中交簽約信達 逐漸跑通的代建生意還有哪些新樣式？

觀點網 中交地產的代建業務始於2019年，彼時，現董事長李永前才從綠城中國執行總裁的崗位調回擔任總裁。

至今，代建在中交的業務當中似乎剛剛進入起步階段，僅佔營收0。05%。

10月18日，中交地產官微宣佈，與信達地產將展開戰略合作，中交地產黨委書記、董事長李永前表示，中交地產和信達地產在房地產及城市綜合開發運營領域各有所長、優勢互補。

信達地產黨委書記、董事長石愛民則表示，信達地產堅持協調成長和良性互動的發展模式，願意攜手中交地產在房地產紓困類代建專案、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域全面展開戰略合作。

代建行業中頭部企業優勢明顯，專案競標激烈，而中交地產與逐漸跑通“接管+代建”紓困模式的信達系合作，可以說向前邁了一步。

中交的代建

關於代建業務，中交地產官微當中除了與信達合作的訊息，最新動態是代建專案重慶科學城鳳璽臺第5次開盤，該專案是重慶科學城城建開發，中交地產代建，9月兩次開盤均售罄。

更早一步的動態是，5月初，剛辭任世茂集團原副總裁、華北區域董事長劉輝入職中交地產，在代建板塊出任總經理。

再往前推是3月29日，中交地產在集團內部成立“中交代建全產業發展聯盟”，旨在打通中交地產房地產代建業務的全服務鏈條，從地產代建、前期諮詢、設計、資本、施工直至銷售代理、商管和物業管理等方面，形成標準化的產業鏈平臺。

中交地產正式宣佈進入代建業務是在2020年3月13日，完成註冊中交地產管理集團，並對標學習綠城管理。

但據中交地產官微，其代建業務始於2019年，彼時李永前才從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地產擔任總裁。

根據2019年中交地產總體戰略部署，已提出由投資開發向代建業務轉型，2019年9月李永前在視察深圳公司時，也明確提到希望爭取當年內代建專案零突破。

2019年第四季度及2020年上半年投資工作任務分解中亦有涉及到代建業務，彼時李永前提出6個1工程，即未來兩到三年實現落地高階養老專案、TOD專案、產業園、物流地產、城市更新方式落地的文創專案，以及融資代建專案各一個。

在過去，中交地產在戰略裡提到的更多是“融資代建”一詞。

據瞭解，相比於“純代建”模式，融資代建模式需要代建方借款給專案方，或者用公司自身信用背書，擔保或抵押幫專案方融資。而大多數專案都是因為資金問題而無力開發，融資代建也因此承擔了高級別的融資風險。

直至今日，城投平臺開發專案、保租房專案、房企紓困專案已催生大量代建需求時，代建在中交地產的業務版圖裡僅佔營收0。05%。

據中交地產中報顯示，物管和房開營收增幅均有翻倍，代建增長相對緩慢。具體來看，截至2022年中期，代建管理費收入約為603萬元，去年同期約為498萬元。合約負債一欄中的預收代建費也僅518萬元。

顯然，中交的代建業務似乎還在起步階段。

信達的優勢

通常來說，代建分為三種模式，政府代建、商業代建、資本代建。目前從行業走向看，紓困類專案代建將是未來2-3年房企的主要業務拓展方向。

紓困類專案首先包括政府、城投平臺的“保交樓”專案，其次還包括信託、私募、AMC等投資機構的不良專案，另外還有中高風險房企的專案紓困與代建業務。

而今年信達系接手的恆大安徽陽光半島、佳兆業廣州南沙悅伴灣相繼落地後，其“接管+代建”紓困模式逐漸跑通。

8月26日，信達地產公告指，擬以約1。57億元收購融創鑫恆投資集團有限公司持有的合肥融創政新置業有限公司50%股權及對應債權，收購預計可產生投資收益約2。26億元。

9月1日公告則指，擬攜中國信達、信達資管斥資53。91億元成立合夥企業，共同投資武漢區域某專案。

合夥企業總認繳規模為53。91億元，其中中國信達作為有限合夥人認繳28。2億元，佔合夥企業規模的52。31%，安徽信達房產（信達地產平臺公司）作為有限合夥人以自有資金認繳5億元，佔合夥企業規模的9。27%，並對專案提供開發建設管理服務。

同樣的，9月9日信達地產公告，全資子公司安徽信達房地產開發有限公司與公司關聯方中國信達資產管理股份有限公司及其下屬公司信達資本管理有限公司，共同參與認購蕪湖天縱達信投資合夥企業份額。

合夥企業總認繳規模為19。16億元，其中普通合夥人信達資本認繳出資100萬元，佔合夥企業規模的0。05%；中國信達作為有限合夥人認繳出資8。5億元，佔合夥企業規模的44。36%；安徽信達房產作為有限合夥人認繳出資1。3億元，佔合夥企業規模的6。79%，並對專案進行聯合開發建設。

三個專案信達地產均以小額出資進行代建，藉助母公司資金實力與債務重組經驗進行。

目前各家房企跑步入局代建行業，據統計，發展代建業務的品牌房企共30多家，即便是處於債務重組階段的華夏幸福也設立了代建子公司。

但據機構觀察，行業仍然呈現分化，頭部代建房企競爭優勢明顯，大部分房企因為競標環境競爭激烈，獲取代建業務較難。

在這種情況下，信達地產在專案獲取上和資金實力上有天然優勢。

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