資產評估法（修訂徵求意見稿）來了，評估師如何選擇評估方法呢？

前言：

近日資產評估法（修訂徵求意見稿）釋出，其中關於評估方法的相關修改意見，引發了大家的關注。

其中，修訂版第三十條規定，評估師應當恰當選擇評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。

修改意見中強調：

評估方法的選擇屬於專業技術範疇，應透過評估準則予以規範，無需在法律中規定。

在實踐中，並非所有專案都適用兩種以上評估方法，簡單的單項資產沒有必要採用兩種方法，有的評估專案受條件限制無法採用兩種方法。為了滿足法律規定，評估專業人員有時不得不為了兩種評估方法的要求而硬性“拼湊方法”。

那麼對此，評估師們是如何討論的呢，對這一修改有哪些看法呢？

我們來透過一組評估師問答瞭解一下。

第006期｜德譽評估

Q：我們做一個評估專案的時候必須要用兩種評估方法嗎？

A：是的，現行版本的資產評估法是要求選擇兩種以上評估方法的。

現行版本的資產評估法第二十六條規定，評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。

Q：您覺得修訂版對相關內容修改的目的是什麼？

A：我覺得主要是為了解除一些限制。

實踐操作中，並非所有專案都適合兩種以上的評估方法，但是因為有了這一條的限制，現實中很多評估師必須去拼湊一個並不適用的評估方法。這樣反而就成了一種形式主義了。

未來這個條款修改後，評估師在評估的時候，會根據資產的情況，需要用多種方法的話，我們也還是會用多種方法。

但是如果說它本身不滿足用多個評估方法的話，沒有了原來的一個限制要求必須要採用兩種評估方法的話，我們就只採用一種就可以了。

Q：哪些不適合用兩種以上的評估方法呢？

A：比如是評估一個剛成立的小公司，可能一個成本法/資產基礎法就夠了。

但是因為有了這一條的限制，要求用兩個評估方法，我們會湊一個市場法。我們拿這個剛成立的小公司，和上市公司的相應的一些引數去進行比較，然後修正得出來評估結果，其實是完全沒有必要的，而且做出來也不準。

比如一個普通的商鋪，其實一個市場法就夠了。但是原來要求兩種方法，在這個限制下，我們就會再另外去湊一個收益法，其實麻煩不說，基本上也不會採納。

比如是一個即將倒閉的生產型公司（小工廠），本身是夕陽產業，基本沒有什麼訂單了。評估的時候，廠房、裝置等一些資產，用一個資產基礎法也就行了。它未來都基本上沒有單子了，再多做一個收益法肯定是不適用的。

比如咱們普通的住宅，是一種單項資產，正常我們都是採用市場法，別人家賣多少錢，然後在這個基礎上做一下修正。基本就大差不差了，沒有必要再去湊一個收益法了。

再比如就是一些五六線城市的且位置比較偏遠的土地，當地經濟發展比較落後或者緩慢，用市場法就可以了，不需要非得去湊一個基準地價修正法。

因為當地的基準地價可能好多年都沒更新，咱們非得用基準地價去修正，修正完可能這個結果也是不準的，其實非常不適用。

Q：哪些適用兩種以上評估方法呢？

正常情況我們是根據資產專案實際情況去決定適合哪種評估方法。如果他滿足做兩種的基本條件，我們都會用兩種的。

比如一個正常經營的企業，它每年訂單比較多，發展比較好或者是利潤比較高。這時候就需要用兩個評估方法。

一般需要做一個資產基礎法，做一個收益法。這種情況下我們肯定選擇一個適當的評估結果，一般來說會採用收益法的評估結果。

其實，像這種情況，這兩種方法做出來的評估結果有時候可能差距比較大，比如你用資產基礎法做，那就是一些固定資產、賬面資產等比較簡單；但是我們用收益法去做，根據每年的訂單，在手的合同等去看未來的收益，這兩種方法得出來的評估結果差距特別大。

但是這也正好證明它適合用兩種評估方法。用兩種方法的目的其實是為了互相印證，是否有差距，以及如何進行合理的調整與選擇。

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