買100平只到手70平，誰偷了我的房子

金姐的朋友最近買的100平米房子交付了，但是卻高興不起來，買房由於是精裝修交房。

但是回來實際一算很吃虧，因為精裝修的錢是按照建築面計算的，但是實際自己的房子使用面積只有70平米，本來買房公攤30平米的錢也就算了，公攤的裝修錢也要業主出，這不就是搶，難不成公攤也需要精裝修嗎？

一直以來，在中國買房都會有兩個面積的說法，一則使用面積，即買房真正可以用的面積；二則建築面積（即使用面積+公攤面積），一般情況下開發商都會用建築面積來計算價格，但是如果離開中國去其他國家買房的話，會發現好像並不存在公攤面積這種說法，這種神奇的發明到底從何而來？

什麼是公攤

首先我們去了解一下什麼是公攤，使用面積也就是實際到手的面積大家都知道，那麼公攤面積怎麼算？

公攤建築面積是指整棟樓的產權人共同所有的該樓公用部分的建築面積。

公攤建築面積具體包括各產權戶的電梯井等公用區域、為整棟樓服務的公共用房和管理用房的建築面積，套與公共建築之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

聽著似乎很公平合理的解釋，但是事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商在公攤問題上頻頻造假讓業主高價買房。由此造成的矛盾一度引發各界的深度關注。

公攤面積究竟有多黑

1，公攤面積最大的坑就是高價買房或者得房率低。

在歐美，一般都是按“室內面積”也就是我們說的使用面積來計算房價的，某套房的“室內面積”有一百平方，房價摺合成是一百萬，那麼單位房價就是一萬元/平方，沒有公攤面積一說，房間裡多少面積就是多少面積。

而在我國，開發商則機智地採用“建築面積”來計算房價（目前重慶是採用室內面積），比方說某套房的“建築面積”有一百平方，房價摺合成也是一百萬，那麼這個單位房價也是一萬元/平方。

但事實上，國內這套房的“室內面積”只有七十平方，也就是你自己的房子裡的面積只有七十平米，而另外的三十平方屬於“公攤面積”。

看見沒，如果統一按照“室內面積”來計算單位平方的房價的話，那麼國內這套房的單位房價就應該是一萬四千元/平方。

所以，透過“公攤”這個概念，開發商在國內統計房價時，透過“建築面積”這個基數，實際上把高房價變相統計成了低房價，也就是讓你變向的高價買房，或者說買了一個成色不足的房子。

面對如今的高房價，每一平米都需要花費不小的數目，面對近乎打水漂的資金，真是讓你不是滋味。

2，公攤設定缺少相應標準，開發商把公攤面積越做越大。

由於國內公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這就直接

導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。

目前公攤面積的上限，只有個參考區間（一般來說，如果是7-11層的電梯小高層，公攤係數在15％—20％之間，高層公攤在18-25%之間是比較合理的）。

但是隨著房價的上漲，一些開發商為了牟利，便不斷將公攤面積做大，甚至有媒體報道我國某些地區存在高達50%的公攤的房子，相當於1平米的房子賣2平米的價格，天下真是找不到比這更划算的生意。

3，公攤面積可以讓開發商更好的造假

前面兩點得房率低和高價買房都是明面上坑，最黑的是隱形造假。

一個地產行業從業多年的朋友告訴金姐，很多小區所有房子的公攤面積加起來，都超過這個小區的實際公攤面積。

一般來說，業主對自己房子的室內面積是可以測量，也是很容易測量的，但公攤面積很難去測量。甚至有的小區，連獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都給你計入到公攤面積中（國家法律明文規定這些不算公攤）。

作為業主，你當然可以拿著尺子仔細的量你的家，甚至也可以量一量樓梯過道，可難道你能把所有的公攤面積部分全都量了嗎？

只要能造假一平方的面積，那麼北京這樣的高房價平均6萬元一平米，一套房就能多收6萬元，那麼一個小區按照1千套就是1千平方6000萬。

很多人說了，難道相關負責的機構不查嘛？

剛才說了：第一公攤具體的標準有很大操作空間，第二測量很難，所以造假1平米公攤很容易。

更何況，房價暴利時代，以我國房地產商的機智，只多計入一平方真的算少了。

4，公攤面積其實意味著高昂的未來費用。

大家都知道，物業費是按平方收的，70平方和100平方所收取的物業費那可差了近40%呢。也就是大多數人用著70平米的房子卻交著100平米的物業費，不僅買房多交，用的時候每年還要多交。

