開發商：消費者不可能算清公攤面積 那46%公攤面積能否解除合同

110平方米的房子，套內面積僅有61平方米，46%的公攤面積衝擊了大眾的眼球，買一套房子，結果公攤了半套房子的空間，讓網友直呼：超出常識，離了個大譜！

據瞭解，一般多層住宅的公攤面積約在10%至13%；18層以下的板式住宅公攤約在13%至15%，點式的樓盤公攤大多在15%至17%，而30層以上的住宅因為電梯數量增多，公攤通常都在25%左右。

而該業主在購房時，售樓處工作人員口頭承諾的公攤面積是31%，合同顯示套內面積為75平方米，而實際只有61平方米。開發商的解釋是，差值體現在牆體的厚度上，外牆的一般厚度計入套內建築面積，這屬於公攤面積。

這就引發了民眾關於公用建築面積的討論，這些面積的計算方法有沒有具體的規定？該如何計算？

根據《商品房銷售管理辦法》明確規定，商品房建築面積由套內建築面積和分攤共有建築面積組成。而根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，商品房買賣所簽訂的購銷合同應明確載明購房者所購置商品房的建築面積，並註明該商品房的實得面積，及合理分攤的公用建築面積。

而該業主的合同顯示套內面積（實得面積）為75平方米，而收樓時卻只有61平方米，開放商方面解釋的，差值體現在外牆厚度。但依據《商品房銷售面積計算及公用面積分攤原則》，外牆的牆體水平投影面積一半屬於公用建築面積，所以牆體的差值不應該在套內面積中體現。且依據銷售人員的口頭承諾31%的公攤面積，該合同屬於在欺詐情況下籤訂。

根據我國《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

1。 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2。 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

3。 以合法形式掩蓋非法目的；

4。 損害社會公共利益；

5。 違反法律、行政法規的強制性規定。

此事中，房屋的公攤面積從購房前約定的31%到收樓時的41%，套內面積從75平方到61平方，明顯違背了平等交易原則，存在以欺詐手段訂立合同，所以購房者可以要求該合同無效，請求開放商返還所繳納的全部費用。

那麼，消費者能否自己算清楚自己所購房的公攤面積呢？開發商直說，不可能！確實，在現實中不太可能實現。

首先說一下比較容易計算的套內面積，其包括套內使用面積、套內牆體面積（不含外牆）、陽臺建築面積。這是我們居住使用的實際面積，還比較容易計算。

而公攤面積包含電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、警衛室及其他功能上為業主服務的公共用房和管理用房的建築面積，以及分隔牆、外牆等牆體的水平投影面積的一般。所涵蓋的建築面積比較多，所以消費者很難計算公攤面積，只能在購房時諮詢相關工作人員，詳細瞭解，簽訂合同時約定套內面積及公攤面積。但是大多數情況下，消費者容易被各種專業術語繞暈，導致購房時，在公攤面積上吃虧。

公攤面積的計算方法太過專業，涉及的資料也較多，消費者難以分辨，也給了開發商和測量機構提供了漏洞。有專家呼籲取消公攤面積，公攤面積難以經過實測去判定，也讓購房的消費不那麼透明，取消之後，消費者購房的壓力確實小了，踩坑的機率也直線下降。不會再出現花了錢，但是三分之一是為了公攤的情況。那取消公攤面積，它會帶來哪些不利影響呢？

實際上，公攤面積的存在不是孤立的，它不僅僅是工程建設時消耗的費用，它還跟裝修費、物業費、供暖費等等費用捆綁，存在於房屋的整個生命週期。取消公攤面積後，業主入住的管理、小區維護還有安全責任等等問題也亟待解決，購房者難以組織管理，會影響後續入住的品質和生活。

就現今情況而言，公攤面積率的高低直接影響購房者的生活，在建築面積確定的情況下，公攤小的，意味著小區的舒適度較低，品質高的小區，公攤率也會隨之增加，因為公共區域更寬廣、電梯更寬敞，人的生活體驗也隨之上升，生活也更加舒適。