【濮法說法】購房意向書？購房合同？區別重大！

濮陽中院

厚德尚法 惟民秉正

主要案情

2019年4月12日，山東某置業有限公司（甲方）與王某某（乙方）簽訂《團購意向書》，約定由王某某交付房屋訂金150000元，山東某置業有限公司給予確定房源，併為王某某保留相關物業。當日，原告王某某交付被告山東某置業有限公司訂金150000元。截至訴訟時，山東某置業有限公司仍未將相關房屋交付王某某，亦未簽訂房屋銷售合同。

裁判結果

法院審理後認為，房屋買賣雙方就商品房簽訂預購、認購等協議，內容並未涉及商品房的基本情況、總價款、付款方式或交付日期等內容，判令該協議不能視為商品房買賣合同或預售合同。但合同是真實有效的，現在合同無法履行，在經原告消費者同意後，判令雙方解除合同，被告開發商退還購房款。

法官普法

在簽訂正式的房屋買賣合同之前先簽訂“購房意向書”是近年來房產銷售過程中出現的新情況。一般來說當事人之間訂立的“意向書”的性質應當為預約，即約定將來訂立一定契約的契約。預約與本約在性質上是不同的，對於房屋買賣而言，嚴格來說當事人只能依據購房意向書等預約合同請求與對方簽訂本約合同，即房屋買賣合同，而不能直接依據預約來請求對方履行買賣房屋的義務。但在實際中需要注意，不能單單從當事人簽訂的是“房屋買賣意向書”就認定該意向書為預約，如果當事人在購房意向書中已經就標的、價款、數量、支付方式等合同主要內容達成一致的，則應當認定為買賣合同。

本案中，原告與被告簽訂的意向書內容並未涉及商品房的基本情況、總價款、付款方式或交付日期等內容，該協議不能視為商品房買賣合同或預售合同。但是本案中雙方簽訂的合同真是有效，開發商未按照合同約定履行義務，法律應該對消費者被侵犯的權益進行保護，由於開發商已經不具備繼續履行能力，導致合同無法履行，在經原告消費者同意後，判令雙方解除合同，被告開發商退還購房款。

為了達成合作，房產開發商往往會以各種理由讓購房者簽訂購房意向書，這裡簽字時一定要仔細檢視各項條款，有的拿著《房屋買賣合同》告知購房者這只是意向書，購房者在購房目的還不明確時就簽訂了買賣合同，購房者一定要注意，以免得不償失。

供稿：臺前縣法院

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