踩盤日記｜解密濟南老城區樓盤——金科集美天悅

老城區作為一個城市居住的核心地段，向來也是房企發力的據點。2020年濟南老城區有十餘個專案面世，這些專案的體量整體來看都不大，這與老城區土地資源的稀缺性分不開。

相較於二環內老城區成熟且飽和的居住狀態而言，臨近二環區域的樓盤也是很多人關注的熱點。從今年入市的新樓盤來看，濟南二環附近的新樓盤不斷湧現，今天我們來到了二環東附近的金科集美天悅。

（二環東路高架）

提到這個盤很多購房者可能還不熟悉，但如果說到位置在汽車東站附近、緊鄰七里河路，對於居住在濟南的很多人來說就一目瞭然了。濟南汽車東站緊鄰二環東路高架，是很多外地人來濟的第一換乘站，在這樣一個四通八達的交通樞紐點，

金科集美天悅到此距離不到1公里

，在區域上獨佔了老城區的優勢，在交通上也非常便利，南側即為濟南東西主幹道工業南路，東側可以直接上二環東高架，交通條件非常便捷。

（金科集美天悅4#樓）

從金科集美天悅樓盤所在地來看，

位於濟南中央商務區、洪家樓商圈和燕山商圈三大商圈的交界處，甚至向西還可直達泉城路商圈

，是目前二環東片區最具價值的成熟板塊。同時，作為老城區向東部新城區過渡的紐帶，金科集美天悅佔據了獨有位置。

— — — —

— — — —

在二環東路與工業南路交叉口沿工業南路東行700米，到達七里河與工業南路交會處北行200米路西即為金科集美天悅的售樓處。售樓處緊鄰七里河路，而七里河路作為一條城市支幹道，平時來往的車輛也不多，整體環境不會太嘈雜。整體來看，

專案整體情況剖析

（恰好避開了中央商務區嘈雜的人流），距離茂陵山公園也僅有數百米。

（專案區位）

從專案周邊的佈局來看，南側即為山東省外運宿舍，東側為環東新苑小區、公交公司宿舍、七里河單位宿舍、三箭單位宿舍，北側為百花小區和七里河小學，西側緊鄰窯頭大溝，再往西為葡萄園小區和齊魯工業大學葡萄園宿舍，金科集美天悅整體位於各個單位宿舍的環繞之中，緊鄰的多為居住社群，周邊社群氛圍濃郁。

（專案情況）

具體來看，金科集美天悅專案佔地面積為44851平方米，總建築面積為18萬平方米，算是主城區內的小體量專案。2019年5月17日，金科以106746萬元競得該宗商住混合地塊，樓面價為7000元/平方米。根據掛牌檔案，小區內需配建面積約20000平方米的安置房，濟南城投集團以17359元/平方米的價格回購。

根據規劃，金科集美天悅小區的1#樓為50米商業配套高層，3#樓、12#樓為物業管理用房、換熱站，其餘9棟為住宅專案，共920套住宅房源。其中，2#樓為25層+26層、4#樓為12層、5#樓26層、6#樓為17層+22層、7#樓為18層、8#樓為18層+26層、9#樓為25層、10#樓為20層、11#樓為18層。

（社群樓座分佈圖）

需要注意的是，

專案距離二環內百花公園不到1公里，距離東邊的中央商務區不到2公里

。這樣會造成很多房源的採光不足，從公示的不利因素來看，2#樓和6#樓均有日照採光不達標的房源，具體包括2#樓西單元中東戶1-2層、西單元中西戶1-3層、西單元西戶1-7層；6#樓東單元東戶6-10層、東單元中西戶5-9層、東單元西戶5-9層、西單元東戶1-9層，

專案住宅地塊的容積率為2.8，屬於高密度居住區

。

此外，專案的5#樓、9#樓、11#樓為百花小區的拆遷安置房，根據置業顧問介紹，政府回購140套房源安置百花小區的兩棟拆遷業主，

總共40餘套居住公寓， 佔比達5%

，這3棟樓上的剩餘房源將會以略低於其他樓棟的價格進行對外銷售。

目前，專案4#、6#樓已經開盤，從銷控情況來看價格在21000元/平方米-22000元/平方米左右。10#樓正在蓄客，將於近期開盤。

其中大概有120戶左右為安置房

— — — —

作為近老城區的專案，以地緣性的置業需求居多，很多置業者都希望透過改善原有的老破小居住環境，金科集美天悅恰好主打的也是改善型產品，戶型面積段主要為114-176平方米的三室及四室房源。

