一瓶茅臺酒，貴過樓面價

文/樂居財經 靳文雨

近段時間，茅臺大手一揮，財大氣粗地辦了三件大事。

上市平臺貴州茅臺（600519），實施了自上市以來的首次特別分紅，金額為275。23億；它還披露近35億投資計劃，其中25。34億用來購買建設用地。

短短几天后，茅臺便花了10億，在遵義底價拿了兩宗商住地。

如果按照最高1。6的容積率測算，茅臺拿下的地塊，樓面價只有約2325元/平方米，甚至還沒有黃牛加價後的半瓶茅臺貴。以至於有股東一邊拿著分紅，一邊喊著：“茅臺佈局房地產，是喝多了？還是錢太多了？”

擁有35倍市盈率的茅臺，看中眼下只有幾倍市盈率的地產行業，屬實有點不可思議。

但茅臺對地產，早已有佈局心思。10年前，茅臺置業順勢而生，開始承接貴陽專案的投資開發，正式進軍房地產。然而，此後茅臺的地產生意並沒有掀起太大的水花。

眼下，房地產行業還未完全走出陰霾，業績下滑、爛尾樓業主停貸等難題仍然橫亙眼前，剝離房地產業務成了多家企業最佳化資產結構的首要選擇。但茅臺卻在此時義無反顧跳入地產火炕，其究竟有何意圖？

抄底拿地

茅臺此次拿地的主體公司，為遵義文康置業發展（簡稱“文康置業”），11月23日才剛剛成立，法定代表人為劉世仲，註冊資本為11億元，由貴州茅臺酒廠（集團）置業投資發展（簡稱“茅臺置業”）全資控股。

而茅臺置業則是茅臺集團進軍地產投資領域的平臺，致力於城市基礎設施建設、大型綜合商業地產等方面的開發、經營，成立於2012年，註冊資金15。56億元。

樂居財經注意到，文康置業在最初的名稱為“貴州茅臺酒廠（集團）遵新文旅康養產業發展有限公司”，成立5日後才變更為現名。由此可以猜到，茅臺置業成立該公司的出發點是想發力文旅健康產業。

據瞭解，這兩宗地均位於遵義市新蒲新區播州大道南側，對應宗地面積為156962平和126373平，起拍價分別為5。84億元和4。7億元。此次文康置業以底價拿下，如果按照最高1。6的容積率測算，樓面價只有約2325元/平方米，甚至還沒有黃牛加價後的半瓶茅臺貴。

為何茅臺要在此時選擇進入房地產？

有人說，它充當著“救世主”的角色。

一直以來，土地出讓為主的政府性基金收入，都是各地財政資金的重要補充。但是因為房地產形勢不好，遵義當地土地也很難賣出去。這時，茅臺在年底賣地，幫著當地衝刺了一波KPI。

還有人說，企業就是企業，都是逐利的，茅臺賣地就是為了抄底。

10月底以來，政策面利好訊息不斷湧來。文康置業的成立恰逢“金融十六條”出臺的那幾天，此後更是有信貸支援、債券融資、股權融資的“三支箭”，為房地產市場不斷注入強心劑。而茅臺也是看到了市場逐漸回暖的風向，主動站了出來，掏出真金白銀來佈局房地產。

對於茅臺來說，大手一揮豪情拿地的背後，充裕的現金流發揮了不小的作用。

貴州茅臺三季報資料顯示，前三季度公司實現營收871。6億元，同比增16。77%；實現歸母淨利444億元，同比增19。14%；經營活動產生的現金流量淨額為94。05億元。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，在消費不振的情況下業績增長持續乏力，而此時將相對豐沛的現金流與現金儲備投入正處於市場低潮期的房地產領域，也不失為低風險的投資機會，此時逆勢入局房地產行業，也是為企業創造新業績和新增長點的一個較好選擇。

十年再出手

白酒生意做得風生水起，在房地產領域，茅臺也並非是個新手。它進軍房地產的棋子，在十年前就已佈下。

在2009年度茅臺酒經銷商會議上，茅臺原董事長袁仁國在接受媒體採訪時曾表示，已經做好進軍房地產市場的準備。

而後在2011年，袁仁國喊出了口號，“茅臺在釀酒產業外，房地產也將會成為茅臺多元化的目標”。當年，茅臺先後拿下兩個房地產專案，其中之一是位於北京的北環中心一二期，茅臺在2011年購入該資產，將其中4層樓留下自用，其餘28層樓進行出租。

此外，其還於2011年以3。66億元的價格競得一宗貴陽商業專案地塊。這一專案業態覆蓋寫字樓、酒店等，投資額約7億元，後來被建成貴陽茅臺國際商務中心，於2014年入市，茅臺集團將其稱為“跨界進軍中國房地產市場的首部精品鉅作”。

2012年，茅臺置業順勢而生，開始承接貴陽專案的投資開發。該公司也被業界視作茅臺集團正式拉開入局房地產的序幕。

樂居財經查閱發現，除去最近新成立的遵義文康置業外，當前茅臺置業旗下還有兩家“涉房”子公司，分別為貴州茅臺酒廠（集團）貴陽高新置業投資發展（簡稱“高新置業”）和貴州茅臺酒廠（集團）三亞投資實業（簡稱“三亞實業”）。

這兩家子公司分別成立於2012年和2013年，註冊資本分別為1。42億元和9。96億元。其中，高新置業對應的專案是茅臺國際商務中心，而三亞實業則是茅臺進軍三亞市場的主體。

