貝殼杭州小課堂：高評套貸買來的房子有什麼風險？

01

案情回顧

Law

案例一

A公司由於資金壓力與其合作方小王協商，雙方以簽訂商品房買賣合同的形式向銀行申請個人住房貸款。主要目的是公司提前回籠資金。雙方協商貸款的借款本金和利息均由A公司支付。小王未支付過涉案房屋的任何款項，涉案房屋一直由A公司實際控制和使用。

小王卻主張該房屋是A公司老闆對其的獎勵，房貸由A公司支付，到還貸時間向其貸款賬戶打款用於支付和還款。還款到期後房屋歸小王所有，期間該房屋由A公司使用。

法院結合證據認為，小王的主張沒有任何證據進行支援，且其亦不持有商品房買賣合同、首付款收據、發票、個人住房借款合同、個人貸款結清證明等房屋交易過程的重要材料原件，也無證據證明其向A公司主張過返還房屋或過戶。A公司作為合同的主體，自認其騙取銀行貸款而與小王簽訂商品房買賣合同這一對其不利的事實。結合本案具體案情，法院最終認定小王與A公司簽訂的商品房買賣合同系以合法形式掩蓋非法目的，並非雙方的真實意思表示，應屬無效。

案例二

小買與小賣透過中介公司簽定《房地產買賣中介合同》，約定購買價值為166萬元的房屋，但小買為了多貸款，在協商取得小賣的同意後將房價做高至220萬元。多出的部分貸款在下達小賣賬戶當日返還給小買。但小賣收到房款後卻只退還了部分多餘資金給小買，其餘部分資金一直拖欠未退還。於是小買將小賣訴至法院要求退還多餘資金及利息。

法院認為，買賣雙方簽訂的房屋買賣中介合同是雙方的真實意思。但雙方約定的購房價格條款因是小買為套取銀行貸款所作的約定，該條款違反法律規定屬無效。合同部分無效後，因該合同無效條款取得的財產應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。小買基於房屋買賣合同中無效條款的約定，向小賣多支付的部分，小賣應當予以返還。

02

歸納總結

Law

同是“以合法形式掩蓋非法目的”合同效力卻不盡相同。

本文案例一屬於為騙取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同，雙方並沒有房屋交易的目的，此種合同的無效是整體上的無效。

本文案例二中做高房價是為了多貸款，但雙方房屋交易的目的是真實的，此種合同的無效只是部分條款無效，合同整體還是有效的。

03

法條依據

Law

1。《合同法》第五十二條 合同無效的法定情形：

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

2。《合同法》第五十六條 合同自始無效與部分有效：

無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

04

溫馨提示

Law

在房屋買賣合同套貸過程中，因經濟利益誘惑較大，容易出現一方經受不住誘惑意圖侵佔另一方財產的情形。無形之中增加了不安全的隱患，亦會帶來不必要的訴訟風險。

房產經紀法服在此提示您：

套貸行為不可取，誠信貸款是正道！

編輯：巴靈俐

稽核：朱秀芬

案例來源：北京市海淀區人民法院

南京市浦口區人民法院