保利發展反常態頻繁補血 30天拋243億元融資案

本報記者 王麗新

在境內外融資緊縮環境下，保利發展一反常態，僅11月單月就成功發行兩筆中期票據，合計規模為45億元。另外，11月下旬，保利發展接連丟擲了兩宗融資方案，擬發行98億元公司債，以及100億元規模的租賃住房資產支援證券化產品。

11月30日晚間，保利發展公告表示，擬發行租賃住房資產支援證券化產品，發行規模不超過100億元。而11月22日，公司就已宣佈擬發行不超過98億元的公司債券，期限不超過10年（含10年）。頻繁補血背後，究竟是“儲糧”發力還是償還債務？

“近期，部分國企及大型房企在公開市場發債融資，說明融資端政策正從偏緊迴歸正常的方向發展。”同策研究院資深分析師肖雲祥對《證券日報》記者表示，透過融資補血，利於緩解資金壓力。同時，增強企業市場競爭能力，可抓住拿地視窗期備貨，投資佈局更具優勢。

拋百億元融資大單

“三道紅線”之下，截至9月30日，保利發展剔除預收賬款資產負債率65。62%，淨負債率67。62%，現金短債比2。32。雖然淨負債率及現金短債比情況較上半年有所弱化，但仍處在綠檔。

記者據公開資料不完全統計，今年以來，保利發展在短短11個月發債8項、票據4項，總規模已達181。9億元，發行利率水平在3%-4。5%之間，若加上已經丟擲的兩宗合計198億元擬融資方案，發債規模和頻率都遠勝以往。

11月30日公告顯示，保利發展資產支援證券化產品擬發行規模不超過100億元，直接或間接認購次級資產支援證券化產品，認購比例不超過資產支援證券化產品規模的10%，初步選定廣州天悅養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、瀋陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等專案作為首次資產標的，首期發行規模約10億元（具體根據發行情況確定）。

關於發債目的，保利發展稱，為提升公司自持物業的運營效率，探索創新型資產運作。除了該筆融資計劃，其他已經發行或擬發行的公司債及中期債券，用途多是償還債務、補充流動資金及其他用途。

“近期債券市場融資開閘，主要物件是央企、地方國企和地方城投平臺，主要目的是在城市更新、老舊小區改造、區域開發基礎設施、公共服務等領域補短板，需要這些企業去落實。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，在流入房地產領域融資受到限制的前提下，低成本資金和寶貴的新增融資或將優先配置給這類企業。

不過，對於保利發展大手筆融資的另一大用途，匯生國際資本總裁黃立衝向《證券日報》記者直言，可以用於購置其他房企為求生甩賣的資產。頗值得一提的是，今年9月坊間傳聞雅居樂將被保利收購，近期已經完成盡調。隨後，雅居樂稱該訊息完全不實。

拿地勢頭頗猛

實際上，2017年，保利由守轉攻。銷售額提升，拿地激進，當年拿地金額2765億元，佔銷售額近九成。新任管理層上位後，融資補血、拿地勢頭仍頗為積極。

為了達到行業規模前三的目標，保利發展在土拍市場頻繁舉牌。根據中指研究院2021年前11個月房企拿地排行榜顯示，保利發展僅次於碧桂園和萬科，位列第三位，拿地金額為1119億元，緊隨其後的是中海地產、華潤置地、綠城中國等國資房企。

在土拍市場遭遇寒流的當下，保利發展拿地成本並不高。根據評級機構測算，今年上半年，在保利發展拿地金額中，集中供地佔比42。6%，一批集中供地中拿地平均溢價率15%，與22城基本持平；二輪集中供地新增地塊6成底價成交，平均溢價率12%。三輪集中供地還在進行中，保利發展已在南京等城市有所斬獲。

“部分民營房企暴露信用風險後，融資多數陷入停滯，國企在融資端和拿地端實力都在提升，這將改變未來房地產市場競爭格局。”李宇嘉直言，如果重啟併購貸，且併購貸不計入“三道紅線”融資規則，有實力的房企將會加大兼併弱房企的力度，部分國企地位將得到進一步提升。

“信用債市場的存在，給予大中型房地產開發企業以長期限，低資金成本，用途限制較少的增量資金，進而在土地市場具備極強的競爭力。”中信證券在一份研報中稱，但是，即便房地產信貸有所恢復，境外的投資者對地產主體信用的信心很難恢復，境內信用債市場的信心也會受到打擊，市場化發行的難度可能增加。

換言之，誰能在這個市場環境中率先以低成本獲得融資補血，便可低成本斬獲土地，將在未來市場中爭得更大話語權。不過，中信證券在上述研報中也提示了風險，比如大多數大中型地產在未來一段時間都要面臨或大或小的，以經營性現金流償還債務的情況。而鑑於樓市遇冷，專案層面向總部層面的現金“逆流動”並不順暢，則增加了大企業的挑戰。

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