2012年，恰逢三亞熱度大增，國內遊客瘋湧而入三亞。茅臺也看中了這片熱土，並於當年8月以9。4億元競得三亞市海棠灣C6片區D-3-6地塊，預計投資約22億元，佔地300餘畝，總建築面積150673平方米，意在打造高階旅遊度假村，由三亞實業負責。

不過，相較於白酒上的得心應手，茅臺在地產上顯得生疏。三亞度假村專案多年來並未開業，並且在2013-2014年的兩年間，收到了海南省七連罰。2017年，茅臺曾對三亞專案責任單位及負責人進行問責，多位領導被直接免職。

據市場傳言，茅臺這個在手中捂了十年專案，正緊鑼密鼓地進行開業籌備，預計將於今年年底正式開業。

實際上，除了三亞和貴陽以外，茅臺集團還有不少房地產專案開發，卻並沒有過多的被外界熟知。例如，它曾資879萬歐元收購了法國巴黎的一處房產，作為公司歐洲業務拓展機構，還以2000萬歐元的對價收購了法國羅蒂尼酒莊。

茅臺集團上一次大動作佈局房地產領域，是在兩年前。當時，茅臺集團董事長高衛東親自接見了萬達王健林、綠地張玉良、格力地產魯君四等房企一把手。

2020年8月，茅臺和萬達達成共識，表示要在產品推廣、文化傳播以及工業旅遊開發等方面廣泛合作。9月，茅臺置業與格力地產在茅臺國際大酒店簽署戰略合作協議，主要涉及茅臺在格力地產免稅平臺的產品合作及地產文旅產業兩大板塊。

同時，茅臺於9月與綠地達成合作共識。綠地希望藉助茅臺集團在貴州的影響力，在當地可以拿到更多價格優惠的專案，同時也參與了貴州建工的混改，進一步深化基建領域專案的合作。茅臺方面則希望鞏固與綠地的國際商貿展銷平臺，搭建聯盟渠道。

值得一提的是，雖然在房地產領域佈局多年，但茅臺打造的住宅專案並不多。今年1月，茅臺旗下第一個商品住宅專案貴陽茅臺廣場才正式開盤，推售561套住宅，包含建面約130-190平方米大平層、130平方米複式，毛坯交付，均價約1。3萬元/平。

但在開盤當天的推售結果不算理想，據克而瑞貴陽資料顯示，貴陽茅臺廣場開盤當天僅實現62套去化，去化率為11%。

酒企地產歸去來

事實上，曾經房地產瘋狂生長的年代裡，人人都想入市淘金，掙快錢，酒企也不例外。

在白酒行業，如金種子酒、瀘州老窖、水井坊、酒鬼酒等上市企業，都曾在2005年前後都入局房地產領域。其他酒企更是趨之若鶩，如青島啤酒也於2010年開始多次拿地，挺進地產江湖。

然而，當大潮退去的當下，地產調控形勢嚴峻，加之房地產屬於資金密集型產業，佔用資金量大，越來越多酒企將地產業務視為“燙手山芋”。近年來酒企“退房潮”頻頻出現，僅在十幾年間，這個行業就發生了風起雲湧的變幻。

如在去年低，“牛欄山”剝離了虧損的地產公司。彼時，其上市主體公司順鑫農業公告稱，為聚焦主業，擬透過產權交易所公開掛牌轉讓全資子公司順鑫佳宇房地產100%的股權。在此之前，該公司旗下的地產板塊在5年虧損超15億。

而更早之前的2010年，我國房地產曾迎來史上最嚴調控政策，當時就有不少酒企大佬們開始從地產領域“逃離”。

2007年12月，瀘州老窖為了集中現有資源做強白酒主業，曾將持有的瀘州老窖房地產4900萬股股權轉讓給瀘州老窖集團；2010年7月，金種子酒透過關聯交易，將房地產業務轉給金種子集團，實現了上市公司全線退出房產行業。

2011年中，酒鬼酒也曾以公告的形式對外宣佈，在投資房地產3年後，將其手持某房地產公司20%的股權轉讓，剝離房地產業務；同年11月，水井坊公告擬剝離郫縣房地產開發專案。彼時，水井坊董秘稱，公司將專注酒類業務，不再從事房產業務。

雖說賣一套房不知能抵賣多少瓶白酒。但是從毛利率來看，近幾年，幾家頭部酒企的毛利率均在75%以上，而地產行業高排名房企的毛利率卻僅有30%左右。茅臺酒作為貴州茅臺的拳頭產品，毛利率更是高達90%，且在市場上常常“一瓶難求”。

酒企跨界本是為了增加企業營收，促進企業向各行業多元發展，但多家酒企用事實證明了，跨界地產還真不如賣酒賺錢。

有意思的是，在酒企紛紛逃離地產行業的同時，如眼下逆勢進軍的茅臺一樣，還有綠地、融創等也曾地產公司卻接連宣佈加入“酒局”。

而對於此次茅臺發力房地產業務，柏文喜並不看好。他認為，茅臺跨界發展房地產的動作確實屬於一種分散風險的投資。不過因為茅臺在地產開發與投資領域缺乏經驗，而地產行業屬於強週期的資金密集型行業，茅臺作為國企也缺乏足夠靈活的決策機制與風險承擔能力。

【關注百家號樂居財經，洞悉房產市場風雲變化。】

文章來源：樂居財經