（123平方米三室戶型）

（113平方米三室戶型）

從開盤的樓棟來看，4#樓小高層為2梯4戶設計，其邊戶為123平方米的三室戶型，整體呈現出南北長東西短的特點，這種戶型設計在講求大開間、小進深的當下早已退出市場。雖然兩個臥室是南向，但其客餐廳卻是在中間位置，對於現代人的居住習慣來說就是一大槽點。反而中間戶113平方米的戶型較為中規中矩，雖然也不是南北通透，甚至於廚房窗戶還是側開，但與邊戶相比已經較為方正。

（176平方米四室戶型）

（132平方米三室戶型）

（117平方米三室戶型）

6#樓的22層產品為2梯4戶設計，其邊戶為132平方米的大三室戶型，中間戶為117平方米的小三室戶型，這兩個戶型整體來都非南北通透，側開的窗戶也降低了室內採光和南北通風的效果。比較受歡迎的戶型為6#樓17層的房源，該單元為2梯2戶設計，只有176平方米的四室單一產品，該戶型南北通透，且四室朝陽，是金科集美天悅中的明星戶型。

（143平方米四室戶型）

（117平方米三室戶型）

即將開盤的10#樓，其邊戶為143平方米的四室房源，中間戶與已經開盤的6#相同均為117平方米的三室戶型。這棟樓的整體戶型設計都不是理想的南北通透，餐廳空間的採光上會受一定影響。

為何金科集美天悅佔據了優質的地段，設計的戶型產品卻略有不足呢？根據從業多年的設計師劉敏（化名）介紹，“大面寬（大開間）的戶型設計越來越受置業者的追捧，因為這樣的戶型不僅採光充足，南北通風的效果也非常好。從金科集美天悅專案的整體戶型來看，176平方米的四室屬於小區內的稀缺房源，多數戶型設計都存在一定的缺點。其實，開發企業也並非不想做好的設計，但

— — — —

。就以金科這個專案舉例，試想一下，一旦將4#樓的123平方米的三室房源拉寬到3室甚至是4室朝南，那麼5#樓的位置勢必要西移10米-15米，牽一髮而動全身，這樣一來就會影響8#樓的採光和10#樓的樓座位置，所以在小區整體容積率的控制下，這樣的產品設計已經是最優方案之一。”

改善型產品，戶型設計略不足

受到資金成本、規劃設計等方面因素的影響，想要每棟樓都設計成很完美的戶型非常難

對於濟南的一些“網紅盤”來說，要麼位置好、配套全，要麼產品佳、價格優。對於金科集美天悅來說，從專案區位上來看，地段確實非常優越，但最為尷尬的也是這一點，專案與歷下區僅一路之隔。

（工業南路的歷下小廣場）

眾所周知，很多在老城區置業的人群最看重的就是教育設施。而在濟南各區縣中，歷下區的整體教育環境和政策又優於其他區縣，所以歷年來歷下區的房價水平也是濟南各區縣中的榜首。金科集美天悅專案雖然在地緣上能夠享受到周邊各大商圈的輻射，但對於劃片入學的硬指標來說，被生生的劃在了歷下區的“門外”。

（社群簽約學校）

為了彌補教育資源的短板，金科集美天悅簽約了歷城二中&稼軒中學。作為歷城區的優質教育資源，近年來歷城二中的合作辦學模式被越來越多的開發商引入新建小區，最知名的當屬歷城二中在永珍新天中的操作模式。透過諮詢置業顧問，

— — — —

，至於教學理念等方面“仁者見仁智者見智”。

（窯頭大溝現狀和效果圖）

據置業顧問介紹，專案緊鄰的窯頭大溝也於近日開始設立圍擋，由濟南城建集團建設成全福濱河景觀廊道。如今，歷下部分的景觀帶已經修建完善，歷城部分一期即為金科集美天悅專案西側，待景觀帶建成後，小區西側還將開放一處人行出口，方便社群業主休息娛樂。

（智慧社群模擬）

— — — —

整體來看，金科集美天悅作為近老城區的專案，地段位置優越卻享受不到歷下區的教育優惠政策，是為遺憾一；產品定位為改善卻多數戶型都有槽點，是為遺憾二；社群容積率過高，3樓棟採用了高低配設計，在住舒適度上會略有不足是為遺憾三；價格與中央商務區相比不佔優勢，是為遺憾四。但另一方面，金科為了改善居住情況，後期在物業設定的智慧社群大系統，可以實時監控社群內的情況，以現代科技來彌補其他不足，後期或將會帶來不錯的居住體驗。