有人說，如果不交公攤面積的物業費，就沒有人來打掃過道、電梯的衛生，所以公攤面積的物業費必須交！

其實，室內的物業費本身就包含了這些所有的費用，所謂的“公攤面積”的收費不過是“重複收費”罷了。

物業服務還能多少可以解釋，暖氣費也是堅定不移的按照建築面積來收取這真是比搶都容易。試問垃圾道有暖氣嗎？公共綠地有暖氣嗎？

所有人都知道對“公攤面積”收取物業費和暖氣費是很荒謬的行為，但卻沒有辦法。只能希望有關部門能儘早規範公攤面積的計算規則和公示措施。

所以金姐特別佩服這個公攤的發明者，因為，這是一個利好地產商，物業等等相關利益者發明，簡單來說除了買房的不好，誰都好。

誰發明的

根據公開市場的資料顯示，第一個採用公攤面積銷售的地產專案是1954年的香港香檳大廈。

在上個世紀五六十年代，當時香港的賣房模式是一棟一棟的賣，這個時候香檳大廈的銷售就採用了一個特殊的模式，把原先房子的賣房模式改一下，改成一層層賣甚至一戶戶賣，這種一戶戶賣的方式瞬間降低了房地產的買房門檻，又恰逢香港經濟高速發展時期，於是買房者絡繹不絕。

然而，問題還是來了，因為開發商不可能造房子只有居住的那麼一套套房子，房子之間還有很多的面積，有電梯面積，有過道面積，還有花園、門衛等等面積。這些都是成本，如果把它作為隱藏成本加到房價裡面，雖然可以這麼操作必然會讓房子的單價上升，大家一看房價貴了肯定不買。

於是開發商想了一個好主意，這就是公攤面積，本來戶內只有60平米的房子，一加公攤面積就變成了80平米甚至更多。這樣，每平米的單價就下來了。於是香檳大廈採用了訂立“公共契約”的方式。要求每位業主按契約對公共部分承擔一部分責任和費用，公共部分就這樣分攤到了每位業主身上，“公攤面積”的雛形誕生。

1958年李嘉誠進入香港房地產市場的時候，面對著同樣的銷售難題，他果斷採用了香檳大廈分戶銷售的方式，後來隨著長江實業地產的發展壯大，這種分戶銷售透過訂立公共契約，也就是公攤面積的模式開始在香港甚至後來的內地普及。

可以說，雖然公攤面積不是李嘉誠發明的，但是正是因為李嘉誠廣泛採用公攤面積，為公攤面積的普及起到了很關鍵的作用。

自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積資訊，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積資料。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴充套件至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。

但是，就是這個起源香港卻已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。畢竟賺錢才是王道。

未來能取消嗎

針對備受詬病的公攤問題，央媒曾經發表評論稱：公攤面積缺少標準，管理混亂，這不僅讓消費者在購房時需要支付更多房款，而且更使消費者在未來需要支出物業費、取暖費等更多成本，因此矛盾亟待求解。

透過央媒的表態來看，解決公攤問題已經是大勢所趨，而且基於現有的樓市訊號來看，取消公攤或許開始有了現實基礎和潛在的可能性。

其實早在2002年，重慶就釋出了《城鎮房地產交易管理條例》，條例明確規定，無論現房還是期房，都要以套內面積作為計價依據，如今已經17年過去了。除重慶以外，廣州也早早就開始試點按照套內面積來計算房價了。

除此之外，今年年初，住建部在釋出的《住宅專案規範（徵求意見稿）》中也明確提及“住宅建築應以套內使用面積來進行交易”，雖然目前還只是一份徵求意見稿，但是卻透露出了規範和取消公攤的趨勢。因此，無論是從已有試點還是從未來趨勢來看，取消公攤都進一步有了可能性。

最後，關於取消公攤不少人存在一種“擔憂”：一旦降低了或取消了公攤面積，那麼開發商會不會在公共設施等方面降標減配，或者透過上調房價來提高自身利潤呢？

金姐認為，隨著住房市場開始進入存量階段，剛性需求正在得到滿足，未來改善需求會逐步成為市場的主流，換言之，只有高品質的房子才會獲得市場佔有率，因此開發商大機率不會為此降標減配，反而會造出質量更好的房子。

此外，公攤取消與否並不是影響房價的決定因素，隨著人口紅利因素消退，未來住房需求進一步穩定，而且在房住不炒的定位下，房價大機率難有再次反彈的可能。