地產股為什麼漲？還能不能買？一文看懂

作者：龐華瑋

編輯：李新江

2月25日，地產股飆漲，申萬一級房地產指數暴漲6。13%，漲停個股達到13家。

網上流傳著一個段子：“地產研究員紛紛趕回公司，脫下黃外套，摘下袋鼠頭盔，拿出電動車座子下面珍藏多年的研報，眼含熱淚：低估的地產，是A股最後的溫柔。然後牛氣的把頭盔戴到了茅們研究院的頭。”

看完段子會心一笑之後，大家最關心的是：地產股為什麼漲？還能不能買？

對此，21世紀經濟報道記者採訪了多位基金經理。

對於地產股飆漲的原因，基金經理們普遍認為，跟全國多地房地產集中供應土地的政策、市場風格轉換，以及地產股低估值等因素有關。

前海開源基金首席經濟學家楊德龍認為，週四沉寂已久的地產股突然爆發，一方面和政策利好有一定的關係，多地推出土地集中供應的政策可能會降低土地拍賣價格，從而有利於降低房企的成本，對於一二線房企形成重大的利好；另一方面，房地產板塊整體的估值處於歷史底部，無論是市盈率還是市淨率，市銷率都非常低，這吸引了一部分大資金的關注。

楊德龍指出，“相對於銀行股來說，地產股的分紅收益率毫不遜色，對於大資金來說具有一定的吸引力，就像之前銀行股反彈一樣，地產股也迎來了補漲的機會，加上春節之後一些高估值的消費股出現了集體大跌，使得部分資金轉戰低估值藍籌股。對於追求穩定回報的阿資金來說，銀行、地產等低估值藍籌股具備一定投資吸引力。”

私募排排網未來星基金經理胡泊表示：“土地拍賣權從地方收歸中央，未來土地的供應可能集中性的三次供給，對房地產企業資本金的要求較高，效果類似於對房地產行業進行供給側改革，未來房地產行業的利潤率可能會提升，再加上地產板塊估值一直處於低位，因此利好刺激帶動了地產板塊的上漲。”

“房地產板塊大漲表面上是受到集中供地政策等市場傳聞的影響，但是深層原因也是風格轉換的結果，今天除房地產領漲以外，建築裝飾、銀行、鋼鐵、保險，包括一些中字頭的央企等前期低估值的藍籌板塊也都開始走強。”而2月24日安爵資產董事長劉巖接受採訪時說。

玄甲金融CEO林佳義進一步指出，房地產基於估值極低，且龍頭增長還維持在10-20%，本身投資價效比極高。水往低處流，均值迴歸只是時間問題，疊加政策利好驅動，驅動市場資金炒作，導致房地產股普遍大漲。

事實上，對於房地產股的投資，基金經理們操作各異，但大多數接受採訪的基金經理對地產股的長期投資價值存在疑慮。

近日，市場傳播一個興證全球基金副總經理兼研究部總監董承非1月末的內部交流分享會議紀要。

“銀行、地產在我看來是一條路上的資產、最好的地產，保利、萬科，在我看來這個股指水平比銀行龍頭低多了，無論平PE還是PB角度，所以我選擇地產。包括分紅方面，兩個龍頭的地產公司的分紅比龍頭的銀行要高多了，所以我沒選擇銀行。”董承非說。

不過董承非也指出，“但我也不會押得太重。”

對地產股的突然暴漲，胡泊指出，“近期我們觀察到資金有從A股的科技、醫藥、消費以及美股的科技股等核心資產流出，流向順週期的銀行、地產、有色等傳統板塊的現象。但是從近期的歷史來看，房地產板塊表現的持續性不佳，所以房地產板塊行情能否持續還有待觀察。”

林佳義表示：“我們在過去一個季度積極增持AH股房地產龍頭企業，補漲是高度確定性的。但是持續的上漲行情，比較難預期。畢竟地產單價處於泡沫狀態，靜態的絕對低估值提供的極高安全邊際，在地產崩盤的假設中，價效比是要打折扣的。抱團股的崩盤只是時間問題，我們在估值處於溢價狀態就已經清倉，新的配置機會估計要跌一兩年之後才能等到。

劉巖指出：“我們從去年年底以來，就已經逐漸將投資重點慢慢調整到順週期及以銀行、基建為代表的低估值板塊上面。”

不過，劉巖認為，“房地產板塊短期因為估值低估有反彈的需求，但是值得注意的是長遠來看受到國家地產調控宏觀政策的影響並不具備太長期的投資價值。”

龍贏富澤資產總經理童第軼指出：“房地產板塊全面異動來自於突發政策的直接推動，更多為短期市場情緒的集中釋放，其行業能否真正迎來行業拐點或有效改善仍需觀察和探究。”

“我認為房地產板塊在這個位置具有一定投資價值，整體板塊處於估值較低分位，又具有一定預期，屬於目前配置價效比較高的辦理。這也體現了我對近期行情巨大波動的應對邏輯，減持高位的前期熱門行情，整體思路轉向防禦，尋找配置價效比較高、安全邊際較高的品種進行配置。”童第軼說。

上德谷投資董事長趙立松表示：“房地產板塊上漲跟房地產集中供應土地有關，這個政策出來以後市場預期對房地產股有一定的積極刺激作用。但我覺得這只是一個短期現象，長期的趨勢還是要看基本面，房地產的板塊的基本面還是沒有變化。”趙立松說。

楊德龍說：“展望未來，房地產調控的政策不會發生很大的改變，房住不炒的調控政策還會堅持，那這樣的話，從政策面來看，房地產上漲的持續性並不是太強，但是由於地產屬於權重板塊的上漲，有利於指數的企穩，同時帶來一定的賺錢效應，建議投資者可以關注地產短期的反彈機會，但對於調整到位的消費白馬股可以重點關注，從長期來看，A股市場的慢牛長牛行情格局沒有改變，而經過調整之後，一些業績好的白馬龍頭股，已然具備長期的投資價值。”