下的預算，想要去找一個自己居住又不超豪宅的三房兩衛戶型，這裡我是非常推薦。

總結

粵海麗江花園是進入珠江公園物業的最低門檻了，當中區的嘉裕公館和中海花城灣已經衝擊13萬，當頤德公館已經總價飆到了3000萬以上，粵海南向望花園一線的位置大戶型單價只需要9萬+元。

當然在成熟的二手市場，

你便宜一定有你的原因。

粵海麗江花園的戶型設計（錯層、大戶型不方正、廁所多）、學位，是制約它價格漲幅的兩大因素。

雖然鼎鼎大名的天河外國語學校就在樓盤的旁邊，但是這並不能給它帶來太多加分，相反學位是這個粵海麗江花園的一個短板。我發現很多客戶跟我看完粵海麗江之後，會跟我說：“覺得這裡好安靜呀”。甚至感覺有一點像養老，而且還有一個客戶說這附近都沒有什麼補習班、培訓班，小孩在這裡都沒有感覺到讀書的壓力。其實可能從這裡開始，你就已經進入到了整個珠江新城東區的比較低密度、放緩節奏的氛圍了。無論如何，六七萬單價的粵海麗江花園已經一去不復返了，如今它依舊偏安一隅，等待著欣賞者買房入住。

珠城置業

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