套內面積取代建築面積，別以為是小事，這些影響你必須了

套內面積取代建築面積，別以為是小事，這些影響你必須瞭解

近日住建委釋出的重要訊息相信許多人已經瞭解，一句話解釋，即套內面積有可能全面取代建築面積。之所以說“有可能”，因為這還是一份“徵求意見”稿，雖然基本一定會取代，取代到什麼程度還有待細則釋出。

這則訊息在昨日引起全國範圍的劇烈討論，畢竟是近兩三年來針對樓市最重磅的訊息，但討論結果差異頗大，有一部分意見認為對市場影響很小，對價格幾乎沒有影響。

那麼是否確實如此呢？

對此，我有以下幾點判斷，先說結論：對消費者購房成本，即總價的影響確實不大，但依然意義重大，尤其對開發商的產品規劃和產品詮釋模式會有非常大的影響，繼而影響到每個消費者的居住體驗感。

現在按照邏輯順序一一陳述。

第一：為什麼說對總價影響不大

大家可以回想一下，最終決定你們買不買當下這套房子的是均價還是總價？均價是作為終極因素還是參考因素？

按我的（甲乙丙三方經歷的）經驗，均價一般是作為消費者判斷這套房子“貴不貴”的依據，即將這個均價和通盤均價，以及競品均價和市場均價進行比較，認為它是偏貴了還是偏低了。然後再算總價，計算是全款還是貸款，然後再計算首付支出和每月按揭。

因此，均價的意義是判斷這套房子劃不划算，而總價則決定了你到底有沒有能力買。換言之，均價終究只是參考因素，總價才是決定因素。

（開發商在定價策略中也是先設定總價段，再設定每套的單價）

所以，當前的總價是多年來一個市場博弈的結果，是開發商和消費者彼此都能接受的一個“市場結論”——這套房子就值200萬，或300萬。

均價呢？對投 資客決定買不買確實有較大意義，但最終投 資客還是要參考當地的市場結論，以及自己的承受能力。比如一套房子均價1萬，總價卻要400萬，空間是大，但有經驗的投 資客通常會用400萬購買多套房源，而不是把寶押在一套上。

總價又關係到購房成本，所以居民購房成本的變化預計是不會有太大變化。

第二，對均價影響較大，且根據物業型別不用相應不同

這首先是一個數學題。X*Y=Z，設Z為恆定，如果X變小，則Y相應變大。如果X是實際面積，則Y作為均價必然會上升。

有人說不是這樣的，還要參考房子的品質。

錯。這裡的Z，即總價，是在此前約20年的市場化中演變博弈出的結果，故當下的Z早就考慮進了品質因素，故Z依舊恆定，所以公式依舊有效。

所以為什麼當前的均價是洋房>小高層>高層，得房率遞減的因素關係很大，而得房率最終影響的是同一建築面積下的居住體驗感。90平的洋房帶來的空間感和功能拓展遠高於90平的高層，市場早就做出了選擇。

因此完全可以得出一個結論，套內面積時代來臨後，均價漲幅如下：高層>小高層>洋房。

但是不是能直接拉平呢？也不是，除了實際居住面積，影響居住體驗感的因素還有很多，比如社群總戶數、容積率、綠化率、戶梯配比、建築預期壽命等。所以未來均價的關係依然是洋房>小高層>高層，但差距會縮小不少。

第三，樓市產品不會重慶化

劉德科在他的分析文 章中說，重慶這一規定實施了十七年，故按套內面積算之後，樓市產品有可能重慶化。什麼是重慶化呢？就是為了增大套內面積，公攤面積被儘可能的縮小。一梯七八戶的產品比比皆是。

重慶案例確實是極為重要的參考因素，但不可作為判斷最終依據。

真正的重慶樓市是怎樣的呢？為此我專門連線了重慶樂居的同事，得到如下說法：

一梯6—8戶確實很常見，因為這樣得房率高。

目前出現的大平層產品開始注重公共空間的營造，但是一梯7、8戶的產品依然佔到市場供應的70%左右。

普通重慶消費者對小區公共空間的需求不大，最多一樓大堂要求大氣點。

重慶的容積率4以上的很多，離主城區較遠的板塊容積率才會到2點幾。

這是一份戶型圖

是不是和寧波的戶型有較大差別？

這些還不是最典型的，因為老城區土地稀缺，最典型的重慶房子要在二手房網站找。

多年以來，重慶市場形成了區域特性很明顯的產品特徵，雖然和套內面積計算方式有很大關係，但也受到地形地勢和土地稀缺等因素影響。

區域產品究竟會如何，還是要看區域的接受度。要寧波人住一梯四戶以上的住宅，賣給誰去？上下班等電梯就讓人崩潰。

即使在目前，寧波市場的產品特徵也和外界也有很大不同。比如寧波人對朝南開間數量的執念，對房間功能性的追求。北方熱衷於房間大，但未必要多，120平做三房。但寧波人卻希望房間越多越好，三房？90平才三房，120至少四房。

所以重慶樓市是極重要的參考，但各地產品特徵依然將呈現出顯著的區域特徵。重慶森林，在寧波不會出現。

第四才是一個要重點問的問題：未來的產品公攤面積會減少嗎？得房率概念會消失嗎？

套內面積交易帶來一個重大的影響，就是消費者對住宅價值的判斷一定會發生重大變化。即我到底是要犧牲實際居住面積來追求小區公共設施，比如大的會所、中庭庭院、入戶大堂、泳池等，還是以實際居住面積為重？現在宣傳的樓盤幾進禮序到底還要不要了？

因為原來是一筆糊塗賬的公攤面積，現在活生生擺在眼前了。原來彈性極大的得房率變成了剛性的數字，這樣一來消費者必然會像當下的重慶人一樣去算一筆賬：我到底要的是什麼。消費者的思維會發生變化。

而如此一來，以下問題也會變得很重要。

第五，開發商的產品規劃和產品詮釋模式必然會改變

通俗的說，就是我還要不要對我的小區公共配套去做大肆宣傳，消費者是不是會因此認為自己被犧牲了過多的實際使用面積？且要和鄰居分攤更多的購房成本？

這是一個非常糾結的問題，因為當下確實難以得出結論，是一個市場需要不斷試探的問題。如果寧波消費者也對此很敏感，那麼我們現在熟悉的很多樓盤賣點都會發生重大改變。當下的戶型圖、宣傳頁全部要重新設計。

我覺得這是當下的甲方和乙方都要提前思考的問題。當下有一部分意見認為公攤面積會縮小，開發商更追求套內面積大小。但也有意見認為像國外豪宅一樣，開發商會更注重會所等設施的營造。究竟會如何還需要進一步觀察。

第六，這是一個無意義的調整嗎？

如果購房成本基本不變，交易方式的改變是否還有意義？

不，首先從道理上講，以套內面積交易，這對消費者是一個不可讓渡的權力，必須不折不扣的還給消費者。

其次，這會讓部分開發商的造假空間變窄，因為不能排除開發商在公攤面積問題上的不誠信行為，雖然在寧波還沒有明顯發現，但這種可能性是存在的。未來這些資料都會暴露在陽光下，透明才是公平公正的前提。

所以無論結果如何，以套內面積交易都是不可逆的趨勢。

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